Выселение нанимателя

Содержание

Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья

Выселение нанимателя
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья

Основания выселения регламентированы.

Прекращение договора социального найма представляет собой один из основных правовых механизмов, который направлен на выселение нанимателя и представителей его семьи из жилого помещения. При этом законом установлено несколько основных видов подобного выселения с территории муниципальной квартиры, которые зафиксированы в ст. 82-86 ЗК РФ.

Основания для выселения без предоставления иного жилья по договору соцнайма

Одним из ключевых видов выселения нанимателя из жилья считается выселение без предоставления субъекту правоотношений другого жилого помещения, которое считается достаточно серьезным правовым последствием, в качестве основания возникновения которого признается неисполнение обязательств по договору предоставления муниципальной квартиры.

Кроме того, основания выселения из жилья без предоставления другого жилого помещения регламентированы ст. 91 ЖК РФ. К ним можно отнести:

  • использование муниципальной квартиры не по целевому предназначению;
  • нарушение прав и интересов, которые дарованы 3-м лицам (соседям) по законодательству РФ;
  • бесхозяйственное отношение к имуществу муниципальной квартиры и самому жилому помещению, которое приводит к его разрушению;
  • самоуправное занятие жилого помещения, предоставление которого осуществляется только на основании договора соцнайма;
  • перепланировка или переоборудование жилья, которые не были согласованы с уполномоченными на то органами;
  • невозможность проживания на одной территории с детьми родителей, лишенных родительских прав по решению суда.

Таким образом, выселение из жилого помещения без предоставления другого жилья возможно с учетом как одного основания, перечисленного выше, так и в их совокупности.

Систематическое нарушение прав соседей. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение

Очень часто в юридической практике возникают дела, которые касаются выселения нанимателей и его семьи из муниципальной квартиры без предоставления иного жилья из-за систематического нарушения прав соседей. В частности, ущемление интересов происходит по причине того, что пользование общим имуществом идет в разрез со всеми правилами, которые закреплены законодательством РФ.

Однако стоит отметить тот факт, что как таковой правовой нормы в НПА, которая регламентирует легитимность выселения граждан из жилого помещения, нет.

Поэтому применение данного основания возможно лишь к бывшим членам семьи, которые при разрыве семейных отношений наделяются статусом соседей.

В качестве основополагающих детерминант в этой ситуации выступает систематическое нарушение правил общежития, неуплата коммунальных услуг или квартплаты.

Пострадавшее лицо может потребовать осуществить принудительные выселение бывшего челна семьи из муниципальной квартиры, но при этом иск должен быть подкреплен весомыми аргументами нарушения законных прав и интересов иных лиц.

Судебное решение не будет подразумевать возможность предоставления правонарушителю другого жилья.

 Берется во внимание судебным органом при принятии решения о принудительном выселении и тот факт, если жилье было занято нанимателем и членами его семьи без согласования с уполномоченными на то госорганами.

В действующем ЖК не предусмотрена самостоятельная норма, которая направлена на урегулирование данного вопроса. Поэтому в подобных ситуациях орган юстиции опирается на ст. 304 ГК РФ.

Разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению

Не менее частым основанием для выселения нанимателя или его родственников с территории квартиры, находящейся в муниципальной собственности, без предоставления другого жилья считается порча недвижимости.

Так как ЖК РФ подразумевает при подписании договора соцнайма возникновении определенных обязанностей со стороны участников правовой сделки, то нарушение условий детерминирует собой применение санкций в виде выселения. При этом предоставление другого жилья не предусмотрено законом.

В частности, НПА устанавливает, что разрушение муниципальной квартиры должно осуществляться систематически и носить целенаправленный характер. В данном случае порче подвергаются оконные и дверные проемы, стены и полы имущества, сантехническое оборудование и пр. Таким образом, для применения данного основания во внимание судом недостаточно одного факта порчи недвижимого имущества.

Заявитель должен представить неопровержимые доказательства систематических действий со стороны нанимателей.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется физическим лицам исключительно с целью их постоянного проживания на территории жилплощади. Иные цели не предусмотрены. Поэтому если наниматель использует квартиры без учета первоначальной цели, то может последовать выселение без выдела другого жилого помещения. Эта норма права закрепляется ст. 17 ЖК РФ.

Лишение родительских прав, как основание к выселению без предоставления иного жилья

Не менее важным основанием выселения лица с территории жилого помещения без предоставления участнику правоотношений другого жилья считается и невозможность проживания на одной территории детей и родителей, которые были лишены родительских прав.

Перед тем как принять решение о принудительном выселении лиц без выдела ему другого жилья из социального фонда, судья должен объективно и беспристрастно оценить возможность совместного проживания несовершеннолетнего ребенка и его родителей. В том случае если будет доказано, что со стороны взрослых происходило ущемление интересов и прав ребенка, то суд принимает положительное решение в сторону расторжения договора соцнайма и выселения субъекта правоотношений.

Таким образом, применение этого правового механизма направлено в первую очередь на защиту детства, что признается основополагающим направлением социальной политики российского государства.

Категории лиц, которых можно выселить

Особенно актуален вопрос, который касается возможности выселения без предоставления другого помещения определенной категории лиц. Найти ответ поможет современное российское законодательство. Так, выселить из жилья можно:

  • Нанимателей квартиры по контракту соцнайма, которые не имеют право собственности на указанное недвижимое имущество.
  • Бывших членов семьи. Однако, как показывает практика, произвести выселение данной категории граждан достаточно сложно, так как, несмотря на разрыв семейных отношений, бывший супруг или супруга остается сонанимателем квартиры.
  • Участников договора социального найма, которые не выполняют свои обязательства по договору соцнайма.

При этом законодательством установлены категории граждан, которых невозможно выселить. Это в первую очередь:

  • лица, которым присуждена I или II группа инвалидности;
  • дети, оставшиеся без попечения родителей (сироты);
  • субъекты правоотношений, которые вышли на пенсию по достижению возраста;
  • родственники умершего нанимателя;
  • семьи военнослужащих, которые либо погибли, либо признаются пропавшими без вести.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/vyselenie-nanimatelya-i-chlenov-ego-semi-iz-zhilya-bez-predostavleniya-drugogo-zhilya.html

Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры – Аренда – Журнал Недвижимости

Выселение нанимателя

Когда можно попросить квартирантов съехать

Всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма об условиях досрочного расторжения и нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Помните: краткосрочный договор (заключается на срок до 1 года) по закону автоматически продляется каждый год на тех же условиях, если за три месяца до истечения договора вы не заявили о своём желании его расторгнуть или перезаключить на  иных условиях (если другое не прописано в самом договоре). Подписанный в 2015 году договор найма на срок 11 месяцев может быть действителен и два, и три года спустя.

Если жильцы ничего не нарушали

Если вам по каким-то причинам понадобилась ваша квартира, а договор найма ещё не истёк, попробуйте объяснить ситуацию квартирантам. Если люди живут давно (а договор просто продляется автоматически каждый год), отношения с ними хорошие, скорее всего, они спокойно съедут.

Если жильцы въехали совсем недавно, то стоит уточнить, не подписывали ли они договор с риелтором, по которому он обязан найти новое жильё, если с вашим вариантом что-то не сложится.

В этом случае им не придётся платить комиссию агенту ещё раз (хотя вряд ли они всё равно обрадуются такой быстрой смене места жительства).

В идеале, конечно, стоит предложить людям помощь с поиском другой квартиры, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Если не брать «моральную» сторону вопроса, то всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма.

Если в нём нет ничего о досрочном расторжении или условия такого расторжения в данной ситуации играют против вас, то квартиранты имеют полное право отказаться съезжать.

А то, что вам по каким-то причинам нужна квартира (пусть и находящаяся у вас в собственности), — ваши личные проблемы. Закон в этом случае на стороне жильцов. Если они подадут в суд, вы его почти наверняка проиграете, ещё и компенсацию с судебными издержками заплатите.

В этом случае можно подстраховаться только на этапе подписания договора: в документах нужно прописать, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив квартирантов за месяц.

Если жильцы нарушали договор

Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать — прекрасно.

Если нет — стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине.

Закон отводит на исправление «разумные сроки», однако конкретных временных рамок не называет. Если квартирант «исправится», выселить его по закону будет нельзя — только ждать окончания договора найма или повторных нарушений.

Тут опять же может помочь пункт договора о его расторжении в одностороннем порядке в любое время.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, вы сдали квартиру знакомым и не стали заключать с ними договор, понадеявшись на их порядочность). Вызовите полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Можно ли законно закрыть квартиру с вещами квартиранта

Можно, но есть много нюансов. Суд, если до него дойдёт дело, может вынести решение как в пользу собственника недвижимости (посчитав его действия самозащитой), так и в пользу жильцов (расценив действия хозяина квартиры как «неправомерные»). Всё зависит от конкретного случая и суда, который будет его рассматривать.

Лучше всего прописать в договоре найма, что при нарушении его условий вы как собственник можете ограничить доступ к квартире, а также будете иметь право удерживать имущество квартирантов (то есть будете иметь право закрыть квартиру с вещами жильца).

Стоит предусмотреть «соразмерность» ваших действий наносимому вам ущербу.

То есть если жилец просрочил оплату на три дня, а вы уже стоите на пороге квартиры с новым замком, то суд может признать ограничение доступа к жилью и вещам «несоразмерным» вашему ущербу.

Поэтому для подстраховки лучше прописать в договоре найма срок введения таких санкций через несколько недель после того, как жилец нарушил сроки оплаты или условия проживания.

В идеале в сдаваемой квартире должно быть два замка — ключи от одного вы отдаёте квартиранту, от второго оставляете у себя. В этом случае вы сможете спокойно закрыть второй замок, не заходя в квартиру. Лучше делать это в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить, что в квартиру вы не входили.

После этого начинайте переговоры с квартирантом об условиях возврата вещей и сроках погашения задолженности или выплаты компенсации, если квартире был нанесён ущерб по его вине. Оставшись без вещей и квартиры, бывшие жильцы, как правило, становятся сговорчивее и охотнее идут на компромисс. Если договориться не получилось, придётся судиться.

В этой ситуации очень много нюансов. Юридически грамотный и въедливый квартиросъёмщик может затаскать вас по судам, выискивая то одну, то другую вашу оплошность. И ещё неизвестно, кто их выиграет. Это, конечно, практически единичные случаи, но и они бывают.

Кто может принудительно выселить квартирантов

По закону выселить жильцов можно только через суд. Не важно — платят они или нет, и как нарушают условия проживания. Если в договоре найма не прописано ограничение доступа к жилью и вещам или жильцы препятствуют этому (например, в квартире постоянно кто-то находится), то освободить квартиру можно только в судебном порядке.

Как правило, до суда предпочитают не доводить и решить вопросы на переговорах. Если договориться не получилось, и вы решили обратиться в суд, чтобы выселить квартиранта и взыскать с него долги или сумму ущерба, то вам нужно найти юриста, который поможет составить заявление и собрать документы.

Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.

Нужно понимать, что суд может растянуться на несколько месяцев. Потом ещё должно пройти какое-то время, данное судом на выселение. И только после этого жильцов, если они к тому моменту не съедут, выселят судебные приставы.

Всё это время платить за проживание квартиранты, скорее всего, не будут.

Да, по суду они должны заплатить за всё время проживания, за ущерб, какие-то компенсации, но, как правило, в этой ситуации собственника будет ждать второй суд по взысканию задолженности.

Полицейские не имеют права насильно выселять даже незаконно проживающих квартирантов (это возможно только по решению суда). Максимум, что они могут сделать — «профессионально» рассказать о последствиях таких действий и составить протокол. Этот приём носит больше психологический характер.

Почему нельзя выселять квартирантов самостоятельно

Самый популярный совет собственникам, которые хотят избавиться от жильцов, — «просто выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник» (договор найма и его содержание в таких рекомендациях вообще не всплывают). На практике так поступают довольно часто, и выселения могут происходить со скандалами, угрозами, рукоприкладством и «крепкими ребятами».

Естественно, всё это незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их вещи, угрозами и силой выгонять людей вы не вправе ни при каких обстоятельствах.

Вам кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но как будет в действительности предсказать сложно — эмоции могут захлестнуть и вас, и уже почти экс-квартиранта в любой момент. 

Даже если жилец жил без договора, просрочил оплату, затопил вашу квартиру и переломал всю мебель, он может обратиться в суд, если вы избили его или выбросили в подъезд оборудование для фотосъёмки стоимостью несколько сотен тысяч рублей и повредили его.

В суде всплывёт и незаконное выселение, и рукоприкладство, и неуплата собственником налогов, если всё это имело место быть. В квартиру жилец уже, конечно, не вернётся, но и у собственника проблем в жизни прибавится: в зависимости от обстоятельств выселения дело может квалифицироваться даже и как уголовное.

Некоторые квартиранты могут обвинить хозяина жилья, что при выселении он испортил какую-то вещь (например, дорогую технику) или просто украл крупную сумму денег. Факт наличия этих денег с легкостью подтвердит какой-нибудь «друг» жильцов. Тут, конечно, целый «букет» нарушений со стороны экс-квартирантов, но доказывать, что всё это ложь, придётся хозяину-самоуправцу.

Это всё реалии российского рынка недвижимости. Незаконно выселяя квартирантов, собственник квартиры делает это на свой страх и риск.

Заключение

Быстрых и законных методов выселения жильцов из снимаемой квартиры нет. Поэтому так важно очень внимательно подойти к составлению договора найма — он ваша главная страховка.

Обязательно пропишите условия расторжения договора, в том числе досрочного расторжения, а также санкции за неуплату и нарушение пунктов договора. В любом случае старайтесь расстаться жильцами как можно более цивилизованно.

Обычно перспективы посещения полиции и заявления в суд достаточно, чтобы решить конфликт, оставаясь в рамках закона.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-vyselit-zhiltsov-iz-arenduemoy-imi-kvartiry/

Как выселить недобросовестных квартирантов: пошаговая инструкция

Выселение нанимателя

В настоящее время сдача жилья в аренду довольно частое явление. В связи с этим иногда возникают спорные ситуации, вытекающие из данного вида правоотношений. Одним из таких споров может стать вопрос о выселении квартирантов, которые пренебрегают своими обязательствами по оплате аренды. 

Выселение за долги: наш дом больше не крепость?

Процедура выселения с юридической точки зрения

Гражданский Кодекс РФ регламентирует все этапы заключения и прекращения договора, а также все остальные последствия гражданско-правовых взаимодействий и правоотношений, которые вытекают из них.

Наем жилого помещения – один из видов гражданских правоотношений, который является производной из заключенного между сторонами соглашения.

Следовательно, и выселение арендаторов возможно только после расторжения определенного соглашения. 

Статья 687 ГК РФ гласит, что расторгнуть соглашение возможно:

  1. Когда проживающие изъявляют такое желание;
  2. Когда собственник недвижимости настаивает на этом;
  3. Опираясь на судебное решение, при возникновении конфликта между участниками процесса.

Как правило, соглашение на аренду недвижимости подписывается сроком до одного года, с дальнейшей пролонгацией.

Когда владелец имущества просит в течение установленного соглашением срока покинуть жилплощадь, наниматель обязан выполнить данное требование.

Однако, для выселения нанимателей из сдаваемого жилья раньше отведенного в соглашении срока, возможно по ряду причин:

  1. Жилье, помещения в нем, а также помещения технического назначения использовались не по прямому назначению;
  2. Недобросовестное использование имущества в жилище, а также ремонта, что привело к ухудшению условий или порче имущества;
  3. Неправомерные действия в отношении соседей, нарушение общепринятых привил проживание, нанесение ущерба имуществу, находящемуся в общем пользовании с соседями;
  4. Нарушение установленного в соглашении срока оплаты за арендованное жилье;
  5. Нахождение в жилом помещении может нанести вред жизни и здоровью людей, которые в нем живут (эпидемия, ветхость и т.п.).

Для прекращения действия договора, в случае неуплаты за аренду имущества, нужно руководствоваться сроком заключения договора.

Исходя из этого:

  • При долгосрочном договоре (больше 1 года), оплата должна не производится в течение 6 месяцев;
  • При кратковременном договоре (до 1 года), достаточно срока неуплаты в 2 месяца.

Порядок решения спорной ситуации начинается с того момента,  когда собственник направляет в письменном виде уведомление с претензией в адрес арендаторов, которые не производят оплату. Когда вышеуказанные сроки наступают, жильцы должны покинуть жилье.

Гражданско-правовые договора отличаются тем, что участники такого соглашения по взаимному согласию могут установить различные условия, включая те, которые служат прекращением правоотношений досрочно.

Но имейте ввиду, что условия, которые явно направлены на ущемление прав одной из участников соглашения (например, право арендодателя прекратить договор без предупреждения в любое время), признаются судом недействительными.

Выселение с договором аренды

Чаще всего именно на основании такого договора решается большинство спорных ситуаций. Именно поэтому нужно тщательно подойти к разработке проекта договора. Даже если имеются основания для преждевременного выселения, к примеру, неуплата аренды, владелец вправе действовать в установленном законом порядке или в рамках соглашения.

Такие меры, как замена замков, заселение в жилье других нанимателей, в момент отсутствия нынешних арендаторов, считаются неправомерными.

В связи с этим все действия должны быть подкреплены законом, а издержки можно в дальнейшем возместить через суд.

Рекомендуется в договоре найма прописать следующие пункты:

  1. В каких ситуация осуществляется процедура выселения;
  2. Порядок выселения;
  3. Размер неустойки, когда нарушаются правила соглашения.

Четко и грамотно составленный договор убережет вас от головной боли, которая может возникнуть в спорной ситуации, касательно выселения. Но фактически выселить нанимателей принудительно, прибегая к помощи уполномоченных органов, возможно только по решению суда, даже если договор быть составлен хорошо.

Выселение без договора аренды

При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.

Но следует понимать, что отсутствие соглашение не означает, что правоотношений вовсе не было. Есть случаи, когда фактическое вступление в правоотношения считается заключением соглашения (например, в трудовом законодательстве). В таких ситуациях закон не разрешает стороне привлекать свидетелей, когда доказывается правомерность действий.  

Но выселить жильцов все-таки не будет сложно. Потому что у них нет права пользования соответствующей жилой площадью.

В данной ситуации для выселения можно привлечь сотрудников правоохранительных органов. В этом случае достаточно того, что вы докажете право собственности жильем.

Наличие регистрации у жильцов

Наличие регистрации, особенно постоянной создаст трудности при выселении. На основании жилищного законодательства, наличие регистрации по месту проживания служит не только отметкой о месте пребывания. Это может дать основание пользоваться жилой площадью.

Выселение при наличии регистрации возможно:

  1. По желанию жильцов;
  2. По решению суда.

Однако, достаточно широкий спектр законодательного регламента, определяющего порядок регистрации.

Отдельные нормы закона устанавливают, что лишить регистрации лицо по месту его проживания, а вместе с тем выселить, можно на основании:

  1. Призыва лица на службу в вооруженные силы;
  2. Осуждение с лишением свободы;
  3. Судебного решения (о выселении, признании пропавшим без вести, признание умершим и т.п.).
  4. Предоставления на момент регистрации поддельных документов.

Есть из этого правила исключение, когда человек отсутствует на территории указанной жилплощади более полугода или же вынужден преждевременно покинуть место жительства и уехать в другое на постоянной основе, которая подтверждается соответствующими документами.

Если владелец в состоянии документально подтвердить факт отсутствия на протяжении 6 месяцев, снять с учета зарегистрированное лицо можно посредством простого заявления в миграционную службу.

Алгоритм выселения при неуплате квартирантов за аренду жилья

Алгоритм достаточно прост. Чаще всего квартиранты покидают жилплощадь добровольно. Но встречаются случаи, когда владелец вынужден подать исковое заявление, с требованием выселения недобросовестных жильцов.

Алгоритм действий:

  1. Довести до сведения квартирантов о наличии оснований для выселения;
  2. Выдвинуть требование добровольно покинуть жилье;
  3. В случае отказа подать заявление в суд;
  4. На основании решения суда обратиться в миграционную службу (в том случае, когда лицо зарегистрировано по соответствующему адресу);
  5. Получить исковой лист в суде;
  6. Данный документ направить в службу судебных приставов;
  7. В принудительном порядке выселить квартирантов.

Обратите внимание, что уведомление нанимателей о нарушение правил найма жилья является обязательным. При несоблюдении данного условия, суд может признать действия владельца жилья, как ущемление прав нанимателя.

Уведомление должно быть вручено в руки нанимателю под роспись, или же направлено по почте с уведомительным письмом.

Обращение в суд

Обращаясь в суд, владелец имеет право выдвигать следующие требования:

  1. Выселения арендатора;
  2. Погашения имеющейся задолженности по найму;
  3. Выплата неустойки;
  4. Возмещение убытков, которые понес собственник в процессе судебной тяжбы.

Доказательства для выселения

Этот пункт напрямую зависит от того, был ли заключен договор аренды.

Когда договор заключался, следует предоставить:

  1. Договор аренды;
  2. Доказательство имеющегося нарушения, из которого следует выселение с расторжением договора;
  3. Доказательство того, что наниматель был уведомлен об имеющемся нарушении.

Без договора, необходимо предоставить:

  1. или аудио запись, которая доказывает заключение соглашения, а также уведомление арендатора о выселении;
  2. Документы, которые доказывают факт оплаты арендованного жилья (даже если последняя оплата осуществлялась давно).

Исковое заявление

В исковом заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  1. Название суда;
  2. Наименование сторон, которые участвовали в соглашении;
  3. Общее описание соглашения;
  4. Доказательство имеющегося нарушения;
  5. Требования владельца жилища;
  6. Нормативный документ, на основании которого подтверждаются требования истца;
  7. Дата и подпись.

В качестве заключения можно сказать, что закон в первую очередь выступает на стороне защиты правильности ведения отношений гражданско-правового сегмента. И никакой роли не играет, кто выступает с претензиями к выполнению договора найма. 

oformich.ru

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1402053-neplatelchiki/

Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения, ст. 91 ЖК

Выселение нанимателя

Нанимателем жилого помещения (НЖП) может стать лицо, заключившее договор:

  • социального найма (СН);
  • коммерческого найма (КН);
  • найма специализированного жилья.

Договор социального найма

Арендатор по договору СН может стать только гражданин РФ (ст. 49 п. 5 ЖК), который отвечает признакам, указанным в ст. 49, 51 ЖК, ФЗ-121 и нуждается в жилье.

Т. к. квартиру можно получить только в порядке очередности, человек должен состоять на специальном учете.

Наймодателем по договору СН являются органы государственной власти.

Социальное соглашение бессрочно. Выселение нанимателя по инициативе собственника происходит только по решению суда (83, 84 ЖК). В случае злостного нарушения условий со стороны НЖП, выселение осуществляется без предоставления другого жилища.

Выселят, но жилье дадут

Наймодатель должен обеспечить жильца иным объектом (85 ЖК) и полностью возместить расходы, связанные с переездом в ситуациях, когда квартирант не может проживать в помещении из-за:

  • аварийного состояния;
  • предстоящего сноса;
  • перевода строения в нежилой фонд;
  • изъятия, находящегося под ним земельного участка для нужд государства;
  • передачи строения в пользование религиозной организации.

Аналогичным образом наймодатель обязан поступить, если после капитального ремонта объекта изменилась общая площадь, и неважно в какую сторону: большую или меньшую.

На время ремонта, если возникнет необходимость покинуть помещение, жильцу будет предоставлено помещение из маневренного фонда. В случае отказа выехать на новое временное место жительства к нему на основании решения суда будут применены принудительные меры выселения (88 п. 1 ЖК).

По желанию НЖП, владелец может предложить другое благоустроенное помещение с такой же общей площадью, как и у предыдущего с последующим расторжением старого договора и подписанием нового (ст. 88 п. 2 ЖК).

После проведенной реконструкции квартирант может вернуться в отремонтированное жилье, если общая площадь не изменилась (88 п. 4 ЖК).

При увеличении площади, наймодатель обязан предоставить другую, аналогичную по размеру жилплощадь (88 п. 3 ЖК).

Согласно ст. 89 п. 1 ЖК благоустроенное помещение должно быть выделено, в том же населенном пункте, что и покинутое или при письменном согласии на переезд, возможно предоставление жилья в другом районе.

Выселение по причинам независящим от жильца всегда сопровождается предоставлением другого равноценного объекта.

Совсем иначе будет развиваться ситуация, если гражданин и живущие вместе с ним члены семьи нарушают условия договора.

Например, если в течение полугода они не вносят коммунальные платежи согласно ст. 90 ЖК неплательщики могут быть выселены по решению суда. При этом им будет предоставлено другое, меньшее по площади помещение (общая квадратура рассчитывается из нормативов общежития, но не менее 6 м на человека).

Выселят и жилье не дадут

Если нарушения затрагивают интересы соседей, наносят существенный вред жилью, то собственник имеет право выселить нарушителя в судебном порядке без предоставления ему другого жилища. Подробнее основания, по которым это возможно рассмотрены в статье 91 ЖК.

Причины:

  1. Помещение используется не для проживания, а в коммерческих или других целях. Следует заметить, что ст. 17 ЖК разрешает заниматься в предоставленном жилище предпринимательской деятельностью, если ее осуществление не будет доставлять неудобства соседям.
  2. Нарушает правила общественного поведения, нормы противопожарной безопасности, санитарные требования. Например, шум в ночное время, мусор в подъезде, агрессивное поведение (ПП №14 п. 39).
  3. Жилец своими действиями способствует разрушению строения. Например, если по собственной инициативе решил реконструировать жилье, не получив разрешение соответствующих органов и согласие муниципалитета (29 ЖК). НЖП придется доказывать в суде, что самовольная перепланировка не послужит причиной, разрушения и не нанесет вред соседям. В противном случае соглашение найма будет расторгнуто с последующим выселением.

Выселение по инициативе собственника, возможно только по решению суда:

  1. На основании свидетельских показаний соседей, актов правоохранительных органов, справок, что нарушения были регулярными.
  2. Наймодатель в письменном виде указывал на нарушения, давал срок для исправления ситуации, но квартирант не предпринял каких-либо действий по устранению замечаний.

Найм служебного жилья

Договор заключается между гражданином и муниципальным работодателем в случае:

  • военного контракта;
  • пожарной службы, МЧС, таможенных, налоговых и правоохранительных органов;
  • лица, находящиеся на выборной должности (руководители местной власти);
  • представители общеобразовательных, медицинских учреждений, приехавшие по программе привлечения кадров.

По контракту сотруднику на весь срок трудовой деятельности предоставляется служебное помещение.

Причины аннулирования договора

При неуплате коммунальных платежей или арендны более чем за полгода работник и его семья могут быть выселены по решению суда без предоставления другого объекта (ПП №42 ч. 2 п. 17).

Служебное жилье, предоставляется на весь период трудовых отношений. При расторжении трудового договора работник трехдневный срок добровольно обязан привести в порядок занимаемое помещение, оплатить долги по коммунальным и иным платежам, сдать ключи и освободить занимаемую площадь.

В противном случае наймодатель обратится в суд за получением разрешения на принудительное выселение (ПП №42) и взыскание образовавшейся задолженности.

Из служебного жилья выселят в другое

Ситуации, когда собственник обязан обеспечить жильем выселяемого описаны в ст. 103 ЖК.

Наймодатель предоставляет жилое помещение, находящееся в том же населенном пункте, что и то из которого производится выселение:

Лицам, вышедшим на пенсиюпо возрасту.
Членам семей сотрудников, погибших или пропавших без вести при выполнении профессионального долга(сотрудники ФСБ, МЧС, полиции, военнослужащие, пожарники).
Лицам, получившим инвалидность (первые две группы) в результате трудовой деятельности на предприятии или в результате травм,полученных при выполнении воинского долга.
Семье, имеющей на иждивенииребенка-инвалида.
Несовершеннолетним гражданам,оставшимся без родителей.

Категория граждан, имеющая право на другое жилье:

  • нахождение на учете в качестве нуждающихся в жилье;
  • лица, не выступающие в качестве нанимателей по договору СН, но указанные в нем;
  • не являются собственниками недвижимости.

Как происходит выселение

При расторжении отношений наймодатель назначает дату, по окончании которой, НЖП должен добровольно освободить занимаемое помещение.

По истечении этого срока, в случае отказа покинуть жилье, подается иск в суд принудительном выселении.

В течение 5 дней (ГПК 133) суд рассматривает заявление и назначает дату судебного разбирательства. Процесс длится не более двух месяцев (154 ГПК).

Вынесенное судебное решение может быть обжаловано любой стороной процесса в арбитражном, кассационном или Верховном Суде.

Если суд одобрит иск, то ФССП откроет исполнительное производство и в течение двух месяцев выселит жильцов.

Коммерческий найм

Квартирантом является любой гражданин или юридическое лицо, наймодателем собственник помещения или полномочный представитель (ст. 671 ГК). Для заключения договора нужно согласие обеих сторон по всем указанным пунктам.

В отличие от других соглашений размер оплаты за проживание устанавливается собственником жилья по своему усмотрению и не регулируется нормативными актами.

Договор найма недвижимости может быть заключен на один год и менее. Тогда он считается краткосрочным, и не более чем на пять лет – долгосрочным. Если срок действия не указан, то по умолчанию он рассматривается как долгосрочный (ст. 683 ГК).

С нанимателем могут проживать не только члены семьи, но и любые лица, указанные в документе. При этом они не имеют перед наймодателем обязательств (плата за жилье, коммунальные услуги, соблюдение норм общественного поведения). Ответственность за соблюдение условий несет НЖП (ст. 677 ГК РФ).

Соглашение о найме, может быть расторгнуто по желанию квартиранта. О своем решении он должен предупредить собственника или представителя за три месяца до своего выселения.

По инициативе наймодателя договор расторгается только по решению суда, на основании следующих причин (ст. 687 п 2,3,4):

  • Если от жильца не поступало оплаты в течение полугода.
  • Действия квартиранта повлекли порчу имущества. В этом случае, суд может пойти навстречу и отсрочить расторжение максимум на один год, чтобы жилец за свой счет восстановил помещение. Если в течение выделенного времени нарушение не будет устранено и владелец повторно подаст иск, суд может расторгнуть договор либо продлить НЖП срок отсрочку (до одного года) для устранения повреждений.
  • Если недвижимость используется не для проживания, а для других целей (торговля, склад, религиозные собрания) и письменные предупреждения остались без должного внимания.
  • Неоднократное нарушение прав и интересов соседей.

После вынесения судебного решения о расторжении, жилец должен освободить занимаемое помещение. В случае отказа сделать это в добровольном порядке наймодателю придется еще раз обратиться в суд с иском о принудительном выселении нарушителя и уже на его основании с помощью пристава принудительно выселить квартиранта.

https://www.youtube.com/watch?v=_obfCHa4HYw

На практике, наймодатель заключивший договор коммерческого найма, при нарушении условий старается самостоятельно решить проблему и как можно скорее выселить недобросовестного гражданина из своего жилья.

Его можно понять. Урегулирование вопроса в суде занимает много времени и сил, при этом арендатор своими действиями наносит существенные финансовые убытки, а закон по большей части на стороне нанимателя.

Источник: https://ProVyselenie.ru/vyselenie-nanimatelya-iz-zhilogo-pomeshheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.