Выкуп земли для муниципальных нужд

Изъятие земельного участка для государственных нужд, что делать если Вы не согласны со стоимостью?

Выкуп земли для муниципальных нужд

Александр Павловский
партнер юридической компании «А.Т. Legal»
адрес электронной почты – atlegal@atlegal.ru
Сайт – atlegal.ru

Несмотря на относительно слабое освещение в СМИ, многие слышали о проблемах владельцев земельных участков, изъятых государством для строительства при организации Сочинской олимпиады. Не обошлось без проблем для землевладельцев и при подготовке саммита АТЭС во Владивостоке, а также чемпионата мира по футболу 2018 года.

С 1 апреля 2019 года вступил в силу закон существенно конкретизирующий существовавший ранее порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ). В Земельном кодексе РФ появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Официально принято считать, что данные изменения аккумулировали ранее полученный опыт изъятия земельных участков и установили единые правила игры. Если ранее для реализации значительных федеральных проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земельных участков, то теперь будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

По нашему мнению, главную проблему изъятия земельных участков законодателям решить не удалось. А проблема эта стара как мир, это несправедливая цена, предлагаемая властями правообладателю при выкупе земельного участка.

С учетом изменений законодательства, изъятие земельных участков может производиться либо на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, либо принудительно.

В первом случае, собственнику (правообладателю) будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться: рыночная стоимость земли; стоимость находящейся на ней недвижимости; связанные с изъятием убытки и упущенная выгода, затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте. На достижение согласия о цене сторонам соглашения отведено не более 3-х месяцев.

Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, которая будет определяться на основании заказанной властями же оценки.

Правообладатель земельного участка, в случае несогласия с оценкой властей, вправе заказать свою оценку и на ее основании назначить свою цену.

Следует заметить, что в нормах российского законодательства понятие «рыночная стоимость» имеет не вполне однозначный характер.

С одной стороны, согласно Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.

1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следует учитывать, что в силу существенной монополизации земельного рынка и широко распространенного манипулирования ценами, публикуемые сведения о цене предложения на земельные участки мало соответствуют реальным рыночным ценам сделок свободного рынка. Тем не менее многие оценщики, при подготовке заключений, предпочитают использовать сведения о публикуемых ценах предложений на сходные объекты.

С другой стороны, в принятых Министерством имущественных отношений Российской Федерации, формально действующих, методических рекомендациях (Утверждены распоряжением от 06.03.2002 № 568-р), рыночная стоимость земельных участков определена как максимально возможная цена.

Указанный подход при оценке позволяет использовать принцип наиболее эффективного использования имущества.

Использование принципа наиболее эффективного использования позволяет, в свою очередь, в условиях гибкости норм по территориальному планированию и неоднозначной практики применения градостроительного и земельного законодательства, обосновать претензии на выкупные цены, значительно превышающие тот уровень, который был бы достигнут в обычных условиях.

Принято считать, что при применении оценщиком принципа наиболее эффективного использования земельного участка решающее значение будет иметь уровень его градостроительного освоения.
Н. В. Волович выделяет следующие уровни градостроительного освоения земельного участка:

  • Сельскохозяйственные и лесные угодья. Это незастроенные и не предназначенные для строительства земельные участки, входящие в состав категорий земель, не предназначенных для размещения объектов капитального строительства и предоставление которых физическим и юридическим лицам для строительства не планируется.
  • Земельные участки перспективной застройки. К ним относятся земельные участки, включенные в зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, установленные в документах территориального планирования публичных образований.
  • Градостроительные участки. Это земельные участки, отнесенные к территориальным зонам, применительно к которым установлен градостроительный регламент, т.е. определены виды разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные), предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и ограничения использования.
  • Земельные участки, подготовленные под застройку. К ним относятся земельные участки, в отношении которых проведены инженерные изыскания, получены технические условия, подготовлена проектная документация и получено разрешение на строительство.
  • Земельный участок с объектом незавершенного строительства. На этой стадии градостроительного освоения земельного участка на нем ведется, но не завершено строительство зданий, строений и сооружений, за исключением временных построек.
  • Единый объект недвижимости. Это земельные участки после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации прав на созданный объект капитального строительства, когда возникает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Соответственно, в теории, чем выше уровень градостроительного освоения земельного участка, тем выше будет его рыночная стоимость.

В реальной жизни, земельные участки достаточно нечасто можно отнести к какому-то одному уровню градостроительного освоения. Более распространены различные гибриды указанных выше уровней освоения.

Кроме того, рыночная привлекательность возведенных (возводимых) на земельном участке объектов недвижимости способна оказать решающее значение и на стоимость земельного участка под ними. Заброшенные коттеджные поселки Подмосковья являются тому печальным подтверждением.

На практике нам неоднократно встречались отчеты и заключения экспертов-оценщиков, выводы которых о рыночной стоимости одного и того же земельного участка, в один и тот же период времени, различались в разы. Причина тому именно в использовании при оценке различающихся сведений и документов об уровне градостроительного освоения земельного участка на дату оценки.

Поэтому, если правообладатель располагает документами, позволяющими повысить уровень градостроительного освоения его земельного участка, или имеет возможность их получить, будет совершенно нелишним их предоставить своему оценщику для подготовки отчета об альтернативной рыночной цене.

Если правообладатель изымаемого земельного участка отказался заключать соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с размером предложенного ему возмещения, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения.

Означает ли это, что за участок власти заплатят по реальной рыночной цене? Возможно, но многое будет зависеть от своевременности и грамотности действий правообладателя земельного участка в судебном процессе.

Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как правообладатель участка получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Учитывая тематику статьи, мы не будем рассматривать способ защиты прав правообладателя земельного участка путем признания незаконным самого решения об изъятии земельного участка по формально-правовым и/или процедурным нарушениям властей, тема это обширная и непростая.

Остановимся подробней на процедуре определения судом равноценного возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд.

Перед началом судебного рассмотрения правообладателю следует сразу скорректировать свои ожидания на установленные законом ограничения для возмещения.

Если строения на участке не зарегистрированы официально, то за них как за самовольную постройку никакого возмещения не полагается.

Правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Основанием для обращения властей в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка является по существу недостижение сторонами согласия о цене выкупа.

Предполагается, что существуют два, существенно отличающихся по выводам, отчета оценщиков (властей и правообладателя) о рыночной стоимости выкупаемого участка.

  Как очевидно, налицо вопрос о размере равноценного возмещения требующий специальных познаний в области оценки.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний суд назначает экспертизу (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ).

Стороны спора вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы и предложить кандидатуры экспертов (экспертных организаций). Круг и содержание вопросов, а также кандидатура эксперта определяются судом.

Как известно, правильно заданный вопрос – половина ответа. Поэтому крайне важно убедить суд в правильности и обоснованности предложенных правообладателем вопросов, а также компетентности предложенного эксперта.

Соответственно, совершенно не лишней будет грамотная и обоснованная дискредитация формулировок вопросов и кандидатур экспертов, предложенных властями. Данный этап является одним из решающих в судебных спорах подобного рода.

Кроме того, назначая экспертизу суд предоставляет в распоряжение эксперта материалы и документы, при этом предполагается, что эксперт не вправе использовать сведения, полученные из иных источников.

Как очевидно, крайне важной задачей правообладателя является обеспечить наличие в материалах судебного дела, еще до назначения экспертизы, выгодных ему материалов и документов для последующей передачи эксперту.

Наконец, нужные правообладателю, вопросы эксперту судом поставлены, выгодные правообладателю материалы и документы, из судебного дела, в распоряжение эксперта судом предоставлены. Эксперт подготовил заключение с выводами в пользу позиции правообладателя. Победа? Не совсем, но уже близко.

К сожалению, в заключениях экспертов довольно часто отсутствуют прямые и однозначные ответы на поставленные судом при назначении экспертизы вопросы. Эксперты-оценщики тоже люди и в экспертных заключениях не являются редкостью фактические и арифметические ошибки, существенные опечатки, прочие дефекты и упущения.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ, ГПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.

При этом проведение дополнительной экспертизы, поручается судом, тому же или другому эксперту, а проведение повторной экспертизы только другому эксперту.

Допустим заключение эксперта безупречно, оснований для назначения дополнительной/повторной экспертизы суд не усматривает. Что дальше?

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, ст. 67 ГПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Соответственно, заключение эксперта, об определении рыночной стоимости земельного участка, в любом случае не будет для суда единственным и неопровержимым доказательством.  Но вероятность того, что суд положит заключение эксперта в основу вынесенного по делу решения крайне высока.

Итак, решение принято, судом установлен размер равноценного возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд. Осталось дождаться пока решение вступит в силу и возможно отстоять его в вышестоящих судебных инстанциях при обжаловании властями.

Мы специально не вдавались в тонкости и детали: правового статуса земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости; порядка обоснования связанных с изъятием убытков и упущенной выгоды;  стратегии и тактики судебного разбирательства, поскольку все их смоделировать и спрогнозировать в рамках одной короткой статьи нереально. Предлагаем читателям поверить нам на слово, что споры с госорганами сами по себе уже непростая задача. А уж споры с госорганами по вопросам недвижимости, это задача только для команды профессионалов в различных отраслях экономики и права и обратиться к ним за помощью желательно как можно раньше.

Подписка на журнал «Оценка инвестиций» доступна по ссылке:esm-invest.com/ru/subscribe

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/iziatie-zemelnogo-uchastka-dlia-gosudarstvennyh-nujd-chto-delat-esli-vy-ne-soglasny-so-stoimostiu-5f61be278169a878164cd0a7

Государство строит высокоскоростную магистраль на месте моей дачи

Выкуп земли для муниципальных нужд

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.
Алексей

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.

Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.

Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.

Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/izyatie-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.