Выкуп арендованной земли

Содержание

Как купить или арендовать землю у государства. Что выгоднее. Выкуп арендованной земли в собственность

Выкуп арендованной земли
Государство продаёт или сдаёт в аренду (для дальнейшего выкупа в собственность) довольно много земельных участков. Конечно, речь не идёт о земле в центре больших городов. Там она , как правило, не государственная и уже имеет конкретных собственников.

Речь пойдёт об участках в сельской местности с видом разрешённого использования ИЖС и ЛПХ для индивидуального строительства.Коллаж из сети в моей редакции

Муниципалитеты активно предлагают земельные участки к продаже и в аренду. Это прямой их доход.

К тому же , налоги на имущество с земельных участков и построенных на них сооружениях, тоже являются доходами местных бюджетов. Деятельность по освоению вновь купленных участков приводит к созданию новых рабочих мест на местах.

В общем, одни сплошные плюсы от использования данного ресурса для местных бюджетов. И умные главы муниципалитетов используют этот ресурс.

Разберу ситуацию с арендой и покупкой. Рассмотрю особенности варианта с арендой. Проведу сравнение с точки зрения выгоды.

Итак, если вас интересует конкретное место/населённый пункт для покупки земли под строительство индивидуального дома, тогда

  • простым поиском в Интернет ищете сайт Администрации районного центра, где этот населённый пункт находится.
  • На сайте обязательно должен быть раздел, где публикуется информация о торгах.
  • В этом разделе периодически публикуется информация о всех торгах. Остаётся только следить за тем, что там появляется.

Информация о всех торгах государственным имуществом должна дублироваться на сайте https://torgi.gov.ru, но лучше следить за торгами на локальных сайтах муниципалитетов.

Процедура участия в торгах подробно описана в аукционной документации. Ничего сложного там нет. Часто случается, что на торги никто не заявляется по каким-то причинам. Тогда следующий аукцион назначается по сниженной цене. Таким образом можно дождаться вполне приятных цен.

  • В случае продажи в собственность, предлагается цена выкупа.
  • В случае аренды , торгуется суммарная арендная ставка за 12 месяцев.

С покупкой всё понятно. Выиграл аукцион, оплатил и можно оформлять землю в собственность по договору купли-продажи. С арендой всё несколько сложнее. После аукциона заключается договор аренды.

  • Аренда платится ежемесячно исходя из 1/12 цены аукциона.
  • Стоимость аренды может быть повышена в связи с инфляцией ( на основании решений глав регионов).
  • Чтобы выкупить землю в собственность, необходимо построить на этом земельном участке строение, которое разрешено строить по договору аренды ( в нашем случае, жилой дом) , поставить его на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.
  • Цена выкупа определена распоряжением главы региона и составляет долю от кадастровой стоимости. Поэтому, перед принятием решения об участии в аукционе на право арены, необходимо узнать, какова будет цена выкупа . Формула общей стоимости, приобретаемой через аренду земли, такова :

Общая стоимость = Сумма, уплаченная за весь срок аренды + Стоимость выкупа.

Чем дольше идет стройка, тем больше денег будет уплачено за аренду. Значит стройка должна быть быстрой. Время – деньги. Буквально. Кадастровая стоимость меняется ( как правило растёт). Это нужно принимать во внимание.

Получается, что лучше и проще купить, чем арендовать? Проще купить, но арендовать может быть выгоднее! Цена покупки вполне может быть на уровне рыночных цен, а вот покупка через аренду сулит приличную экономию да ещё и с рассрочкой покупки. Но только при условии быстрого строительства. Если нужна земля на долгую перспективу или нет денег на стройку, тогда аренда не ваш вариант.

Есть люди, которые строят вполне успешный бизнес, покупая или арендуя землю и быстро возводя на ней строения. Земля по такой схеме обходится довольно недорого, а иногда совсем дёшево.

В следующей статье опишу ситуацию, когда есть желание самому сформировать и выкупить у государства кусочек земли из, так называемых, неразграниченных земель муниципальной собственности.

Спасибо, что дочитали до конца. Надеюсь, было интересно и полезно.

Подписаться на канал можно перейдя по ссылке.

Другие статьи на канале.

Нужно присвоить, аннулировать или изменить адрес объекта недвижимости ? Расскажу, как.

Как узаконить самозахват прилегающего земельного участка ?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zemlikbez/kak-kupit-ili-arendovat-zemliu-u-gosudarstva-chto-vygodnee-vykup-arendovannoi-zemli-v-sobstvennost-6029061e331cb76352fc52a5

Выкуп земли из аренды в собственность у государства в 2019 году: порядок заключения договора купли-продажа, проведение аукциона, срок аренды, закон, способы выкупа, регистрация права собственности | Земельный эксперт

Выкуп арендованной земли

Государственная или муниципальная земля может быть передана гражданам либо компаниям на основании постоянного или временного пользования (аренды).

В последнем случае при достижении определенных условий участок может быть выкуплен у администрации населенного пункта (где была оформлена аренда) или передан ею на безвозмездной основе.

Сама процедура передачи вещных прав на землю, по-сути, является приватизацией и охватывает аналогичные действия.

Приватизация представляет собой метод преобразования формы собственности земельного участка путем ее передачи в частные руки.

Такой процедуре подлежит государственное или муниципальное имущество, которое находится в фактическом ведении иного заинтересованного лица и необходимо ему для целей, предусмотренных и разрешенных законодательством (развитие инфраструктуры, строительство недвижимости, выделение обособленных объектов из состава кооперативов или объединений).

При этом целевая категория рассматриваемой земли должна входить в следующие группы:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

  • Территории населенных пунктов.
  • Земли сельхозназначения.

В отдельных случаях разрешается передача в долгосрочную аренду (до 50 лет) отдельных участков, находящихся в категории лесных, водных или земель запаса. Например, как на Дальнем востоке. Такие земли распоряжением правительства переводятся в иную категорию и передаются в пользование.

В земельном законодательстве под приватизацией понимается передача определенной территории в частные руки тем или иным государственным органом, который является фактическим правообладателем. В ФЗ № 178 от 21.12.01 под этим же понятием подразумевается возмездное отчуждение собственности РФ или ее отдельных субъектов во владение заинтересованным лицам.

В июне 2014 года вступил в действие ФЗ № 171, внесший существенные изменения в ЗК РФ (Земельный кодекс), начавшие действовать с начала марта 2015 года. Благодаря нововведениям была оптимизирована процедура предоставления отдельных участков государственной собственности в частные руки. Основные изменения:

  1. Муниципальная и федеральная собственность стала более доступной для населения.
  2. Отдельные категории лиц могут получить участок бесплатно (многодетные и нуждающиеся семьи, а также арендаторы некоторых местностей).
  3. Территории под строительство стали реализовываться с торгов на определенный срок.
  4. Физические лица или компании могут присоединить соседствующую и пустующую землю к своему участку на льготной основе.

Способы выкупа земли из аренды

Выкуп земли из аренды в собственность регламентируется ЗК РФ и осуществляется двумя способами:

  • На торгах путем проведения аукциона.
  • Без организации такого мероприятия.

Если выкуп земли у государства происходит на торгах, уполномоченным органом объявляется о проведении такого мероприятия и устанавливается начальная стоимость, которая не может превышать фактическую кадастровую цену рассматриваемого объекта. Продажа надела осуществляется претенденту, назначившему более высокую цену за предмет. Если участник аукциона один, продажа ему земли происходит по начальной стоимости.

В следующих случаях реализация имущества происходит без организации конкурса:

  1. Если земельный участок выделен из территории, предоставленной для комплексного освоения территории и строительства недвижимости, за исключением передачи участка для аналогичных целей, но строительной компании, возводящей жилье эконом-класса.
  2. Если надел передан под индивидуальное жилищное строительство. Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом или договор безвозмездного пользования должны быть оформлены в соответствии с ФЗ № 161 от 24.07.08.
  3. Для земель сельхозназначения, переданных в аренду физическому и юридическому лицу. При этом с момента заключения такого договора прошло три года и при использовании земли не были выявлены нарушения ее целевого назначения.

Если на арендованном наделе находится недвижимость, ее владельцу предоставляется приоритетное право для выкупа земельного участка, если иное не запрещено законодательными актами. Если владельцев недвижимости несколько, и при этом невозможно выделить отдельные доли такого имущества, государственное владение может быть передано в общую долевую собственность.

Порядок выкупа земельного участка собственником недвижимого имущества

При желании выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности, заинтересованному лицу необходимо обратиться в компетентную службу, в чьем ведении фактически находится рассматриваемый объект. Зачастую, это земельный комитет при местной администрации. В отдельных случаях заявка подается в департамент земельных ресурсов соответствующего субъекта Федерации.

При обращении в компетентный орган оформляется заявление по предоставленному образцу, к которому прикладываются следующие бумаги:

  • Паспорт заявителя или иной документ, удостоверяющий его личность – для физического лица. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – для компаний и индивидуальных предпринимателей.
  • Выписка из ЕГРП, свидетельствующая о праве собственности претендента на имущество, если на участке имеются зарегистрированные объекты недвижимости.
  • Нотариально удостоверенная доверенность, если заинтересованную сторону представляет доверенное лицо.
  • Кадастровый паспорт. При его отсутствии необходимо произвести обязательные процедуры по межеванию земли в картографической службе.
  • Иной документ, дающий право на покупку рассматриваемого объекта (например, судебное решение или протокол, утвержденный для победителя при реализации земли на аукционе).

Если выкупаемый участок подлежит передаче заинтересованной стороне, в течение одного месяца после подачи заявления от госоргана придет официальный ответ, содержащий образец договора купли-продажи. В случае отказа, извещение с указанием причин будет получено в этот же срок.

Если территория не определена, период делопроизводства может быть растянут в зависимости от наличия пустующих земель и количества претендентов, которых в соответствии с социальным статусом определят в специальную очередь на получение.

В случае выкупа на торгах, с победителем аукциона заключается соответствующий договор в течение 5 дней после выплаты всей суммы за участок.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с законодательством уполномоченным органом или нотариусом и должен содержать следующие сведения:

  • Наименование сторон сделки.
  • Предмет договора.
  • Существующие обременения (при наличии).
  • Цена соглашения и порядок ее уплаты.
  • Реквизиты сторон-участников делопроизводства.

Если арендодатель уклоняется от заключения такого договора, заинтересованное лицо или его представитель могут обратиться в судебные органы.

Заявителю может быть отказано в выкупе, если:

  1. На продажу участка существует ограничение, указанное в нормативных актах федерального или регионального значения.
  2. Претендент во время аренды нарушил условия использования предоставленной ему территории, которые не были устранены.
  3. Перечень предъявленных документов и их форма не соответствуют законодательно установленным требованиям.

Регистрация права собственности на земельный участок

Оформление перехода вещного права на землю производится в Росреестре при предъявлении договора купли-продажи или иного правоустанавливающего документа, а также акта приема-передачи имущества.

Стоимость госуслуги за регистрацию земли согласно ст. 333.33 НК РФ составляет 350 руб. для граждан и 1 000 руб. для компаний. Оформление доли в праве общей стоимости – 100 руб. Госрегистрация доли в многоквартирном доме (при необходимости) – 200 руб.

В регистрирующий орган документы можно представить следующими способами:

  • Лично при непосредственном посещении учреждения по месту жительства или нахождения рассматриваемого участка.
  • Заказным письмом через почту.
  • Через интернет, посредством официального сайта госуслуг.
  • В МФЦ (многофункциональном центре).

Срок рассмотрения обращения –  30 дней с момента регистрации заявки, которая осуществляется в течение 3 дней после ее получения (5 дней, если используются услуги МФЦ). Результатом процедуры будет внесение записи в государственный реестр и выдача заинтересованному лицу свидетельства о собственности.

Пример по выкупу земли из аренды

Гражданин Мелехов П.В. арендовал землю под личное подсобное хозяйство у муниципалитета сроком на 10 лет.

По истечении пяти лет на участке он соорудил различные постройки и сооружения для организации животноводства.

Согласно земельному кодексу, гражданин арендовавший землю в течение более 5 лет, на которую не установлены какие-либо ограничения, вправе ее получить в личную собственность.

Для осуществления этого Мелехов обратился в районный муниципалитет, где составил соответствующее заявление и приложил к нему необходимую документацию. В течение одного месяца от госведомства был получен официальный ответ с указанием выкупной стоимости и содержащий образец договора купли-продажи.

После оплаты объявленной цены, с гражданином был заключен указанный договор и составлен передаточный акт. Эти документы были предъявлены в Росреестр, где был оформлен переход вещного права в частные руки путем занесения записи в госреестр, и было выдано соответствующее свидетельство.

Заключение

Аренда земли с правом выкупа представляется отдельным категориям лиц в соответствии ЗК РФ. Основные положения:

  1. В частную собственность могут быть переданы земли населенных пунктов или сельхозназначения.
  2. Земля выкупается у того государственного или муниципального ведомства, которое является фактическим правообладателем участка.
  3. Рассматриваемая территория может быть реализована на торгах и без проведения такого мероприятия.
  4. Завершение процедуры происходит в Росреестре.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по выкупу земли из аренды

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Анатолий. Как я могу приватизировать арендованную землю, на которой находится жилая недвижимость, находящаяся в моей собственности и во владении иных лиц. При этом некоторые из них являются обладателями вещного права на основании хозяйственного ведения?

Ответ: Добрый день, Анатолий. В вашем случае можно посоветовать применить законодательную норму п.3ст. 39.

20 ЗК РФ, гласящую: если на одном земельном участке находятся сооружения нескольких лиц, обладающих ими на основании прав собственности и хозяйственного ведения, такой надел может быть предоставлен в пользование на основании договора аренды с множественностью лиц.

Список законов

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/ispolzovanie-chuzhix-zemelnyx-uchastkov/vykup-zemli-iz-arendy/

Выкуп земельного участка из аренды в собственность в 2020 году

Выкуп арендованной земли

Выкуп земельного участка из аренды доступен каждому собственнику. Процедуру можно осуществить практически бесплатно.

Полученный надел доступен к последующей продаже, дарению, передаче по наследству или сдаче в аренду.

Арендатор, пользующийся землей без нарушения договорных обязательств, имеет приоритетное право получения надела в собственность. Такая процедура является выкупом земли у ее фактического владельца.

Способы, которыми возможно оформить в собственность участок

Федеральным законом №93-ФЗ разрешено осуществить действия по оформлению в собственность в упрощенном режиме тех участков, которые были переданы в пользование до 30.10.2001 года. Способы их использования могли быть различными: от ЛПХ до ИЖС. Временной промежуток, в который необходимо осуществить указанный переход не ограничен.

Законом установлена только приобретательная давность. Это так называемый срок, в течение которого необходимо было пользоваться наделом на правах аренды. Составляет он 15 лет. Цель использования нарушать запрещено. Существует несколько способов для оформления участка в собственность:

  • Подтвердить свое право наличием на участке ИЖС дома, приобретенного до марта 1990 года, но не оформленным надлежащим образом;
  • Приобрести участок, находящийся в аренде, на аукционе (стоимость, по которой будет выкуплен участок составит размер кадастровой стоимости);
  • Осуществить выкуп без применения аукциона. Договор аренды при этом не должен содержать информации об обязанности аренды надела в течение установленного срока. К запретным пунктам относится и запрет на перевод в собственность указанного участка. При выборе этого способа земля достанется за 2-20% от общей кадастровой стоимости. Какие при этом действуют цены на недвижимость в регионе значения иметь не будет;
  • Осуществить на арендованной земле постройку здания или сооружения и оформить их в собственность.

Самым популярным считается именно последний пункт. Он самый простой и не затратный. В последующем именно он будет рассмотрен подробней.

Документы, необходимые для процедуры

Чтобы воспользоваться самым распространенным способом необходимо обладать следующими документами:

  • договор, подтверждающий наличие арендных взаимоотношений (в том числе по переуступке на право аренды);
  • постановление, вынесенное по факту расторжения аренды;
  • постановление, подтверждающее перевод ЗУ в собственность из арендных правоотношений;
  • кадастровый паспорт на переводимый ЗУ;
  • кадастровый паспорт на возведенный на арендуемой земле объект;
  • выписка, выданная органами ЕГРН на оба объекта: участок и объект, построенный на этом участке.

Указанная выписка в среднем присылается за 3 дня. Для более оперативного получения информации следует обратиться на сайт Росреестра. Информации предоставляется в течение одного часа.

Стоимость самой услуги не будет зависеть от способа получения справки. Она везде одинакова и составляет 250 рублей. Легитимность при этом не пострадает.

Электронный вариант справки буде заверен электронной подписью.

Действия, необходимые для осуществления перевода

Земельным кодексом установлена возможность приобрести право собственности или преимущественного права аренды ЗУ при наличии на рассматриваемом участке строений или зарегистрированных недостроенных объектов. Указанные сооружения должны быть собственностью арендатора. Означает это только одно – обязательно должно быть оформлено право собственности.

Наличие забора не является обязательным условием. Всем собственникам стоит быть готовым к тому, что местные администрации в обязательном порядке теперь проводят видеофиксацию возведенных зданий. Для строений есть небольшие ограничения:

  • дом предназначен для жилья;
  • его высота не должна быть выше трех этажей;
  • дом находится на участке в единственном экземпляре.

Строительству должен предшествовать заказ и получение в организации, занимающейся проектами, схемы планировки участка. На ней будут отражены границы участка, а также линии, по которым допустимо возводить жилые здания. Ею будут установлены габариты соответствия будущего дома. Самым оптимальным вариантом станет обращение в архитектуру.

В случае, когда построенный дом превышает допустимые параметры, придется еще до осуществления строительных работ произвести согласование в местном муниципалитете проекта застройки. Указанный проект должен быть разработан проектной организацией, имеющей лицензию. В построенном доме можно зарегистрироваться для проживания и получения постоянной прописки.

Переведение в собственность надел под ИЖС

Чтобы получить в собственность такой участок необходимо завершить строительство дома. Процесс завершения будет подтвержден с момента ввода здания в эксплуатацию.

Для этого придется получить специальный документ – разрешение на ввод в эксплуатацию. Учитывать придется и законодательство региона, в котором находится надел, а также наличие дополнительных условий в договоре аренды.

У процедуры перевода земли из статуса арендной имеется свой порядок:

  • Осуществить постановку возведенного объекта на кадастровый учет. Для этого придется пригласить на объект специальную комиссию. В некоторых случаях достаточным основанием для смены статуса участка станет возведение только фундамента для будущего дома. Но этот момент придется уточнять в кадастровой палате. Основное правило – зарегистрировать фундамент, как незавершенное строительство. Примерный срок процедуры – 2 недели;
  • Осуществить присвоение новому объекту адреса. Время потраченное на эту процедуру – не больше 1 недели:
  • Произвести оформление объекта в собственность – срок исполнения в течение 2 недель;
  • Путем подачи заявления высказать свое желание выкупить ЗУ под зданием, который принадлежит на праве собственности. Осуществить указанное действие необходимо в местной администрации по территории расположения надела. Выкуп в данном случае пройдет без применения аукциона в связи с наличием приоритетного права на землю;
  • Получить в местной администрации два постановления: на расторжение соглашения об аренде и переводе участка в собственность;
  • Осуществить подписание договоров купли-продажи ЗУ (оформлены в 3 экземплярах). Произвести перечисление договорной суммы оплаты;
  • Предоставить в Росреестр документы для регистрации прав собственности. Произвести такие действия можно даже через МФЦ

Следует помнить, что к новому собственнику все права на надел переходят в неизменном виде, какие они были у предыдущего.

Инструкция по переводу земли в собственность с находящимся на ней недостроем

Определение «недострой» законодательством не установлено. Но если проанализировать взаимосвязь Гражданского и Градостроительного кодексов, то получится примерное понятие. К вещам – недвижимости будут отнесены ЗУ, а также все, что с ними неразрывно связано. Это те объекты, которые невозможно переместить без нанесения им большого ущерба. Простыми словами – здания или сооружения.

Объектом незавершенного строительства или недостроем будет являться недвижимость, строительство которой еще будет продолжаться. Сколько при этом процентов от всего здания должно быть построено – не установлено. Имеются специфические признаки таких объектов:

  • Неразрывная взаимосвязь с землей, а также невозможность смены местоположения без утраты первоначальных свойств (несоразмерный ущерб);
  • Консервирование объекта на неопределенное время или прекращение строительства вовсе;
  • Индивидуальные особенности объекта (фундамент).

Кадастровый инженер разъяснит нюансы принадлежности фундамента к объекту незавершенного строительства. Этот вопрос будет также зависеть и от политики администрации муниципального образования.

Все объекты собственности подлежат обязательной регистрации. Для того, чтобы осуществить ее необходимо произвести следующие действия:

  • Собрать все документы, относящиеся к ЗУ;
  • Договориться с инженером кадастра о подготовке необходимой для постановки на кадастровой учет документации;
  • Дождаться отправки из муниципалитета уведомления по ст. 51.1 ГрК РФ.

Осуществляется регистрация по общим основаниям. Обратиться для этого следует в МФЦ. Оформлять незавершенку в собственность не обязательно. Достаточно обозначить сам факт ее наличия. Если приобретение участка было осуществлено до 2001 года, то действуют привилегированные основания. Участок должен иметь следующий статус:

  • Аграрного угодья в ДНТ или СНТ;
  • Угодье под ИЖС;
  • Земля, предназначенная для возведения на ней гаража или бани;
  • ЛПХ, на котором расположены строения, допустимые для возведения без получения на них разрешения.

Основное – это зарегистрировать незавершенный объект в Росреестре. Именно после этого этапа можно производить остальные действия.

Перевод земли в собственность под частью дома

Бывает, что в одном частном доме имеются два хозяина. У этих хозяев появилось желание получить в собственность арендованную землю, на которой и располагается дом.

Первым делом придется внести изменения в сведения по недвижимости. Для этого придется подать заявление в кадастровую палату.

В своем заявлении необходимо изъявить желание на перевод недвижимости в статус индивидуального частного дома (ИДЧ).

Следующим шагом станет межевание и разграничение. Для собственной безопасности и защиты интересов лучше всего сразу определить границы влияния в доме для всех соседей. После таких действий собственность будет признана обще-совместной или обще-долевой.

Сложности с переводом участка, который имеет запрет на строительство дома

Сложность может возникнуть, если договор аренды содержит прямой запрет на постройку дома под ИЖС. Вид использования, который установлен собственником изменению тоже не подлежит. В таком случае следует прибегнуть к изучению генплана застройки и плана застройки земель в районе нахождения участка. Если и там стоит запрет на возведение жилого здания, то придется пойти более сложным путем:

  • Возвести на участке подходящее по всем санитарным нормам здание на фундаменте, которое может иметь статус хозяйственного. В нем можно разводить животных или птиц;
  • Обратиться к кадастровому инженеру для составления плана существующего строения;
  • Отнести документы на госрегистрацию постройки и написать запрос на признание ее капитальным хозяйственным помещением. Если добровольно зданию такой статус присваивать не желают придется обратиться в суд. Это даст возможность перевести участок в собственность.

Указанный способ поможет обойти некоторые препятствия, установленные муниципалитетом при передаче земли в аренду.

Желание администрации сохранить за собой права на участок понятны. Добросовестный арендодатель при этом имеет полное право перевести арендуемы надел в свою собственность. Для этого достаточно изучить действующее местное законодательство и не допускать его нарушений в период пользования участком.

Источник: https://prozemlu.ru/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy-v-sobstvennost/

Выкуп земельного участка из аренды. Как выкупить землю под объектом капитального строительства без торгов. Условия, порядок, стоимость выкупа

Выкуп арендованной земли

Выкуп земельного участка из аренды – достаточно часто встречающийся способ перевода земли в собственность. Подобный процесс приобретения земли особенно актуален для собственников зданий и строений, построенных на ней. Ведь владение объектами капитального строительства на арендованной земле – это законодательно закрепленный приоритет на пути к собственности на землю.

В данной статье мы будем говорить о выкупе земельных участков из аренды у государства, поскольку выкуп земли у частного лица в большей степени зависит от договоренности сторон и условий ранее заключенного договора аренды.

Земля под зданием, чья она?

На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.

После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят.

В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?».

От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).

Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!».

Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.

Летающие дома Элли и Тотошки

Человек, обратившийся ко мне за консультацией, отчасти был прав в своем ходе мысли. Да, действительно, под ОКСы положена земля, поскольку у нас не Канзас или Изумрудный город и дома не летают. Т.е. на то она и недвижимость, что неразрывно связана с землей.

Так законодательно закреплено единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ЗК РФ). Даже отчуждение здания (купля-продажа, дарение и т.д.

) происходит одновременно с отчуждением права на землю под ним, однако данное право может быть разным, а точнее ОКС может быть построен как на земле, принадлежащей вам на праве собственности, так и на земле арендованной, главное чтобы это право было зарегистрированным или возникшим в силу закона.

Выкуп земельного участка из аренды без торгов

Итак, если вы столкнулись с ситуацией, аналогичной той, что описана выше, а именно здание в собственности, а под ним муниципальная земля в аренде, то стать ее собственником можно на вполне себе лояльных условиях и в рамках закона, поскольку процедура выкупа муниципальных и государственных земельных участков из аренды закреплена на законодательном уровне.

Многим известно, что выкупить земельный участок из аренды у государства можно через торги. Однако, аукциона можно и избежать, давайте разбираться каким же образом.

В ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ прописаны все случаи, когда продажа государственных и муниципальных земельных участков осуществляется без проведения торгов, коих не мало.

Считаем, что выделить стоит только самые актуальные, а именно:

  1. Продажа членам СНТ и ОНТ земельных участков, образованных из земельного участка, который предоставлен такому некоммерческому товариществу, кроме земельных участков общего назначения;
  2. Продажа с/х земель их арендаторам по истечении 3 лет. При этом заявление о выкупе такого земельного участка должно быть подано до истечения срока действия договора аренды;
  3. И наконец, продажа земельных участков собственникам ОКСов, расположенных на таких наделах.

Иными словами, за собственниками ОКСов закреплено исключительное право выкупа земельных участков, на которых эти самые ОКСы расположены.

Условия выкупа земельного участка из аренды

В условиях выкупа земельного участка из аренды, стоит отметить следующий существенный нюанс:

Выкуп земельного участка из аренды, возможен только по истечению 3-летнего периода аренды такого участка и строго до истечения срока действия договора аренды.

Причем за данный временной период к арендатору не должно быть претензий со стороны государственного земельного надзора по части нарушений в использовании такого земельного участка.

О государственном земельном надзоре более подробно написано в нашей статье: «Что нужно знать о государственном земельном надзоре каждому землепользователю», однако здесь тезисно отметим, что использовать земельный участок необходимо строго в соответствии с его видом разрешенного использования, который указан в выписке из Единого Государственного Реестра Недвижимости (основной документ на объект недвижимости). Т.е. нельзя строить гостиницу на землях ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или организовывать животноводческую ферму на землях ИЖС.

Порядок выкупа земельного участка из аренды

В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается.

Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.

Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.

Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.

Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.

Стоимость выкупа земельного участка из аренды

При заключении договора купли-продажи при выкупе земельного участка у государства после аренды (без проведения торгов), цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость, а в отдельных случаях эта цена может быть еще ниже.К этим отдельным случаям относится расположение на данных земельных участках ОКСов, находящихся в частной собственности.

В законе (ЗК РФ) четко прописано, что:

порядок определения стоимости выкупа земельного участка устанавливается арендодателем, т.е. муниципалитетом или органом государственной или федеральной власти (в зависимости от того, в чьей собственности изначально находится земля).

Соответственно стоимость выкупа земельного участка из аренды (по кадастровой стоимости или же процент от нее) необходимо уточнять у непосредственного собственника, т.к.

в зависимости от региона, муниципалитета, вида разрешенного использования и т.д. она будет принципиально разной.

О выкупе земельного участка у администрации более подробно читайте в нашей статье: «Выкуп участка у администрации по кадастровой стоимости».

Источник: https://geostart.ru/post/728

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Выкуп арендованной земли

Покупка земельного участка – операция достаточно непростая. Но если при покупке участка у собственника многие детали можно обговорить, опустить или решить совместно, то при покупке участка у государства все нужно делать строго по форме.

Самый надежный способ купить участок у государства – предварительно арендовать его. Это стандартная схема, которая позволяет достаточно просто и быстро приобрести землю по заниженной государственной цене. И в этой статье мы расскажем о том как правильно выкупить землю из аренды в сосбвтенность.

Когда возможно

Для начала рассмотрим вопрос «Когда можно выкупить землю в собственность у государства?». Для того, чтобы провести такую процедуру, и физическим, и юридическим лицам потребуется соблюсти ряд условий.

Во первых, должен быть заключен договор аренды. Такой документ позволит не только распоряжаться землей какое – то время, но и даст возможность без особого труда начать процедуру подготовки к купле – продаже.

Во вторых, не должно быть запретов на покупку земли. То есть она должна быть подходящей категории и не входить в перечень земель, необходимых государсту. Например, нельзя купить государственное водохранилище, лесной массив, заповедник и т.д..

В третьих, должен пройти определенный срок с момента начала аренды. Например, землю, предназначенную для сельского хозяйства, можно выкупить только через три года после начала использования.

Как видите, ограничений не так уж много. Так что главное при выкупе арендуемого земельного участка – грамотно подготовить саму аренду и собрать максимум информации и документов о самом участке.

Куда обращаться

Так куда же нужно обратиться в том случае, если нужно выкупить арендуемый участок земли в собственность? На самом деле служб несколько, и придется достаточно много с ними работать. Всего вам потребуется обратиться:

  • В органы местного управления. Именно с ними вам больше всего придется общаться – получать разрешение, оформлять договор и покупать землю, так как именно они в данной ситуации будут выступать как собственники и продавцы земельного участка;
  • К оценщикам. Именно они должны будут определить стоимость земельного участка и предоставить своё заключение о его состоянии;
  • В земельные организации. Зачастую случается так, что у государственной земли нет каких – либо документов: межевого плана, земельного акта и так далее. В этом случае потребуется нанять в помощь кадастрового инженера;
  • В Росреестр. Именно эта служба проводит все необходимые операции по смене прав собственности, и именно в неё нужно будет обратиться после заключения сделки для получения новых бумаг;
  • К нотариусу. Нотариус потребуется вас в двух случаях: если вы проводите купле – продажу через вашего представителя или если требуется заверение договора купле – продажи или иного документа.

Как выкупить: инструкция

Выкуп земельного участка, взятого в аренду у государства – задача многоэтапная и весьма непростая. Если говорить кратко, то вся процедура делится на следующие этапы:

  • Сбор необходимого пакета документов;
  • Подача запроса в органы местного управления;
  • Подготовка договора купле – продажи;
  • Оценка стоимости продаваемого участка;
  • Подписание договора купле – продажи;
  • Оформление акта на землю;
  • Подписание договора купле – продажи;
  • Перерегистрация участка на нового покупателя.

Опишем процесс подробнее. Для начала нужно собрать необходимые бумаги, перечень которых вы найдете ниже. Как правило, все документы будут у вас на руках кроме квитанции об оплате пошлины (реквизиты можно получить только в органах местного управления) и заявления, форма которого меняется от региона к региону (образец можно взять все в тех же органах местного управления).

После того, как у вас будет готов пакет документов, подайте его и подождите рассмотрения. Если вы не нарушили никаких норм и на землю не распространяется ограничение, то будет согласовано оформление договора купле – продажи.

Далее будет проводиться стандартная процедура купле – продажи земли с привлечением оценщиков и земельных специалистов, задачей которых будет подготовка пакета документов для передачи земельного участка и уточнение всех сведений, касающихся его территории.

Документы

Для того, чтобы провести описанную выше операцию, потребуется не так уж и много документов. Для обращения в органы местного земельного управления или исполнительные органы вам потребуются:

  • Ваш паспорт;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Ваш договор аренды, на основании которого земля предоставлена в пользование;
  • Заявление на продажу земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды.

Уже после того, как купле – продажа будет завершена, потребуется правильно зарегистрировать право собственности на землю. Для этого в региональное отделение Росреестра потребуется предоставить следующие документы:

  • Договор купле – продажи земельного участка;
  • Заявление на проведение регистрационных действий стандартного образца (бланк берется в Росреестре);
  • Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей) и об оплате самого земельного участка;
  • Постановление от органов местного самоуправления о том, что земля действительно передана собственнику;
  • Документ, который отмечает стоимость земли (выдается оценочной комиссией еще на этапе подготовки купле – продажи.

Когда могут отказать в выкупе

В выкупе земли из аренды в собственность, как и в любой другой операции с собственностью, вам могут отказать государственные службы, ответственные за купле – продажу и перерегистрацию. Но для этого у них должны иметься веские основания. В перечень причин, достаточно значимых для выдачи отказа в выкупе земли из аренды в собственность, входят:

  • Ошибки в документах, ненадлежащая подготовка пакета бумаг, предоставление не всех необходимых документов;
  • Заведомо ложные сведения, предоставленные в документах;
  • Банкротство покупателя, открытые против него дела по взысканию задолженностей, а так же наличие значительных финансовых обременений и обязательств;
  • Наличие установленного государством или местными властями запрета на передачу земли в частную собственность;
  • Принадлежность участка к определенным типам земель: лесным хозяйствам, заповедникам, объектам общего пользования и так далее;
  • Наличие запрета на продажу земли именно для покупателя (например, если он не гражданин РФ).

Полезный совет

Помните, что отказ должен быть не только правомерен, но и грамотно обоснован. И если вы не согласны с причиной, по которой вам не продали землю, то у вас есть право подать заявление в суд.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy-v-sobstvennost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.