Выбор управляющей компании многоквартирным домом

Содержание

Уйду в управдомы! Когда и как нужно менять свою УК

Выбор управляющей компании многоквартирным домом

Устав от перебоев с подачей горячей воды и частыми отключениями электричества, многие жильцы пытаются отказаться от управленческих услуг одних коммунальщиков и пригласить на их место других. В том, как сменить УК, если качество её работы не устраивает, и насколько этот шаг может оправдать желания собственников жилья в многоквартирном доме, разбирался Лайф.

Жильцы многоквартирных домов, ежемесячно оплачивая работу своей управляющей компании (УК), справедливо рассчитывают на качественное предоставление услуг и добросовестное отношение исполнителей к своей работе, но некоторые компании и в обычное время не особенно стараются для своих клиентов.

А в посткоронавирусное время некоторые коммунальщики вообще понизили качество своей работы. В ряде случаев УК выполняют только аварийные работы, при этом официально в ответ на жалобы они отвечают, что, мол, объёмы профилактических работ увеличиваются, а финансирования не хватает даже на текущий ремонт.

И, вообще, временный мораторий на взыскание долгов в нынешней ситуации якобы делает функционирование УК убыточным.

Действительно, наше правительство в своём постановлении № 424 от 02.04.

2020 установило, что в период с 2 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года приостановлено право коммунальщиков требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней) за долги по услугам ЖКХ, также в этот период нельзя отключать потребителей от услуг ЖКХ, даже если они являются неплательщиками. Таким образом, управляющие компании при обращении в суд до начала следующего года имеют право взыскивать только сумму основного долга без пеней. Одновременно для взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги предусмотрен упрощённый порядок: судом выносится судебный приказ (делается это без извещения должника), и приставы по возбуждённому исполнительному производству на основании этого судебного приказа имеют право удерживать деньги с банковских счетов должника.

Но “коммунальных бизнесменов” такое положение вещей не обрадовало, им хочется по-прежнему собирать за “общедомовые услуги”, а в судах эта строчка, которая составляет не менее четверти от месячного платежа каждого плательщика, вызывает вопросы, ответов на которые нет. Да и сами собственники жилых помещений в некоторых случаях начали подозревать, что их деньги уходят “не туда”, и озаботились сменой управляющей компании.

По закону поменять управляющую компанию можно одним из двух способов: дождаться, когда закончится договор с нынешней компанией, или расторгнуть с ней договор, пригласив другую. Первый способ самый простой и безболезненный, но применим редко.

Как правило, УК так оформляют договор, чтобы он продлевался автоматически или с минимальным юридическим риском. Поэтому действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Значит, путь через одностороннее расторжение — такое право предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Но процесс этот непростой.

Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей

По закону решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

Само собрание может организовать любой из собственников помещения в доме (на практике, чтобы всё успеть, нужна инициативная группа), при этом инициатору необходимо не только определить круг вопросов повестки дня, определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора при заочном ании, но и уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании, сделать это нужно не позже чем за десять дней до выбранной даты (ст. 44–48 ЖК РФ).

В случае принятия собранием решения о смене управляющей компании старая управляющая компания должна быть уведомлена об этом в течение пяти рабочих дней. Одновременно с этим необходимо уведомить о решении собрания собственников органы государственного жилищного надзора и муниципальный жилищный контроль (если такое ведомство есть в городе).

При этом, согласно постановлению Правительства РФ № 416, в этих уведомлениях уже должна быть указана новая управляющая компания (хотя закон не требует на этом этапе наличия договора с новой УК), а вот выбор и определение условий работы с ней — самое сложное.

Есть ряд принципиальных вопросов, которые должны решить собственники, если они хотят сменить УК. Кроме конкретной компании, которую следует выбирать исходя из её рейтинга по текущей работе с другими домами, сразу необходимо принять решение о порядке осуществления контроля за её действиями.

Эксперты советуют: чтобы контроль за новыми коммунальщиками был эффективным, в первую очередь необходимо создать совет многоквартирного дома, в состав которого войдёт не менее трёх собственников, такая форма находит своё отражение в законе (ч.

1 ст. 161.1 ЖК РФ). Причём, если в доме есть собственники не только квартир, но и нежилых помещений, желательно в совет пригласить и их. Это позволит с разных сторон выявить потребности в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

Вторым шагом нужно определить полномочия совета дома в отношениях с управляющей компанией, чтобы можно было требовать от коммунальщиков формальную отчётность.

Такой подход позволит улучшить и процесс контроля за накоплением средств для капитального ремонта дома, и приёмку работ по благоустройству прилегающей территории, и мониторинг всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

В-третьих, нужно составить такой договор между собственниками и новой УК, чтобы в нём нашли отражение положения об ответственности коммунальщиков и возможности расторжения договора по инициативе собственников помещений в доме.

Грамотно составленные требования жителей позволят новой управляющей компании, стремящейся к работе с домом, сразу определиться со спектром оказываемых услуг и перераспределить ресурсы (например, формально не перекладывать асфальт вокруг дома и не покупать на зиму реагентов больше, чем их нужно на самом деле), а жителям — контролировать работы по составленному и согласованному плану.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

После того как все вопросы рассмотрены и согласованы, заключается договор с новой управляющей организацией. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, в новом договоре должны оставить свои подписи более 50% собственников помещений. Если собственники не произведут этого действия, договор управления не считается заключённым, несмотря на решение общего собрания собственников.

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

Однако самое важное понимать, что смена управляющей компании — это эффективный путь только в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме готовы проявлять адекватную инициативу по контролю за действиями коммунальщиков. Если же УК отчитывается только перед муниципальными властями, её смена никаких позитивных изменений не сулит.

Выбор управляющей компании: порядок выбора УК для управления МКД

Выбор управляющей компании многоквартирным домом

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Перед выбором управляющей компании необходимо изучить информацию и отзывы о ней в интернете.

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст.

№ 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность.

Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Застройщик сам выбирает управляющую компанию и не учитывает мнение дольщиков.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Управляющая компания заключает и подписывает договор обслуживания с МКД.

Предмет конкурсного отбора

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Управлять многоквартирным домом – сложная и ответственная задача. Жильцы должны продуманно подойти к выбору подходящего кандидата, которому смогут доверять, тогда качество работы управляющей организации не вызовет сомнений. 

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/kak-vybrat-uk

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Выбор управляющей компании многоквартирным домом

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456-upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Как выбрать управляющую компанию для своего многоквартирного дома

Выбор управляющей компании многоквартирным домом

Большинство россиян в нашей стране проживает в многоквартирных домах. Каждый гражданин хочет проживать в комфортных условиях, чтобы были чистые подъезды, регулярно убиралась придомовая территория, своевременно вывозились твердые коммунальные отходы.

Ни для кого не секрет, что залогом комфортных условий проживания является выбор надежной управляющей компании.

В сегодняшней статье поговорим о том, как по закону выбрать управляющую компанию для своего многоквартирного дома.

Для того, чтобы выбрать управляющую компанию (далее – УК) для многоквартирного дома необходимо сделать следующее.

1. Определить список возможных УК

УК – коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению домом на основании лицензии. Многоквартирный дом управляется только одной УК (ст. 161 Жилищного кодекса России, далее – ЖК РФ).

Для того, чтобы оценить деятельность той или иной УК можно воспользоваться информацией, размещенной в государственной информационной системе ЖКХ (ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ).

2. Созвать общее собрание собственников

Способ управление и конкретная УК выбираются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1, п.4 ч.2 ст. 44, ч.3 ст. 161 жК РФ).

Вопрос о выборе УК нужно вынести на повестку дня. Помните, что изменить решение о выборе способа управления домом можно в любое время на основании решения общего собрания (ч.2 ст. 45 ЖК РФ).

3. Принять решение на общем собрании собственников

Общее собрание может проводится посредством очного, заочного и очно-заочного ания. Голосовать можно лично или через представителя (ст. 44.1, 47, 48 ЖК РФ).

Решение по выбору способа управления домом принимается большинством от общего числа принимающих участие в общем собрании (ст. 46 ЖК РФ).

Количество каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч.3 ст. 48 ЖК РФ).

При проведении общего собрания в решении собственника должны быть указаны:

  • сведения о лице, которое участвовало в ании;
  • сведения о документе, подтверждающем право собственности, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня (“за”, “против”, “воздержался”).

Решение общего собрания оформляется протоколом. Лицо, который созвал общее собрание, представляет оригиналы решения и протокола в УК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

4. Заключить договор с УК

После принятия общим собранием решения выборе УК с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По условиям договора УК в течение согласованного срока за плату обязуется выполнить работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по качественному содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги и т.д. (ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления домом должны быть указаны (ч.3 ст. 162 ЖК РФ):

  • состав общего имущества и адрес дома;
  • перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом, перечень коммунальных услуг;
  • порядок определения цены договора, размеры платы за содержание и ремонт жилья, размер платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых обязательств.

Договор управления домом заключается на срок не меньше года и не более 5 лет. Собственник вправе изменить или расторгнуть договор управления домом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч.5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

УК по закону несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ в доме (ст. 161 ЖК РФ).

Знайте свои права и пользуйтесь ими! Будьте здоровы и счастливы!

Ставьте лайк, если статья оказалась полезной, и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации!

Как по закону переселиться из аварийного жилья

Нужно ли по закону получать разрешение на остекление лоджии

Кто по закону отвечает за установку и обслуживание ящиков в многоквартирных домах

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jurist_dla_naroda/kak-vybrat-upravliaiuscuiu-kompaniiu-dlia-svoego-mnogokvartirnogo-doma-5e9c11bc1ea568533df0baff

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Выбор управляющей компании многоквартирным домом

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/index.php/novosti/raz-yasneniya/836

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.