У многоквартирного дома нет придомовой территории

Содержание

Придомовой участок МКД — что это и как оформить

У многоквартирного дома нет придомовой территории

Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.

Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.

В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.

В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.

Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).

Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность?

Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца.

Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками, построенными на общем земельном участке.

Чтобы в полной мере распоряжаться своим земельным участком, собственники дома должны обратиться в Росреестр для включения в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей.

Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей дворовой территории жильцы дома уже приобрели при покупке или приватизации квартиры. При этом жители должны получить в администрации план земельного участка, выделенного при строительстве дома.

Часто администрации городов противятся выдаче планов или по какой-то причине их не имеют.

В таких случаях придется восстанавливать план участка в судебном порядке, руководствуясь свидетельскими показаниями, фактом размещения на придомовой территории элементов инженерной инфраструктуры, малых форм благоустройства территории дома.

Суды, как правило, признают земельный участок общей долевой собственностью на основании надлежаще подготовленных документов. Затем с решением суда и необходимыми документами следует обратиться в территориальное управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на придомовую территорию.

Регистрация земельного участка в общую долевую собственность требует некоторых усилий, но в итоге жители будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

От решения – оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.

Как оформить права собственности на придомовой участок?

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения вспомогательного и технического характера, инженерное оборудование и придомовой земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства, объектами инженерной инфраструктуры.

К федеральным нормативным правовым актам, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на объекты общего имущества, в том числе прилегающую к нему территорию, относятся:

  • Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 37);

Источник: https://mydomcom.ru/articles/mkd/obshhee-imushhestvo/pridomovoj-uchastok-mkd-chto-ehto-i-kak-oformit/

Придомовая территория многоквартирного дома жилищный кодекс: что является прилегающим участком МКД в РФ

У многоквартирного дома нет придомовой территории

О том, что собой представляет придомовая территория многоквартирного дома, Жилищный кодекс дает лишь наводящий ответ. В ст.

36 он содержит общее понятие придомовой территории, отсылая читателя за более конкретной информацией к Земельному и Градостроительному кодексу.

Однако и на этом перечень законодательных актов, регулирующих настоящий вопрос, не заканчивается… Чтобы детально разобраться в вопросе, предлагаем ознакомиться со статьей ниже.

Чтобы вывести общее понятие придомовой территории многоквартирного дома, нужно провести комплексный анализ следующих нормативно-правовых актов:

  • Жилищный кодекс;
  • Гражданский кодекс;
  • Земельный кодекс;
  • СНиП III-10-75;
  • КоАП.

Четкого термина ни один из кодексов не дает – придется систематизировать информацию, найти общее и отличное, после чего попытаться сформулировать определение. Вы можете попробовать это сделать самостоятельно, но сейчас мы расскажем, как это получилось у нас.

Определение понятия

Придомовая территория многоквартирного дома – это земельный участок, прилегающий к МКД, размеры и площадь которого указаны в градостроительных документах.

То есть единых установленных пределов нет – они определяются индивидуально в отношении каждого объекта с учетом площади здания и количества квартир в нем. Также на ее размер влияют год возведения здания и введения его в эксплуатацию.

Ст. 36 Жилищного Кодекса перечисляет, какие объекты входят в понятие «придомовая территория»:

  • детские площадки;
  • спортивные площадки (футбольные и баскетбольные поля, теннисные корты, пр.);
  • внутридомовые арки/проезды;
  • гаражи, парковки;
  • тротуары и пешеходные дорожки;
  • зеленые насаждения (газоны, деревья, палисадники);
  • трансформаторные, тепловые и распределительные будки.

Как видим, к ней относится не только земля, но и различные объекты, расположенные на ней. Они являются неотъемлемой частью и указываются в плане. Если какой-то из объектов не будет обозначен – процедура по «присвоению» многоквартирному дому конкретного земельного надела может затянуться.

Требования к придомовой территории по Земельному Кодексу

Земельный Кодекс содержит ряд ограничений на характеристики земель, которые могут выделяться в качестве придомовых территорий, а именно:

  • их границы не должны выходить на площади, где находятся объекты муниципалитета, или другие поселения;
  • недопустимо выделять участок, если такое выделение приведет к ограничению доступа к строительным объектам на этой территории;
  • участок не должен иметь изломанных линий, недопустима черезполосица;
  • невозможно оформить в собственность площадь возле жилого дома, если она относится к зоне лесничества, парковых зон.

Площадь придомовой территории: как определить

В общем виде формула, по которой можно рассчитать площадь ПТ, выглядит так:

ПТ = S площадей всех жилых помещений Х удельную величину земельной доли,

где S  – это сумма.

Однако это не общая формула. Она может изменяться в зависимости от особенностей конструкции. Например, если в доме есть арки, ломанные или изогнутые линии, то при расчетах используются дополнительные компоненты.

Кому принадлежит придомовая территория МКД?

Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.

Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.

То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.

Придомовая территория переходит в собственность автоматически, после того как покупатель объекта в многоквартирном доме регистрирует договор купли-продажи квартиры. Отдельный договор при этом не составляется. Одновременно с этим предыдущий владелец лишается прав на такой участок.

Участок возле МКД, который условно принадлежит конкретному жильцу, не может выступать самостоятельным объектом сделки. То есть его нельзя продать отдельно от самой квартиры в МКД.

Порядок и правила пользования придомовой территорией

Проживающие в многоквартирном доме могут использовать прилегающую к нему территорию по собственному усмотрению, однако с учетом следующих нюансов:

  • нельзя проводить в ее пределах работы, не связанные с ее эксплуатацией (например, разбирать и ремонтировать машину);
  • запрещено оставлять машину с включенным двигателем – это касается такси и транспорта курьеров;
  • машины можно оставлять только в специально отведенном месте – на парковке;
  • нельзя возводить забор вокруг придомовой территории выше 60 см без соответствующего разрешения от администрации города;
  • мусорные баки должны быть установлены в специально выделенных местах;
  • расширить стоянку для машин за счет уничтожения зеленых насаждений допускается только с разрешения администрации города.

Сколько метров от многоквартирного дома считается придомовой территорией?

Универсального ответа нет. Как нет и цифры, которая бы служила мерилом этой зоны. Как правило, чем больше дом, тем больше выделено земли, которая к нему относится.

Однако габариты здания – не единственный фактор, влияющий на ее площадь. О том, какие факторы влияют на размер участка, уже говорилось выше.

Теперь же предлагаем узнать, где именно взять конкретные цифры по участку, относящемуся к дому.

Как узнать, сколько «метров» закреплено за конкретным многоквартирным домом?

Узнать о наличии земельного участка на кадастровом учете и его характеристиках собственник или их группа может путем подачи запроса в Росреестр.

Подобная информация содержится в кадастровом паспорте придомовой территории. Заявителям в случае обращения предоставляют предоставят выписку из него.

Однако когда речь идет о новостройке, то такой информации в официальных источниках нет, так как право собственности на участок нужно изначально оформить.

Как оформить право собственности на землю возле дома?

  1. ШАГ 1. Проведение общего собрания. На его повестку выносится вопрос о создании общей придомовой территории. По результатам проведения собрания составляется акт. В нем должно быть отражено количество «за» и «против», а также проставлены подписи всех присутствующих.
  2. ШАГ 2.

    Пока все в сборе желательно сразу выбрать доверенное лицо, которое будет выступать от имени коллектива и представлять его интересы в диалоге с госструктурами, другими организациями и даже физлицами.

    Что именно значит «представлять»? Давайте говорить на чистоту – готовить и собирать документы, ходить в необходимые инстанции, стоять в очередях, общаться с чиновниками. Так как время работы госорганов совпадает с временем работы большинства граждан, лучше выбирать для этой миссии неработающего представителя.

  3. ШАГ 3.

    Представитель относит или направляет по почте (но все же лучше лично, так как чего-то может не хватать и придется уточнить, чего именно) папку с бумагами в администрацию:

    • техпаспорт здания с согласованным проектом;
    • план придомовой территории;
    • заявление;
    • данные владельцев недвижимости в МКД;
    • доверенность от доверителей;
    • квитанция по госпошлине.
  4. ШАГ 4. На основании этого выдается распорядительный акт, которым устанавливаются граничные пределы участка с учетом кадастровых и градостроительных актов.
  5. ШАГ 5. Получение разрешения о выделении конкретной площади под нужды собственников МКД в Департаменте земельных ресурсов.

Обратите внимание, что процедура «узаконивания» может отличаться в зависимости от региона. Например, получение распорядительного акта не во всех районах является обязательным этапом этой процедуры. Поэтому лучше начать взаимодействие с администрацией с консультационного визита.

Жилищный кодекс, как и Земельный, по этому поводу молчит, так как такой порядок не является общей нормой, а утверждается на местах решениями местной власти.

Плюсы и минусы оформления участка возле многоквартирного дома

Процедура оформления в собственность носит заявительный характер, то есть автоматически дворовое пространство возле дома не станет принадлежать владельцам объектов в этом здании. Для этого необходимо соблюсти определенную процедуру, речь о которой шла выше.

Однако в этом случае вместе с правомочностями, у жильцов появляются и общие обязанности. Поэтому вопрос – а стоит ли узаконивать землю МКД – очень часто можно встретить в интернете.

Ответ на этот вопрос получит каждый для себя, изучив таблицу ниже, в которой отражены плюсы и минусы такого решения.

+
Использование в собственных целях без необходимости получать разрешения у кого бы то ни было (кроме жильцов, разумеется, поскольку это их общее имущество)Следить за чистотой и нормальным функционированием объектов инфраструктуры придется жильцам
На земле возле дома не построят автосервисы, торговые точки и прочие коммерческие объекты, мешающие комфортному проживаниюРемонтировать дорожное покрытие также придется за свой счет, поскольку для ремонта частной собственности уже не будут выделяться средства из местного бюджета
Придомовую территорию даже можно будет обнести забором, если он будет соответствовать требованиям СанПинЖильцам придется платить земельный налог, а кроме того – организовывать площадки для детей и занятий спортом, устанавливать пандусы, гаражи и пр. за свой счет
Ее можно будет сдавать в аренду, а вырученные средства расходовать на обустройство двора

Если площадка, которая прилегает к многоквартирному дому, не приватизирована, то ее обслуживание осуществляется за счет городских средств. Однако это не значит, что жильцам не нужно ничего платить. Расходы на обслуживание придомовой территории уже включены в счета по ЖКУ. Но при этом плательщики после перечисления средств в дальнейшем не могут отследить их движение. И это тоже минус.

Поэтому если среди жильцов есть инициативные энтузиасты – участок все же лучше оформить в собственность и обустроить его по своему желанию и вкусу. Таким образом хотя бы будет видно, на какие цели расходуются средства, а жильцы смогут оперативно удовлетворять свои потребности.

Например, быстро организовать парковку или поставить дополнительные гаражи, если количество авто у жильцов МКД увеличится.

Оптимальным вариантом станет оформлением придомовой территории в собственность и передача прав по управлению ею управляющей компании. В этом случае собственникам придется регулярно вносить определенную сумму на специально открытый для этого счет, чтобы оплата услуг управляющей компании осуществлялась без задержек.

Ответственность за нарушение границ участка

Речь идет об ответственности жильцов, которые в стремлении «облагородить» придомовую территорию, выходят за пределы отведенной им площади. За подобные махинации контролирующие органы могут наложить штраф, который придется выплачивать из бюджета МКД.

Полезные видео:

Возможно, вам также будет интересно прочитать про образец протокола собрания собственников многоквартирного дома.

Источник: https://RTP-news.com/pridomovaja-territorija-mnogokvartirnogo-doma-zhilishhnyj-kodeks/

Придомовая территория с точки зрения закона

У многоквартирного дома нет придомовой территории

  Общим имуществом владельцев квартир в доме являются не только подъезды, чердаки и подвалы, но и придомовая территория. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию. Но кроме обязанностей у членов ТСЖ есть и права по распоряжению землёй, примыкающей к дому.

На практике придомовой территорией распоряжается кто угодно на своё усмотрение, например, на месте сквера вырастает магазин, а на месте спортивной площадки – новостройка.

А как жильцам стать полноправными эксплуататорами придомовой территории? А можно ли огородить её забором и запретить посторонним распоряжаться ей?

Общая информация

  Каждая многоэтажка документально связана с земельным участком, на котором располагается. Участок уже зарегистрирован и имеет кадастровый номер.

В границы участка входит не только земля, расположенная непосредственно под домом, но и тротуары, дороги, детские площадки, озеленённые территории.

Вот этот участок вокруг дома и раскрывает понятие «придомовая территория многоквартирного дома».

По правилам содержания общего имущества – придомовая территория многоквартирного дома это:
[important]К придомовой территории относятся:

  • участок земли под домом;
  • элементы благоустройства и озеленения;
  • спортивные и детские площадки;
  • автостоянки;
  • пожарные проезды;
  • котельные;
  • трансформаторные подстанции;
  • другие объекты инфраструктуры.
[/important]

Точные границы придомовой территории многоквартирного дома и площадь земельного участка отражена в кадастровом паспорте, эти сведения находятся в открытом доступе – на публичной интернет-карте Росрестра. Статус участка тоже можно узнать на карте – он либо арендуется ТСЖ, либо оформлен в собственность жильцов.

Плюсы и минусы ТСЖ в статье здесь.

Придомовая территория согласно статье 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса» принадлежит всем владельцам квартир на праве долевой собственности.

И если она арендуется, то оформить право владения можно, если такое решение отразится в протоколе общего собрания.

Доли земельного участка определяются между всеми жильцами пропорционально площадям их квартир, как и всё общее имущество в доме.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома проходит бесплатно и не нуждается в регистрации каждым владельцем. Исходя из анализа законодательства, когда владелец покупает квартиру, он покупает и часть общего имущества, которая не подлежит выделу, поэтому можно считать, что регистрация доли проведена в момент регистрации права на квартиру.

Придомовая территория многоквартирного дома. Нормативы

  Коммунальщики к обслуживанию домов зачастую относятся спустя рукава, а о придомовых участках разговор вообще не идёт. Поэтому содержание придомовой территории многоквартирного дома целиком ложится на плечи жильцов. А для того, чтобы облагородить участок вокруг дома, нужно знать его границы.

Размер придомового участка определяется градостроительным регламентом согласно статье 43.4 Градостроительного кодекса.

Регламент у каждого города свой, но существует общая формула, по которой рассчитывается придомовая территория многоквартирного дома (нормативы 2015 года актуально рассчитывать по этой формуле, так как законодательство по этому вопросу не изменялось с 2000 года).

Согласно Положению об определении границ земельных участков в кондоминимумах установлено, как именно определить границы придомовой территории. При этом должны быть учтены параметры и характеристики многоэтажки, границы соседних домов и площадь всего микрорайона.

Формула расчёта размера придомовой территории приведена приказом Минземстроя №59 (СП 30-101-98) и выглядит так: Sнорм. = У*Sк, где:

  • Sнорм – норматив площади территории;
  • У – показатель доли земли на 1 кв.м. жилья, который рассчитывается по более сложной формуле и напрямую зависит от этажности дома и года постройки;
  • Sк – общая площадь квартир и общего имущества.

Формулу расчёта показателя доли можно найти в градостроительном регламенте вашего муниципалитета.

Распоряжение придомовой территорией

   Придомовой участок создаётся для комфорта жильцов – для прогулок, для строительства детских площадок или парковок и т.п. Однако, если в доме расположены магазины и офисы, зачастую вся придомовая территория занята автостоянками и парковками.

Но нужно иметь в виду – поскольку вся территория вокруг дома принадлежит собственникам помещений в долях, то и распоряжаться ей можно только сообща!

и управление участком возложено только:

  • на управляющую компанию (и такой пункт обязательно должен быть расписан в договоре управления);
  • на ТСЖ (все владельцы помещений на общем собрании решают, как будет использоваться придомовая территория).

Территорию даже можно огородить, если через участок не проходит муниципальная дорога. В этом случае на часть участка с дорогой установлен публичный сервитут.

Что такое сервитут описано в этой статье.

Если же дорога не муниципальная, а принадлежит только вашему дому, вы имеете право на общем собрании закрыть свою территорию от посторонних лиц, например, установив шлагбаум.

Часть участка можно использовать с выгодой, например, сдать в аренду под парковку, а арендные платежи пустить на общедомовые нужды. Но это решение также согласуется между всеми жильцами.

Не стоит забывать и о том, что за неправильное содержание придомового участка возложена ответственность. Например, на припаркованную около дома машину упала глыба льда. Ущерб автовладельцу суд взыщет:

  • с управляющей компании, если именно она управляет домом и получает оплату за содержание жилья;
  • с ТСЖ, если дом управляется самостоятельно (в порядке регресса ТСЖ может взыскать выплаченные по суду деньги с виновного лица).

При этом, если территория, где возможен сход снега или льда, огорожена, автовладелец не получит ничего, если припаркует машину внутри ограждения.

Как парковаться у многоэтажки

Если позволяет придомовая территория многоквартирного дома, парковка на ней не запрещается, но подчиняется правилам дорожного движения. Для автовладельцев запрещены:

  • стоянка с заведённым мотором;
  • стоянка грузовиков;
  • перегораживание проездов;
  • парковка возле мусорок ближе 5 метров;
  • езда по газонам и тротуарам;
  • парковка на газоне и тротуаре.

При нарушении правил парковки машина виновника может быть эвакуирована.

Следует отметить, так как парковка это придомовая территория, жилищный кодекс всех жильцов наделил равными правами по её использованию, без выделения конкретного места.

Парковочное место не может быть собственностью конкретного члена ТСЖ.

Законы подчас имеют важные моменты, о которых большинство даже не подозревает. [important]

Интересное примечание: согласно 6 части 36 статьи Жилищного кодекса собственность на долю придомовой территории не аннулируется со сносом или разрушением дома и не переходит во владение государства или других лиц. То есть, если у вас оформлена придомовая территория, это означает, что в случае сноса дома, свою долю вы можете продать, подарить, или распорядиться по-другому. [/important]

 

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/pridomovaya-territoriya.html

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию :: Жилье :: РБК Недвижимость

У многоквартирного дома нет придомовой территории

О преимуществах и обязанностях, которые появятся у жильцов дома, — в коротких карточках

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.

О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.

Кому принадлежат участки под домами и вокруг них

«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности.

Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.

Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.

Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.

Необходимо ли оформлять участок в собственность

Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.

Какие преимущества это дает

Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.

«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».

Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.

В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет.

Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».

Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.

Какие потребуются документы

Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности

Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.

На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.

Что делать с ремонтными работами на территории участка

Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b71656d9a794759e33170ce

Споры о праве на придомовую территорию

У многоквартирного дома нет придомовой территории

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.

Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.

, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком. 

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.

В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.

в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания. 

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.

Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.

Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.

) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным.

Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве. 

Такие споры можно разделить на четыре большие категории: 

  • о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
  • об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
  • об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
  • о границах участков, предназначенных для размещения МКД. 

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.

Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.

При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.

№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.

№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса).

При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.

В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016). 

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст.

305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет – при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка»  вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст.

85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД.

Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/spory-o-prave-na-pridomovuyu-territoriyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.