Соглашение о выкупе земельного участка

Содержание

Примерная форма соглашения о выкупе недвижимого имущества для государственных (городских) или муниципальных нужд в городе Москве

Соглашение о выкупе земельного участка

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА

СОГЛАШЕНИЯ О ВЫКУПЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ (ГОРОДСКИХ) ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

г. Москва “__” ___________ 2007 г. 1. Правительство Москвы в лице префекта ______________________ административного округа г. Москвы, действующего на основании положения о префектуре __________________ административного округа города Москвы, Указа Мэра Москвы от “__” ____ ___ г. N ____ (далее по тексту – Администрация); Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице руководителя Департамента (заместителя руководителя – начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ___________________________ административном округе города Москвы) ______________________________, действующего (фамилия, имя, отчество) на основании Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26 сентября 2006 года N 737-ПП “Об утверждении Положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы” (по доверенности N _________ от “__” ___________ ____ г., выданной ____________________________, действующей до “__” ______ ____ г.), (указать, кем выдана) и находящегося по адресу: г. Москва, Газетный пер., д. 1/12 (_____________________________________________) (далее по тексту – (адрес Управления Департамента в АО) Департамент); инвестор – при наличии инвестиционного контракта – в лице _________________, действующего на основании устава и доверенности N _____ от “__” _____ ___ г., выданной __________________________, (указать, кем выдана) действующей до “__” _________ ___ г. (далее по тексту – Инвестор), и гр. __________________________ (далее по тексту – Гражданин) (фамилия, имя, отчество) во исполнение постановления Правительства Москвы от “__” _________ ____ г. N _________ “Об изъятии для государственных нужд земельных участков…” заключили настоящее соглашение о нижеследующем. 2. Предмет соглашения 2.1. Предметом соглашения являются: удовлетворение Администрацией, Департаментом (и Инвестором – при наличии инвестиционного контракта) условий о предоставлении Гражданину взамен принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества (доли в праве): ____________________________ (жилого дома, земельного участка) общей площадью ___ кв. м, жилой площадью ___ кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. _________________________, д. ___, корп. ______, N _______, иного жилого помещения выкупной цены в денежной форме и размерах в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы; передача Гражданином городу Москве права собственности на указанное выше принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество; фактическое освобождение Гражданином (членами его семьи и иными лицами, находящимися в нем) указанного недвижимого имущества; переселение Гражданина (членов его семьи) в предоставленное ему иное жилое помещение. 2.2. Право собственности на указанное выше недвижимое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от “__” ______ ___ г. N ____ и записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N _____ от ___ _________ г., иными документами (указать). Указанное недвижимое имущество (жилой дом, земельный участок, часть земельного участка и находящиеся на нем хозяйственно-бытовые постройки) до настоящего времени никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременено денежными обязательствами по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также правами 3-х лиц. 3. Стоимость и порядок расчетов 3.1. Рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Гражданину и расположенного по адресу: г. Москва, ул. ______________, д. __, корп. ___, N ___, составляет __________ руб.: (числом) __________ (________________________________________________) руб. (числом) (прописью) (для жилого дома, части жилого дома: а) стоимость земельного участка – ______________________ руб.; б) стоимость плодово-ягодных насаждений, в т.ч. упущенная выгода, – _____________ руб.; в) стоимость жилого дома (доли в праве на жилой дом), включая хозяйственно-бытовые строения, – ____________________________ руб. Итого: ___________ (______________________________________) руб.). (числом) (прописью) 3.2. В соответствии с определенной рыночной стоимостью недвижимого имущества Гражданина, указанного в п. 2.1, и Законом города Москвы от 31.05.2006 N 21 “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве” Гражданину может быть: а) предоставлено жилое помещение (отдельная квартира) размером общей площади _________ кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ____________________, д. ___, корп. ___, кв. ___; б) предоставлена 100% субсидия на приобретение жилого помещения; в) предоставлена выкупная цена в денежной форме в размере, указанном в п. 3.1. 3.3. Денежные средства за упущенную выгоду в размере ____ руб. (подп. “б” п. 3.1) перечисляются на лицевой счет Гражданина, Открытый в банке Российской Федерации, либо засчитываются в счет погашения разницы в стоимости обмениваемого недвижимого имущества в течение __ дней с момента подписания настоящего соглашения всеми сторонами, либо при наличии инвестиционного контракта выплачиваются в бюджет города Москвы. 3.4. Рыночная стоимость предоставляемого жилого помещения, находящегося по адресу: г. Москва, ул. __________________, д. ___, корп. ____, N ________, в соответствии с произведенной независимой оценкой составляет _________ (______________________________) руб. (числом) (прописью)

3.5. Предоставляемая в собственность квартира является равноценным выкупом (частью выкупа) за изымаемый жилой дом (долю в праве на жилой дом), земельный участок, плодово-ягодные насаждения.

Произведенная оценка недвижимого имущества Гражданина и предоставляемого взамен него жилого помещения признана сторонами соответствующей рыночной стоимости данного недвижимого имущества.

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86/%D0%A1%D0%BE%D0%B3%D0%BB%D0%B0%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5/36659

Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать?

Соглашение о выкупе земельного участка

Арендуемая территория земли может принадлежать физическим лицам или организациям, а также находиться в ведении муниципальных структур. Арендатор данной земли всегда имеет приоритет на право выкупа. В практике часто требуется осуществить перевод арендуемой земли в частную. Данная процедура представляет собой выкуп земельной территории у ее владельца.

Право выкупить арендованную землю: нормативная база

Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

  • Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
  • Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

Кто может это сделать?

Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

  • пользование участком на протяжении длительного времени;
  • наследуемое пожизненное владение;
  • имеющийся договор аренды.

Основным требованием является наличие постройки с надежным фундаментом, которая пригодна для постоянного проживания. Объект не обязательно должен быть до конца достроенным. Но в данном случае это нужно подтвердить документально.

Важно! Граждане, которые имеют действующий договор аренды и постройки на участке, имеют приоритет при проведении аукциона.

Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность читайте тут.

Как выкупить ЗУ у государства или администрации?

Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

Больше о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, мы рассказывали здесь.

Заключить арендный договор

После согласования всех нюансов в администрации важно составить договор. При этой процедуре важно обратить внимание на следующие пункты:

  1. Соглашение должно учитывать возможность выкупа при выполнении всех обязательств.
  2. В договоре должны быть четко прописаны правила осуществления этой сделки.
  3. В документе в обязательном порядке должны быть указаны сроки выкупа земли.
  4. В договоре важно четко прописать арендную ставку и цену выкупа.
  5. Если арендатор в действующий период аренды будет использовать участок не по назначению, то владелец может разорвать договор.
  6. В документе обязательно прописывают форс-мажорные ситуации и их воздействие на порядок заключения сделки, а также пути их разрешения.
  7. Данный раздел должен освещать все случаи, когда сделка будет признана недействительной.

Затем сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Подробно о том, как заключить и расторгнуть договор аренды ЗУ, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить такой документ между физическими лицами или с участием предпринимателей.

Подать заявление и пакет дополнительных документов

Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

  1. личные данные и контакты заявителя;
  2. кадастровый номер земельного участка;
  3. назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
  4. данные о постройках;
  5. основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
  6. перечень приложенных документов.

Иногда требуется предоставить дополнительные документы такие, как свидетельство о рождении ребенка или справка о регистрации брака. Итоговый пакет документов зависит от общей площади надела и наличии или отсутствии на ней постройки.

Перед тем как подать документы арендатор должен подготовить документы, которые включают:

  • договор аренды;
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • паспорт.

После подачи документов в администрацию, они рассматриваются около трех недель, и затем выносится решение. Оно будет влиять на дальнейший порядок действий.

Подписать соглашение о купле-продаже

После принятия положительного решения переходят к подготовке документации. У арендатора будет около 30 дней на то, чтобы ознакомиться с документом.

В договоре должны быть указаны:

  1. данные обеих сторон;
  2. информация о предмете соглашения;
  3. цена договора;
  4. права и обязанности сторон;
  5. дополнительные условия.

Договор не обязательно заверять нотариально, он и без этого имеет юридическую силу.

Зарегистрировать права собственности

После одобрения муниципалитетом и заключения договора предыдущий арендатор должен произвести оплату. После чего необходимо переоформить землю на нового собственника.

Делается это через Росреестр.

Для этого необходимо предоставить заявление, пакет необходимых документов на право собственности и квитанцию с оплатой.

После принятия этих документов предоставляется расписка с датой получения выписки из ЕГРН.

Сколько стоит данная процедура?

Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на то, будет заключена сделка, или нет. Чтобы рассчитать свои возможности заранее, необходимо рассчитать стоимость арендованной земли.

Для этого в настоящее время используется два механизма:

  • При помощи расчета процента от кадастровой стоимости земельного участка.
  • При помощи анализирования данных рынка и расчета стоимости выбранного участка земли.

Но в любом случае, стоимость участка будет зависеть от средней на рынке.

Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости?

При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

  • В 2015 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
  • Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
  • Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка. Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

Как оформить ЗУ в собственность без оплаты его стоимости?

Арендуемый участок земли можно получить в собственность без уплаты какой-либо суммы. Для этого нужно подходить под одно из следующих требований:

    https://pravoved.online/arenda-zu/u-administracii-selskogo-poseleniya

  • Земельный участок используется юридическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства.
  • Договор оформлен на срок от 6 лет, большая часть этого срока истекла. Участок предоставлен на длительный срок на использование в безвозмездном порядке (о том, что такое бессрочный договор аренды земельного участка и кто может претендовать на подобное пользование землей, читайте тут). Важно при использовании соблюдать назначение земельного участка. На этом основании земля может быть предоставлена какому-либо сотруднику, который работает на определенной должности.
  • Семья арендатора имеет не менее трех детей, тогда можно рассчитывать на безвозмездное получение участка.

Данной возможностью можно воспользоваться только один раз.

https://www.youtube.com/watch?v=nPEjmI-Nikw

Для получения арендуемой земли в собственность необходимо выполнить ряд требований, и получить согласие собственника. Этот процесс достаточно трудоемкий, но выполнимый. Главное собрать все необходимые документы и четко выполнять все шаги. Только в этом случае можно рассчитать на успех.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/kak-vykupit-uchastok-v-sobstvennost

Как самому купить землю у государства

Соглашение о выкупе земельного участка

Стоимость муниципальной земли намного ниже находящейся в частном владении (по крайней мере, так было до переоценки).

Однако и ее оформление требует больших усилий, поэтому проще купить землю у частного лица.

Но бывают случаи, когда покупка государственного участка неизбежна (при этом право бесплатной приватизации земельного участка было уже израсходовано или оно не применимо к данной ситуации), если ФЛ или ЮЛ:

  • Купило (получило в наследство) дом, стоящий на муниципальной земле.
  • Владеет домом и близлежащим участком, однако пользуется большей по площади землей.
  • Планирует возвести новое здание на участке, находящемся в собственности у муниципалитета.

Согласно новому ЗК, процедура оформления не должна занимать более трех месяцев.

Выбор

Если заявитель не знает, как купить участок земли у государства, не находящийся в его пользовании, можно запросить выписку из ЕГРП в кадастровой службе. Если земля состоит на учете, в выдаче могут отказать. В этом случае можно получить информацию в муниципалитете.

Кадастровый учет

Если на заявленную землю отсутствует кадастровая документация, необходимо обратиться в Федеральную службу кадастра и картографии. После чего будут выполнены следующие действия:

  1. топографическая съемка;
  2. межевание;
  3. определение границ участка;
  4. составление плана с указанием точных параметров земли;
  5. постановка участка на учет в кадастровой службе, где ему присваивают номер;
  6. оформление кадастрового паспорта земельного участка.

Перечисленные действия вправе выполнять только лицензированные инженеры по кадастру (до принятия новых законов этим занимались земельные организации). Оплата всей процедуры, стоимость которой составляет от 500 до 2000 р., вменяется в обязанность заявителю.

Стоимость

Стоимость участка, продажа которого осуществляется без применения аукциона, определяется кадастровой оценкой (п. 2 . Постановления № 279). Обычно она на 10–50% ниже рыночной.

Если же покупатель считает кадастровую стоимость чрезмерно завышенной, он вправе подать в суд на оспаривание. Из п.

3 и 4 Постановления № 279 можно узнать, как купить земельный участок у государства по льготной цене, которая устанавливается в размере (по отношению к кадастровой стоимости):

  1. 60% для владельцев строений (домов или гаражей), размещенных на приобретаемом участке:
    • предназначенном для ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ;
    • если владелец является ЮЛ, а строение — объектом капитального строительства (федерального или регионального значения).
  2. 2,5% в отношении участков, находящихся в общем пользовании и выделенных:
    • некоммерческой организации для комплексного освоения земель — ИЖС;
    • ЮЛ для ведения дачного хозяйства.

По мнению экспертов, в частности, директора НЭО Центра Евгения Емельянова, скидка призвана нивелировать непомерно высокую кадастровую цену объектов недвижимости, которая после переоценки иногда даже и превышает рыночную.

Подача заявления

Обращаться с заявлением о покупке земли (если участок находится в пользовании заявителя) или участии в аукционе нужно в:

  1. Районную администрацию (если земля является собственностью государства и находится в пределах данного района).
  2. Местный сельсовет (когда речь идет о земельном наделе, находящемся под его управлением).
  3. Совет Министров Крыма (относительно участка, расположенного на территории данной АР).

Заявление должно содержать:

  1. Информацию об участке:
    • местонахождение;
    • площадь и другие параметры;
    • целевое назначение.
  2. Согласие на внесение задатка.

Срок рассмотрения заявки составляет месяц.

Аванс

Размер авансового платежа не должен превышать 20% кадастровой стоимости надела. Он уплачивается покупателем после подписания договора об оплате задатка. Форма договора не установлена законодательством и оставлена на усмотрение администрации. Сумму задатка используют для покрытия расходов на проведение оценочной экспертизы земли.

Кстати, форму соглашение о задатке при покупке земельного участка можно скачать в этой статье

Документы

Вместе с заявлением нужно предоставить:

  • паспорт заявителя (копию и оригинал);
  • выписка из кадастра на земельный участок;
  • копию кадастрового плана;
  • документ, содержащий результаты оценочной экспертизы земли;
  • квитанция о внесенном задатке.

Если участок находится в пользовании заявителя, предъявляются также:

  1. Договор аренды или другой документ, дающий право пользования землей.
  2. Правоустанавливающие документы на строение, расположенное на участке.

Если владельцев строения несколько, требуется согласие каждого из них. Если часть строений принадлежит муниципалитету, это сделает приобретение земли невозможным.

Заявление может быть отклонено в следующих случаях:

  • входит в число заповедных, оборонных или особо охраняемых объектов;
  • не подлежит передаче в частную собственность иностранным гражданам;
  • уже находится в частном владении;
  • не предназначен для ИЖС.
  • Пакет собранных документов неполон;
  • Информация, указанная в документах, не соответствует действительности;
  • Отсутствует согласие на внесение аванса;
  • Заявитель — ЮЛ, терпящее убытки или прекратившее свою деятельность.
  • Возвращение задатка в случае отказа не предусмотрено.

    Аукцион

    Перед продажей участок обязательно (за исключением некоторых случаев) выставляется на аукцион, где его может выкупить любой гражданин РФ. Для этого ему потребуется предложить большую цену.

    Организаторами торгов выступают представители муниципалитета (администрации), которые размещают соответствующее объявление в сети и средствах массовой информации.

    Документы на участие в аукционе нужно подать не позже, чем за пять дней до его начала, в противном случае в их приеме будет отказано.

    Торги могут проводиться и в интернете. Однако это невозможно, если заявитель является ФЛ, а земля предназначена для ИЖС, ЛПХ, ведения дачного или сельского хозяйства.

    Если спустя месяц после публикации объявления других заявок получено не было, торги считаются не состоявшимися и заявка выставляется на предварительное ание.

    В случае положительного решения договор заключается с единственным участником, который получает возможность приобрести землю по стартовой (кадастровой) цене. Результаты аукциона выкладывают в свободный доступ на официальном сайте администрации.

    Как избежать основных ошибок при покупке земли на аукционе — смотрите в видео:

    Земли, предоставляемые в собственность без аукциона

    Можно ли купить землю у государства, минуя торги, указано в ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Это возможно лишь в случаях, когда она уже находится в частном пользовании у покупателя — физического лица или организации. Такое происходит, когда:

    1. На участке размещены строения, на которые у заявителя имеется право:
      • собственности;
      • безвозмездного пользования;
      • хозяйственного ведения;
      • оперативного управления.

      Права, указанные в последних трех пунктах, могут принадлежать только муниципальным учреждениям.

    2. Земля предоставлена заявителю в аренду, безвозмездное или бессрочное пользование для:
      • ИЖС;
      • ЛПХ;
      • садоводства;
      • огородничества;
      • ведения дачного хозяйства;
      • сельского хозяйства (если заявителем является КФХ или сельскохозяйственная организация).
    3. Участок был передан в аренду ФЛ или ЮЛ для ведения сельского хозяйства и:
      • с даты заключения договора аренды прошло более трех лет;
      • заявление о покупке земли было подано до истечения срока аренды.

    Договор

    Перед тем, как выкупить землю у государства, покупатель подписывает договор в присутствии нотариуса, который и удостоверяет его действительность. После подписания документа покупатель вносит оставшуюся часть платы. Если он планирует использовать землю под строительство жилого дома, сумма может быть погашена по частям.

    Срок погашения устанавливается по соглашению сторон, но не может превышать десяти лет. При этом половина стоимости должна быть уплачена в течение месяца с даты заключения договора. Остальная сумма погашается равными частями не реже одного раза в три месяца. Просрочка приведет к начислению пени в размере, предписанном договором.

    Регистрация

    Передача права собственности от продавца к покупателю регистрируется в Росреестре, после установления подлинности документов и отсутствия других владельцев участка. Покупателю выдается свидетельство о праве собственности. Если же участок был предоставлен в рассрочку, регистрация права возможна лишь после полного погашения долга. Сумма пошлины составляет 200 р.

    Источник: https://realtyinfo.online/3475-poetapnoe-opisanie-vykupa-zemelnyh-uchastkov-u-gosudarstva

    Выкуп земельного участка из аренды в собственность

    Соглашение о выкупе земельного участка

    Закон позволяет арендатору муниципальных или государственных земель претендовать на выкуп земельного участка из аренды в собственность. Среди других кандидатов на приобретение, арендатор находится в приоритете. После выкупа, собственник имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению: завещать его, продать или сдать в аренду.

    Куда обращаться

    Каждый гражданин, в пользовании которого (по договору аренды) находится земельный участок, принадлежащий муниципалитету, имеет право выкупить его в собственность. Для этого необходимо обратиться в администрацию района по месту нахождения объекта недвижимости.

    В каждой районной администрации есть отдел земельных и имущественных отношений. Именно с ним заключается договор аренды земельного надела.

    Для того чтобы его выкупить, необходимо уладить следующие вопросы:

    1. Определить наличие оснований для выкупа.
    2. Уточнить стоимость и наличие/отсутствие рассрочки платежа.
    3. Выяснить возможные причины отказа.
    4. Уточнить особенности выкупа земель различного назначения.

    Основания

    Аренда является популярным вариантом приобретения права пользования земельного участка. В процессе эксплуатации земли, арендатор может не только обрабатывать его, сажать растения и вести другую хозяйственную деятельность, но и возводить строительные объекты.

    Жилые и нежилые объекты недвижимости, построенные на арендованной земле, оформляются в собственность владельца.

    Поэтому вопрос приобретения права собственности на арендованную землю является актуальным.

    Основанием для выкупа земельного участка является условие о возможности последующего приобретения в собственность в договоре аренды. Оно может быть предусмотрено как в контракте с государственными и муниципальными органами власти, так и с частным собственником.

    Преимущественное право

    Право преимущественного выкупа распространяется на следующих граждан:

    • получивших право пользования землей в порядке наследования;
    • получивших в наследство объект недвижимости (жилой дом, дачу, гараж), возведенный на этом участке;
    • использующие землю по договору бессрочной аренды;
    • использующие участок по договору аренды на особых условиях (например, сроком на 50 лет).

    Процесс подготовки

    Арендатор, оформивший договор на земельный участок недавно, освобождается от проведения следующих процедур.

    Порядок подготовки объекта, арендованного более 5 лет назад, включает:

    1. Межевание. Срок действия кадастровой документации составляет 5 лет. Если договор был заключен ранее, то арендатор должен обновить документацию. Результатом проведения межевания станет составление кадастрового паспорта.
    2. Постановка участка на кадастровый учет. Данное действие необходимо, если объект ранее не фигурировал в реестре. Документация о межевании и кадастровый паспорт предоставляются в МФЦ.
    3. Получить разрешение на совершение сделки от органа местного самоуправления. Для этого в отдел земельных и имущественных отношений подается заявление о выкупе и кадастровая документация.
    4. Получив одобрение, необходимо оформить сделку и оплатить стоимость объекта.
    5. Зарегистрировать право собственности на земельный надел.

    Общие правила выкупа

    Проведение торгов является обязательным условием для продажи имущества, в том числе земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитету.

    При выкупе арендованной земли у государственных и муниципальных властей, гражданин освобождается от участия в торгах.

    Арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими лицами и организациями при покупке определенных категорий земель:

    • участки, выделенные под дачи;
    • земельные наделы для личного подсобного хозяйства;
    • участок для ведения фермерского хозяйства;
    • земельные наделы для разведения огородов;
    • сельскохозяйственные участки.

    Земли других назначений выкупаются на основании обязательных торгов. В них выигрывает лицо, предложившее большую цену и лучшие условия. Таким образом, собственником может стать и не арендатор.

    ИЖС

    Участок под индивидуальное строительство должен иметь постройку. Например, жилой дом. Требования к объекту:

    • введен в эксплуатацию;
    • имеет необходимые документы;
    • право собственности оформлено в установленном законом порядке;
    • объект капитального строительства;
    • не более 1 дома;
    • дом не более 3 этажей.

    Оформляя договор аренды на участок ИЖС, арендатор обязуется в течение трех лет построить на нем жилой дом. Для этого готовится проектная документация, которая заверяется органом местного самоуправления.

    Важно! Объект капитального строительства отличается от дачного домика наличием фундамента.

    Земли сельхоз назначения

    Закон предусматривает для арендатора возможность приоритетного выкупа земельного участка, относящегося к землям сельхоз назначения, если:

    • он находится в арене не менее 3 лет;
    • арендатор использует землю в соответствии с назначением;
    • в течение срока аренды гражданин не допускал нарушения законодательства по использованию объекта.

    Для арендатора будет целесообразно подать документы на выкуп до окончания срока аренды. Для сельскохозяйственных предприятий и КФХ (Крестьянское (фермерское) хозяйство) предусмотрены льготные цены на выкуп земель, принадлежащих муниципалитету. Она составляет не более 15% от кадастровой стоимости. Такие предприятия имеют право выкупа без торгов.

    Важно! Запрещено возводить капитальные строения на землях сельхоз назначения.

    СНТ

    Если арендатор состоит в садовом или огородническом товариществе, а также имеет на участке постройку, оформленную в собственность, то он имеет право на выкуп земли по льготным условиям.

    Важно! До 2020 года действует дачная амнистия. Оформить объект можно, предоставив минимум документов.

    Правоустанавливающие и кадастровые документы подаются в Росреестр через МФЦ. Рассмотрение занимает не более 2 недель. Вероятность отказа при предоставлении надлежащей документации минимальна.

    ЛПХ

    Участок под личное подсобное хозяйство, расположенный на территории населенного пункта, подходит под различные виды строительства. Возведение дома на такой земле не нужно предварительно согласовывать.

    Важно! Если земли ЛПХ расположены за пределами населенного пункта, на ней запрещается возводить объекты капитального строительства. В противном случае дом могут обязать снести. Основное назначение таких земель – растениеводство.

    Оформление арендованного участка ЛПХ в собственность аналогично приобретению земель СНТ.

    Документация

    Для того чтобы выкупить и зарегистрировать участок, гражданин должен представить документы для выкупа:

    • договор аренды/переуступки аренды на землю;
    • распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении объекта в аренду;
    • кадастровая документация на землю;
    • кадастровая документация на объекты недвижимости;
    • выписка из единого реестра на объект недвижимости;
    • личный документ арендатора;
    • финансовая документация о стоимости (чек или квитанция об оплате);
    • заявление о выкупе;
    • квитанция об оплате пошлины.

    Документы предоставляются в виде оригиналов. Обязательным условием является соблюдение срока действия информации. Квитанции также предоставляются в оригинальном виде. Копии и распечатки из электронных сервисов не подходят.

    Расценки на земельные участки

    Цена земельного участка может различаться в зависимости от места его расположения, назначения и наличия объектов недвижимости.

    Минимальная стоимость установлена для граждан, которые являются собственниками жилых домов, гаражей и дачных домиков. Для таких лиц устанавливается фиксированная ставка, которая зависит от количества жителей в населенном пункте:

    • за пределами населенного пункта или при наличии жителей менее 500 000 человек – от 2 до 10 ставок земельного налога;
    • при количестве жителей от 500 000 человек до 3 000 000 человек – от 5 до 17 ставок земельного налога;
    • для Москвы – 20% от кадастровой стоимости;
    • для Санкт-Петербурга – 19,5% от кадастровой стоимости;
    • другие населенные пункты с населением более 3 000 000 человек – 20% от кадастровой стоимости.

    Важно! Ставка налога на землю составляет 1,5% кадастровой стоимости объекта.

    Запрет на выкуп

    Законодательством предусмотрены ограничения для свободного отчуждения отдельных видов земельных наделов. К ним относятся следующие земли:

    • находящиеся в собственности Министерства обороны;
    • заповедников, заказников, водного и лесного фонда;
    • водоохранные зоны;
    • на которых расположены водоочистные сооружения;
    • садов, парков, улиц;
    • для полигонов и испытаний;
    • транспортных магистралей, аэропортов, морских и речных портов;
    • ранее зарезервированные для размещения государственных или муниципальных объектов.

    Действия при отказе

    Если отказ районной администрации необоснован указанными причинами, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.

    Для этого необходимо подготовить:

    • заключение отдела архитектуры;
    • подборку судебной практики по региону, по аналогичным или похожим вопросам;
    • претензионное письмо.

    Претензия направляется в орган местного самоуправления. Срок ответа составляет 30 дней. Если в указанный срок ответ не получен, то необходимо составить исковое заявление и направить его в суд. Копии документов и уведомление о вручении претензии приложить.

    Заявитель должен присутствовать на судебном заседании лично или совместно с представителем (юристом). В процессе разбирательства суд назначит градостроительную экспертизу. Оплата исследования возлагается на заявителя. В случае удовлетворения исковых требований, затраты можно взыскать с ответчика.

    Решение суда обяжет орган местного самоуправления заключить договор купли-продажи или признает отказ обоснованным.

    Порядок оформления арендованного земельного надела может отличаться в зависимости от назначения участка. В 2018 году для выкупа понадобится минимальное количество документов. Срок оформления займет не менее 1 месяца. Арендатор имеет приоритетное право выкупа и льготную цену на объект.

    Уважаемые читатели!

    Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

    Это быстро и бесплатно!

    Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zemelnoe-pravo/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy

    Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

    Соглашение о выкупе земельного участка
    Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

    Соглашение об изъятии заключается с каждым правообладателем участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

    В предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса России случаях принадлежащий частному лицу земельный участок может быть изъят для публичных нужд. Основанием для таких действий может послужить необходимость прокладки трубопровода, натяжения линий электропередач, размещения автотрассы или иного общественного значимого объекта именно в месте нахождения частного участка.

    Инициатор изъятия, будь то государство или территориальная община, обязаны возместить правообладателям не только прямые убытки, но и упущенную выгоду. Они рассчитываются по правилам, установленным Постановлением Правительства РФ № 262 от 07.05.03 г.

    Соглашение об изъятии заключается с каждым правообладателем участка и расположенного на нем объекта недвижимости. В случаях, когда в собственности одного лица пребывают несколько объектов (например: два смежных участка, жилой дом, гараж на фундаменте, стационарные коровник и свинарник), договор заключается в отношении каждого из них.

    Ключевой особенностью соглашений подобного рода является наделение публичного образования возможностью понуждения частного собственника к заключению сделки. В гражданском праве действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

    Возможность принуждения к заключению сделок (ст. 445 ГК РФ) обычно касается субъектов властных полномочий, монополистов и коммерческих компаний, предлагающих свои услуги неопределенному кругу лиц. Принуждение физических лиц к заключению сделок для отечественной правовой системы в целом не характерно.

    Добровольно-принудительный характер изъятия недвижимости для публичных нужд

    Чтобы понять специфический характер принудительного изъятия земель и недвижимости для публичных нужд, необходимо проанализировать их частный и публично-правовой аспекты.

    Существуют следующие мнения:

    1. Изъятие недвижимости путем выкупа относится к правомерным действиям и юридическим актам, а если конкретнее – к сделкам. действий отчуждателя (частного владельца участка) и покупателя (публичного образования) направлены на переход права собственности при условии уплаты выкупной цены.

    2. Сделка – частноправовая категория. Каждый ее участник преследует собственную цель. Сделки с участием публичных образований могут иметь социальную направленность. Это не позволяет причислять их к числу сугубо рыночных.

    Отчуждение частных земель и недвижимости государству или территориальной общине в порядке принудительного выкупа нельзя причислять к сделкам, но можно – к квази-сделкам.

    Другими словами, они формально соответствуют признакам договоров, хотя по сути ими не являются.

    3. Правоотношения по изъятию земель не являются сделками, поскольку не предполагают наличия «автономии воли» в том смысле, в котором она признается ст. 2 ГК РФ. В случае принудительного изъятия недвижимости государство и территориальные общины в лице компетентных органов распоряжаются частным имуществом. При этом они действуют как публичная власть.

    Изъятие недвижимости путем добровольного выкупа на основании соглашения с собственником является сделкой. Такие правоотношения следует признать гражданско-правовыми.

    Изъятие путем лишения владельца участка его прав на землю и недвижимость на основании судебного вердикта (пусть даже возмездное) нельзя признавать сделкой. В таких правоотношениях нет ни равноправия, ни свободы волеизъявления.

    Орган публичной власти действует помимо воли частного собственника, используя императивный метод правового регулирования.

    соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд

    Согласно ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд содержит следующую информацию:

    • идентификационные данные сторон, в числе которых имя или наименование; постоянное место жительства или юридический адрес; в отношении гражданина – реквизиты общегражданского паспорта; применительно к организациям и публичным образованиям – указание на доверенность представителя;
    • кадастровые или условные номера объектов. В случае отсутствия номеров – описание зданий или объектов незавершенного строительства;
    • цель изъятия недвижимости, иными словами – подробная расшифровка сути публичных нужд. Описание объектов, которые планируется разместить в изъятой недвижимости или на месте ее расположения после сноса/реконструкции;
    • реквизиты решения об изъятии земельных участков: дата и орган принятия, регистрационный номер, место и дата первой публикации;
    • перечень прав, возникающих или прекращающихся в связи с изъятием земель и недвижимости.
    • срок передачи недвижимости публичному образованию, который не может превышать полгода с момента прекращения правомочностей прежнего собственника;
    • размер выкупной стоимости, текущий счет продавца, процедура выплаты;
    • перечень размещенных на участке сооружений, в том числе объектов незавершенного строительства, выкуп которых в связи с изъятием участка не планируется (если таковые имеются);
    • перечень прав, на которых бывший собственник вправе использовать весь или часть ранее принадлежащего ему участка после завершения процедуры изъятия (при наличии);
    • перечень сервитутов, сохраняющихся после изъятия недвижимости (по общему правилу ст. 56.5 ЗК РФ сервитуты при изъятии прекращаются).

    К числу существенных условий соглашения об изъятии недвижимости относят:

    • выкупную цену объектов, принадлежащих гражданам или организациям;
    • размер убытков, подлежащих возмещению землевладельцам, землепользователям, сервитутодержателям, арендаторам;
    • рыночная стоимость предоставляемого имущества взамен изымаемого (если такое предоставление оговорено соглашением).

    Стороны соглашения об изъятии недвижимого имущества

    Продавцом или лицом, недвижимость которого отчуждается по решению суда, может выступать частный собственник (физическое, юридическое лицо). Применительно к земле участником договора может быть гражданин, которому участок принадлежит на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

    В случаях, когда объекты муниципальной собственности необходимы государству или наоборот, речь обычно идет не о принудительном изъятии, а о заключении публичных договоров. Примечательно, что Земельный кодекс РФ предусматривает возможность безвозмездной передачи земель государственной собственности муниципалитету.

    Передача муниципальных земель государству может быть только платной.

    Покупателем по гражданской сделке или приобретателем по вердикту суда выступает публичное образование в лице соответствующего органа власти. Если участок изымается в пользу государства, решение об изъятии принимает орган, уполномоченный Правительством РФ.

    В качестве примера можно привести Постановление №1527 от 31.12.

    15 «Об определении федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных принимать решения об изъятии земельных участков для госнужд РФ в целях строительства линейных объектов федерального значения на территории Таманского полуострова». В их числе Минкомсвязи, Минэнерго, Федеральное дорожное агентство, Федеральным агентство железнодорожного транспорта.

    Органы, уполномоченные изымать недвижимость в региональную собственность, устанавливаются региональными властями; в пользу территориальной общины – соответствующим муниципалитетом.

    Условия перераспределения земель или земельных участков в соглашении об изъятии недвижимости

    Относительно недавно Земельный кодекс РФ был дополнен гл. V.4, посвященной перераспределению земельных участков. Одним из нововведений стало появление возможности перераспределения частных и публичных земель между собой.

    Вступившая в силу 01.03.15 г. статья 39.28 ЗК РФ предусматривает исключительный перечень оснований для такого перераспределения и среди них – образование участков для возведении объектов:

    • энергосистем;
    • космической деятельности;
    • обороны и госбезопасности;
    • трубопроводного транспорта местного значения;
    • инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
    • общефедерального транспорта и коммуникаций;
    • обеспечивающих работу субъектов естественных монополий;
    • автотрасс общего пользования.

    Необходимость перераспределения возникает, когда государству или территориальной общине понадобился не весь участок, а лишь часть принадлежащих собственнику земель. Перераспределение подразумевает как минимум два действия:

    • исходный частный участок делится на части, одна из которых изымается в пользу публичного образования;
    • к оставшейся части присоединяется приблизительно равноценный участок из земель публичной собственности (разница в цене компенсируется доплатой).

    Возможны случаи, когда исходный участок делиться, одна из его частей изымается для публичных нужд при условии выплаты компенсации, а вторая остается во владении предыдущего собственника. Однако подобные правоотношения не могут именоваться перераспределением.

    В некоторых случаях перераспределение дает возможность разрешить конфликтную ситуацию. К примеру, оставить семье площади, на которых расположен дом и постройки, при этом перенести огород в другое место.

    Перераспределение сопряжено с кадастровыми работами (проводятся силами публичного образования) и возможно только при определенных условиях:

    • целевое назначение, разрешенные виды использования преобразуемых участков совпадают;
    • вновь созданный участок не пересекает границы территориальной зоны;
    • новообразование имеет «природный» вид без изломанных границ.

    Заключение соглашения об изъятии недвижимости

    Уполномоченный орган проводит предпродажную подготовку, предусмотренную ст. 56.7 ЗК РФ. Согласие правообладателя на осуществление нижеописанных действий не требуется:

    • проведение кадастровых работ;
    • образование участков согласно проекту межевания либо схеме расположения;
    • уточнение границ изымаемых участков (при необходимости);
    • образование участка из земель публичной собственности для предоставления взамен изымаемых;
    • постановка на учет в ГКН изымаемого и/или вновь образуемого участка для предоставления его взамен (примечательно, что орган власти может действовать от имени частного собственника без доверенности);
    • оценка изымаемых объектов, а также размера прямых убытков и упущенной выгоды по правилам ст. 56.8 ЗК РФ и Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
    • оценка земель и недвижимости, предоставляемых взамен изымаемых;
    • переговоры с правообладателем относительно условий выкупа недвижимости;
    • подготовка соглашения об изъятии;
    • направление проекта договора о выкупе для подписания правообладателю.

    У правообладателя есть 3 месяца на подписание соглашения и обращение в компетентный орган. В случае отказа или игнорирования требования орган власти вправе подать в суд.

    Право начать судебную тяжбу по поводу понуждении к заключению сделки сохраняется на протяжении 3 лет со дня направления проекта договора.

    Предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых участков

    Публичные образования зачастую предлагают собственникам изымаемых участков и недвижимости адекватную имущественную замену. Чаще всего это касается муниципалитетов.

    Дело в том, что свободными землями на территории населенных пунктов распоряжаются муниципалитеты. Они же приобретают право собственности на участки, прежние владельцы которых от них отказались (ст. 19 ЗК РФ).

    По решению суда муниципалитеты обретают право собственности на бесхозяйную недвижимость по истечению срока ее учета в качестве таковой (ст. 225 ГК РФ). Таким образом, в собственности муниципалитета может оказаться не только свободный участок, но и жилые дома.

    Удобство предоставления одного имущества взамен другого для публичного образования связано, среди прочего, с бюджетным планированием. Выделение средств на выкуп частных владений необходимо планировать до начала очередного бюджетного периода. В резервном фонде посреди финансового года достаточных средств может попросту не оказаться.

    Примечательно, что предоставление одного участка взамен другого характерно для случаев, когда частный владелец и субъект властных полномочий пришли к обоюдному согласию. Когда изъятие происходит принудительно, суды назначают денежные компенсации.

    Практики навязывания недвижимости взамен изъятой в России нет, что вполне обосновано.

    Если стороны пришли к соглашению о предоставлении иных объектов недвижимости взамен изымаемых, этот факт отражается в соглашении. Правоотношения сторон в этом случае подпадают под действие предписания гл. 31 ГК РФ «Мена».

    Возможны ситуации:

    • равноценного обмена недвижимостью без доплаты;
    • обмена на более дорогое или дешевое имущество с доплатой в пользу частного лица или публичного образования.

    Договор с публичным образованием об изъятии одной недвижимости с предоставлением другой признается достаточным основанием для обращения в многофункциональный центр или ЕГРП. Таким образом, земля и здания, предоставленные взамен изъятым, регистрируются по общей процедуре.

    Кузнецов Федор Николаевич

    Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

    Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/soglashenie-ob-izyatii-nedvizhimosti-dlya-gosudarstvennyh-ili-municipalnyh-nuzhd.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.