Сдать в эксплуатацию

Содержание

Ввод в эксплуатацию частного дома

Сдать в эксплуатацию

Строительство объектов ИЖС должно осуществляться на специально отведённых для этого категориях земель.

Чтобы построенный частный дом мог использоваться его жильцами по назначению и не был признан незаконным самостроем, требуется осуществить ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома.

Объект капитального строительства должен не только отвечать строительным нормативам и стандартам, но и разработанному до его строительства проекту и полученному разрешению на его возведение.

Ввод в эксплуатацию оформляется в виде специального акта, подписываемого комиссией. О том, как его получить, и что будет, если этого не сделать в соответствии с нормами законодательства, поговорим далее.

Что такое ИЖС и капитальное строительство?

ИЖС – это индивидуальное жилое строительство, вид разрешённого использования земли, на котором можно возводить объекты капитального строительства.

Такой дом должен иметь не более 3 этажей, в нем должна проживать одна семья. Объект недвижимости должен быть обеспечен необходимыми для жизни коммуникациями: отоплением, газоснабжением, электричеством, водой, канализацией. Инфраструктура объекта должна позволять до него добираться: нужны дороги.

Располагаются объекты ИЖС на землях населенных пунктов. Построить дом на земле сельскохозяйственного назначения или в лесном фонде страны будет нельзя. Теоретически построить его конечно можно, но это будет признано самостроем, подлежащем обязательному сносу.

Частный жилой дом признаётся капитальной постройкой. Точного определения этого понятия в законодательных нормах нет.

В целом же, под объектом капитального строительства понимается постройка на фундаменте, который прочно связан с землёй, углублён в неё и выполнен из прочных строительных материалов.

Что это значит – ввод объекта в эксплуатацию?

Ввод в эксплуатацию частного дома регламентирован нормами действующего законодательства.

После окончания строительных работ все объекты недвижимости проходят финальную проверку на соответствие заявленных требований и на возможность их безопасного использования.

Многоквартирные дома, производственные объекты и дороги также получают разрешение на эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства также необходим для оформления любых сделок с недвижимостью. Если дом не получит документа на ввод его в эксплуатацию, то его владелец не сможет оформить кадастровый и технический паспорт дома, продать его, сдать в аренду.

Градостроительный Кодекс гласит, что основополагающими документами для строительства частного дома являются:

  • Разрешение на строительство объекта ИЖС;
  • Акт ввода дома в эксплуатацию.

С 2018 года для строительства частных домов не требуется получение разрешения на строительство.

Если рассматривать объекты строительства в виде построек, возведённых на землях СНТ, то по «дачной амнистии» не требовалось получать акт на ввод дома в эксплуатацию. Здесь оформление дома в собственность происходило по упрощенной процедуре.

С 2021 года «дачная амнистия» была отменена, а значит и ввод дома в эксплуатацию стал обязательным требованием для всех домов, в том числе и для тех, что расположены на землях СНТ.

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

ФЗ № 122 регулирует процедуру выдачи акта о вводе в эксплуатацию объекта жилого строительства.

Многие задаются вопросом, кто выдаёт разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Ответ на данный вопрос содержится в ст. 55 Градостроительного Кодекса страны.

В нем сказано, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдаёт тот же орган, что и оформлявший разрешение на строительство.

Чтобы получить акт на ввод дома в эксплуатацию, обязательно нужно предъявить документ, подтверждающий право собственности владельца на земельный участок.

Оценка готовности жилого объекта происходит в два этапа:

  • Сначала владелец дома получает на руки «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и техническим регламентам»;
  • Выдача владельцу разрешения на ввод в эксплуатацию.

Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома выдаётся комиссией, состоящей из нескольких человек – представителей уполномоченных органов.

Это органы местного самоуправления, в которых представлены сотрудники Санитарно-эпидемиологического надзора, водоканала и газовой службы, пожарного надзора и др.

Что нужно для ввода в эксплуатацию частного дома? Для этого нужно иметь на руках правоустанавливающие документы на объект строительства и на участок земли.

Сама процедура оформления акта выглядит следующим образом:

  • Подготовка необходимой документации;
  • Направление заявки в администрацию на вызов комиссии;
  • Получение заключения о том, что жилой объект отвечает требованиям Градостроительного Кодекса РФ;
  • Обращение в администрацию за получением разрешения на оформление права собственности на объект строительства;
  • Получение акта о вводе в эксплуатацию.

Если комиссия усмотрит в проверяемом объекте какие-либо недостатки, она вынесет предписание о сроках их устранения. Акт о вводе в эксплуатацию при этом не будет выдан.

После решения проблем нужно будет повторно вызывать администрацию на поверку объекта жилого строительства.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень необходимой для этого документации строго регламентирован и закреплён ст. 55 Градостроительного Кодекса. По своему усмотрению принимающая документы сторона не может расширять установленный перечень.

Прежде всего нужно предоставить заполненное заявление специальной формы о необходимости ввода дома в эксплуатацию.

Кроме него нужно предоставить:

  • Выписку из ЕГРН на земельный участок, где располагается жилой объект;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Градостроительный план участка;
  • Схема расположения построенного дома и сетей в границах земельного участка;
  • ЗОС – заключение органа строительного надзора;
  • Копии проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • Документ, который подтверждает соответствие дома техническим регламентам и техническим условиям.

Чтобы оформить акт о введении дома в эксплуатацию, можно подать документы через МФЦ. Выписку из ЕГРН стоит заранее заказать на сайте Росреестра.

Как выглядит акт ввода в эксплуатацию?

Акт ввода в эксплуатацию подтверждает факт пригодности проживания в возведённом жилом объекте и соответствие его государственным строительным стандартам.

Содержит акт в своём содержание ниже представленную информацию:

  • Адрес расположения строительного объекта;
  • Дату проверки;
  • Состав комиссии;
  • Характеристику объекта;
  • Перечень и описание структурных компонентов объекта;
  • Подписи членов комиссии.

Подписи подтверждают факт соответствия объекта заявленным требованиям и законность оформления акта ввода дома в эксплуатацию.

Комиссия обязана проверить представленные документы и осмотреть объект строительства в срок 7 дней.

Не всегда результатом такой проверки является оформление акта о вводе дома в эксплуатацию. Комиссия имеет право вынести и мотивированный отказ. Основаниями отказа могут служить:

  • Дом не соответствует градостроительному плану;
  • Представлен неполный пакет документов;
  • Объект не соответствует строительным стандартам и технической документации и др.

Полный перечень законных оснований отказа представлен в п. 6 и 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса.

Как должен выглядеть дом перед осмотром?

Проверка состояния дома осуществляется по определенному нормативной документацией регламенту. Поэтому перед тем, как вызывать комиссию на осмотр, нужно проверить самостоятельно, все ли системы и части объекта соответствуют нормативам.

В полном объеме должны быть выполнены следующие работы:

  • Инженерные работы с последующим их обслуживанием;
  • Строительно-монтажные;
  • Специалисты БТИ должны выполнить все необходимые замеры;
  • Придомовая территория должна быть благоустроена.

Это не значит, что для получения разрешения на эксплуатацию дома, нужно полностью завершить его отделку. Внутри может быть не доделан ремонт, важнее, чтобы все коммуникации в доме были исправны и допустимы для многократного использования.

Можно поэтажно вводить дом в эксплуатацию. Однако для этого потребуется несколько раз направлять заявления в администрацию, собирать необходимые документы и проводить осмотры.

Важно перед приездом комиссии удостовериться, что в жилом помещении соблюдены следующие требования:

  • В нем есть окна и двери;
  • Должен быть пол;
  • В доме должно быть отопление;
  • По дому должна быть разведена электропроводка в соответствии с проектом строительства;
  • Комнаты помещения должны быть черновым методом отделаны;
  • Если в доме есть цокольный этаж, потолок в нем не должен превышать 2,1 метра.

Если потолок в подвале будет выше значения в 2,1 метр, то это помещение будет признано комиссией первым этажом. Это будет означать, что цоколь также должен быть отделан, как минимум, черновой отделкой.

Как эксплуатировать дом после получения разрешения?

Когда у владельца дома на руках будет акт ввода его в эксплуатацию, можно обращаться в БТИ за получением технического и кадастрового паспортов на здание.

Кроме того, после получения разрешения можно будет оформить право собственности на объект ИЖС в Росреестре. Займёт это около 2 недель.

Также следует учесть, что с момента оформления собственности у владельца возникают еще два обязательства:

  • Платить коммунальные платежи за эксплуатацию дома той службе или управляющей компанией, с которой у него заключён договор на обслуживание;
  • Платить налоги на объект недвижимости.

Став собственностью владельца, дом должен содержаться им в надлежащем состоянии в соответствии с установленными требованиями эксплуатации. Прописаны правила такой эксплуатации в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» № 170.

В соответствии с данным документов владелец дома обязан:

  • Обеспечивать текущий и капитальный ремонт дома;
  • Производить уборку придомовой территории;
  • Ухаживать за зелёными насаждениями;
  • Хранить техническую документацию;
  • Использовать жилье под контролем Государственной Жилищной инспекции;
  • Не нарушать прочность несущих конструкций, приводить в неисправность коммуникации;
  • Согласовывать все перепланировки с контролирующими органами.

Дом нужно будет сохранять в исправном состоянии, пригодном для жизни людей. Все действия внутри дома или вблизи его расположения можно разделить на те, которые требуют предварительного разрешения, и те, которые его требуют.

Дом с момента ввода его в эксплуатацию становится частью жилищного фонда страны, охраняется органами и специальными службами наравне с другими объектами жилой недвижимости.

По окончании возведения жилого дома его нужно ввести в эксплуатацию. Для этого оформляется специальный акт комиссией, состоящей из представителей различных служб администрации города. Без получения акта на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС нельзя будет оформить на него право собственности.

Источник: http://expert-home.net/vvod-v-ekspluatatsiyu-individualnogo-zhilogo-doma/

Дом сдан в эксплуатацию – что это значит и какие дальнейшие действия

Сдать в эксплуатацию

Потенциальные покупатели готового (либо с высокой степенью готовности) жилья с первичного рынка должны понимать, что быстро заселиться не удастся. Дело в том, что выполнение необходимых формальностей займёт целые месяцы (если не год). Ничего не попишешь: иначе застройщик не вправе впускать жильцов.

Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?

Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.

Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:

1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.

Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.

3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.

Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).

Подробнее об этих этапах

1. Фактическое завершение работ.

Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:

– произвести обмеры БТИ;– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;

– получить техпаспорт.

2. Приёмка госкомиссией.

Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).

Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:

– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).

В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).

Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:

– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.

Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.

3. Регистрация права собственности.

Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).

Дальнейшие обязанности застройщика

На регистрации покупателем права собственности обязательства застройщика не прекращаются. Предстоит ещё благоустроить околодомовую территорию, передать здание управляющей компании, присвоить ему почтовый адрес и т. д.

В обязанности застройщика также входит участие в заключении договоров между поставщиками ЖКУ и управляющей компанией. И также в обязательном порядке выполняются пусконаладочные работы всех инженерных систем.

О факте ввода здания в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщиков лично. После осмотра квартиры владельцем следует черёд акта приёма-передачи. Максимальный срок, на протяжении которого собственник должен получить ключи от квартиры составляет шесть месяцев с момента ввода в эксплуатацию здания.

Ипотека

Если владелец покупал жильё за счёт средств ипотечного кредита, ему придётся оформить (с последующей отправкой в банк) оценочный альбом. Данный документ необходим для оформления закладной на квартиру (ранее в качестве предмета залога выступало право владельца на этот объект).

И лишь затем акт приёма-передачи вместе с закладной и прочими документами передаются для оформления права собственности. Следует отметить, что порядок оформления и перечень документов могут отличаться в зависимости от того, в каком банке оформлялась ипотека.

В заключение

Как это следует из вышеизложенного, процедура вступления во владение весьма насыщена и требует времени. С другой стороны, можно приобрести уже готовое жильё (после того, как дом уже введён в эксплуатацию). Правда, стоит это удовольствие несколько дороже…

Источник: https://geostart.ru/post/364

Сдача объекта в эксплуатацию: порядок и сроки

Сдать в эксплуатацию

Строительство – это всегда трудоемкая деятельность, требующая определенных временных и финансовых затрат.

Для ее осуществления необходимо не только закупить материал, нанять рабочих, составить смету, но и оформить всю документацию, предусмотренную законодательством.

И вот объект построен, коммуникации подведены, казалось бы, можно им пользоваться. Но нет. Нужно еще собрать документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Давайте разберемся, что требуется подготовить.

Общие сведения

Порядок сдачи в эксплуатацию объектов, завершенных строительством или реконструированных, а также их отдельных очередей, сооружений, зданий, пусковых комплексов с оценкой качества регламентируется территориальными и общефедеральными строительными нормами.

Для анализа состояния зданий и сооружений формируются специальные комиссии. Объекты, завершенные строительством согласно утвержденным проектам, предъявляются к приемке заказчиками-застройщиками, а сооружения и здания, сдаваемые “под ключ”, – подрядчиком и заказчиком совместно.

Рабочие комиссии

Они формируются для оценки качества объектов до их приемки приемочными комиссиями. В задачи рабочих групп входит проверка:

  1. Соответствия объектов и оборудования, установленного в них, проекту.
  2. Результатов испытаний и комплексного опробования установленного оборудования.
  3. Степени готовности к нормальной эксплуатации.
  4. Качества строительно-монтажных работ.

Сдача в эксплуатацию объектов, являющихся отдельно стоящими сооружениями/зданиями, пристроенными или встроенными помещениями, в т. ч.

вспомогательного и производственного значения, сооружениями гражданской обороны, осуществляется рабочими комиссиями по мере их готовности и с последующим их предъявлением приемочным комиссиям.

К их числу, в частности, относят сооружения тепло-, энерго-, водоснабжения, склады, подъездные пути, бытовые помещения, прочие объекты, которые используются подрядчиком в ходе строительства.

Подготовка к приемке

После получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта заказчик приступает к организации приемки в соответствии с подрядным договором. После приемки сооружения по акту заказчик подготавливает его к сдаче в эксплуатацию. При этом он должен обеспечить:

  1. Индивидуальное и комплексное опробование оборудования.
  2. Выполнение пусконаладочных работ.
  3. Передачу внешних коммуникаций, инженерных сооружений на обслуживание эксплуатационным организациям.
  4. Получение специальных разрешений, заключений на использование оборудование и объектов в соответствующих надзорных органах.

Участие приемочной комиссии

По общим правилам, при сдаче объекта в эксплуатацию, в течение 30 дней утверждается состав комиссии. Он согласовывается с органами, представители которых будут участвовать в приемке. Вместе с этим устанавливается срок работы комиссии. Он не может превышать 1 мес.

Территориальные подразделения органов госнадзора и исполнительные структуры власти, а также иные заинтересованные учреждения и органы должны в десятидневный срок с момента получения уведомления о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию определить своих представителей для участия в приемочной комиссии. Из их числа выбирается председатель. Он определяет порядок работы комиссии, распределяет обязанности между членами.

По завершении проверки объекта составляется акт о приеме в эксплуатацию. Его подписывают все члены комиссии. Необходимо отметить, что каждый участник отвечает за решения, принятые комиссией, в соответствии со своей компетенцией и объемом обязанностей. Подписанный акт о сдаче объекта в эксплуатацию передается его собственнику (заказчику, инвестору).

Как фиксируются замечания комиссии?

На практике может сложиться так, что кто-либо из уполномоченных лиц отказывается ставить подпись на акте.

В такой ситуации он должен предоставить председателю заключения от органа, представителем которого он выступает, с изложением замечаний по всем вопросам, относящимся к его компетенции и к исполнению требований нормативной и проектной документации.

Для сдачи объекта в эксплуатацию заказчику необходимо устранить все недостатки в срок, отведенный для этого комиссией. Если этого сделано не будет, сооружение не будет считаться готовым к использованию.

Важные моменты

В случае установления неготовности сооружения к вводу в эксплуатацию комиссия составляет мотивированное заключение и передает его заказчику (инвестору, застройщику).

Объекты, в отношении которых акты составлены, но не подписаны, признаются неподготовленными к вводу в эксплуатацию. Соответственно, приемочная комиссия по ним должна назначаться повторно.

Подписанный акт (заключение) о сдаче объекта в эксплуатацию в срок, не превышающий неделю, подлежит утверждению органом, назначившим комиссию. Застройщик (заказчик, инвестор) передает документ и все приложения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора на хранение.

Приемка объекта без комиссии

По общим правилам, территориальные подразделения госнадзора, которым подконтрольно завершенное строительством сооружение, в течение 15 дней после получения от заказчика уведомления о готовности здания к использованию подготавливают и выдают заключение. Оформление исполнительной документации при сдаче объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно при установлении соответствия сооружения проекту и требованиям норм.

Если выявлено несоответствие, в указанный 15-дневный срок составляется мотивированный отказ с указанием замечаний по вопросам, отнесенным к компетенции территориальных подразделений надзорных органов, и направляется заказчику (застройщику). Все недочеты, приведенные в отказе, должны быть устранены. После этого заказчик (застройщик) направляет уполномоченным структурам повторное заявление о готовности к сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости.

При приеме сооружения без комиссии заказчик совместно с инвестором (застройщиком) на основании заключений, выданных органами госнадзора, акта о приемке объекта у подрядчика (со всеми приложениями) оформляют новый акт о приемке здания в эксплуатацию.

Все указанные выше документы вместе с заявлением о готовности сооружения к использованию предоставляются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора. Эта структура готовит итоговое заключение о достаточности полученных материалов и соблюдении правил сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Инспекция может отказать в предоставлении положительного заключения исключительно в случае выявления нарушений норм и предписаний по вопросам, входящим в ее компетенцию.

Дальнейшие действия заказчика

В пятидневный срок с момента получения акта от приемочной комиссии или положительного итогового заключения от Инспекции застройщик (инвестор, заказчик) направляет все оформленные документы в соответствующий исполнительный орган.

Эта структура, в свою очередь, в недельный срок должна принять акт на эксплуатацию или дать письменный отказ в этом. В последнем случае решение исполнительного органа должно быть мотивировано.

Необходимо учесть, что отказ возможен только в случае нарушения правил и норм сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Сдача в эксплуатацию объектов производственного назначения с участием приемочных комиссий производится только при условии их укомплектованности эксплуатационными кадрами, обеспеченности сырьем, ресурсами и пр.

, устранения всех недоделок.

При этом на установленном оборудовании должен быть начат выпуск продукции, предусмотренной в проекте, в объеме, который соответствует нормативам освоения проектных мощностей на начальном этапе производства.

Не допускается сдача в эксплуатацию производственных объектов, в которых в нарушение установленных правил состав пусковых комплексов был изменен. Прием последнего пускового комплекса производится одновременно с приемкой всего объекта либо последней его очереди.

Государственная комиссия

После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку:

  • соответствия комплекса строительно-монтажных работ проектно-сметным документам и нормам;
  • готовности объекта к эксплуатации;
  • наличие паспортов на механизмы и оборудование;
  • акты выполненных работ, проведенных замеров и испытаний.

Кроме этого, проверяется документация:

  • об отводе участков;
  • на особый режим водопользования;
  • об обеспечении объекта материально-техническими ресурсами и эксплуатационными кадрами;
  • о том, что внешние коммуникационные сети горячего и холодного водоснабжения, канализации, связи, электроснабжения обеспечат нормальную работу объекта, а сами инженерные коммуникации приняты на обслуживание;
  • о соответствии вводимых мощностей тем, которые предусмотрены в проекте;
  • о фактической стоимости строительно-монтажных работ, подписанная заказчиком и подрядчиком;
  • о разрешении использовать оборудование и объекты, подконтрольные государственным надзорным органам, представители от которых включены в приемочную комиссию.

После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.

Жилфонд

Завершенные строительством жилые объекты могут быть приняты комиссией только после окончания всего комплекса строительно-монтажных работ, благоустройства прилегающей территории, обеспечения инвентарем и оборудованием в полном соответствии с проектной документацией и устранения недоделок.

Сдача в эксплуатацию жилого микрорайона осуществляется в виде завершенного градостроительного комплекса.

К моменту приемки комиссией в нем должно быть завершено сооружение предприятий и учреждений, обслуживающих население, прокладка инженерных коммуникаций, озеленение, благоустройство.

В последнее время многоэтажные дома имеют пристроенные и встроенные помещения для учреждений и предприятий торговли, общепита, бытового обслуживания и пр. Такие объекты предъявляются комиссии после окончания строительно-монтажных работ, в т. ч. в указанных помещениях.

Заключение

Приемка учреждений и предприятий, находящихся в помещениях, пристроенных и встроенных в многоквартирные дома, производится соответствующими приемочными комиссиями по отдельным актам.

В качестве даты ввода объекта в эксплуатацию принимается календарное число, в которое подписан акт приемочной или рабочей комиссией.

После ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта сводные сметные расчеты должны быть закрыты до истечения 6 мес.

Источник: https://FB.ru/article/439704/sdacha-obyekta-v-ekspluatatsiyu-poryadok-i-sroki

Что значит «дом сдан в эксплуатацию»

Сдать в эксплуатацию

В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как:

  • окончание строительства;
  • ввод дома в эксплуатацию;
  • срок выдачи ключей;
  • сдача дома и т.д.

Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.

Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»

Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом  на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.

Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных  норм и правил.

Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).

Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».

Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома – это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.

После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в  числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.

Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ – Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию

В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.

  • Строительно-монтажные работы.
  • Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).

Только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может приступать к процедуре постановки дома на кадастровый учет (получение почтового адреса),  и может приглашать дольщиков на осмотр квартир. После осмотра составляется акт приемки – передачи квартиры и дольщик официально становится владельцем квартиры.

Что такое дата получения ключей

Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв.

17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года.

Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.

Что такое срок окончания строительства

Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов.

Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет.

Поэтому, если вы видите рекламную надпись об окончании строительства к такому-то сроку, вы должны понимать, что это еще не срок заселения в дом.

Всё вышеперечисленное относилось в полной мере к строительству, которое ведется в соответствии с ФЗ-214, то есть оформлением договора долевого участия.

В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то  каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.

Чтобы не утруждать читателя длинным текстом, ответ на вопрос, чем отличается дом, введенный в эксплуатацию от дома, на который получено право собственности,  я расскажу в следующей статье. Так же постараюсь ответить, почему в Анапе часто бывает так, что дом сдан в эксплуатацию, а коммуникации жителям приходится ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.

Для того, чтобы не пропустить следующий материал, а так же свежие новости, касающиеся новостроек Анапы подписывайтесь на рассылку в правой колонке сайта. 

Источник: https://novostrojka-anapy.ru/chto-znachit-dom-sdan-v-ekspluataciyu

«Сроки горят»: в чем разница между сроками сдачи в эксплуатацию и сроками получения ключей

Сдать в эксплуатацию

Фотоматериалы: zen.yandex.ru

В рекламных буклетах ЖК всегда прописаны сроки завершения строительства. 

Однако надо понимать, что буклет — это мини-презентация объекта. 

То есть, основные тезисы задвинуты в чёткие рамки, а подача информации заточена под наиболее выигрышную подачу для покупателя. 

Для ознакомления с «полной версией» всегда стоит ориентироваться на договор и внимательно его изучать. 

Например, в договоре «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи объекта долевого строительства» — это совсем полярные сроки. 

Во избежание путаницы в голове, мы вместе с экспертами решили рассказать о том, почему эти даты отличаются между собой и какую разницу по срокам они могут иметь.

По понятиям: в чем разница этих дат? 

«Срок сдачи дома в эксплуатацию – это фактически срок завершения строительства, то есть это крайняя дата, на которую выдано разрешение на строительство на конкретный дом. 

Срок передачи ключей – это юридическая дата, до которой застройщик обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть все прекрасно понимают, что за 1 день все это сделать невозможно.

 Как только застройщик получил разрешение на ввод, наивно полагать, что на следующий день у всех дольщиков будет на руках акт приема-передачи: ведь всем дольщикам необходимо подъехать, осмотреть, принять квартиру, подписать все необходимые документы, получить физически ключи, принять счетчики, пообщаться с управляющей компанией и т.д, а это не быстрый процесс, все это занимает время. 

А вот дата передачи ключей – это именно тот срок, до которого застройщик согласно договору долевого участия обязуется подписать акты приема-передачи квартиры со всеми дольщиками», — объясняет Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ». 

Какая разница между сроком сдачи ЖК в эксплуатацию и получением ключей?

Мы разобрались, что та дата, которую потенциальный покупатель видит в рекламных роликах и буклетах ЖК, и та дата, когда покупатель получит  заветные ключи — разные даты, которые уж точно не происходят в одном месяце, и даже могут не произойти в один год. 

«От ввода объекта в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от 2 до 9 месяцев, сроки могут отличаться в зависимости от застройщика и параметров конкретного проекта. 

Такая разница закладывается для того, чтобы у застройщика после ввода было время устранить все замечания, например, в оформлении технической документации. Кроме того, в ходе визита комиссии по приемке на объект, могут обнаружиться мелкие недочеты.

  Также, если новостройку вводят в эксплуатацию зимой, а у застройщика есть определённые обязательства по благоустройству территории, закладывается дополнительное время на выполнение этих работ весной, чтобы будущие жители, приезжая за ключами попадали в красивый двор. 

Период между вводом и передачей ключей может зависеть от того, сколько квартир с отделкой продается в комплексе. Так, на приемку квартир с отделкой уходит значительно больше времени, чем на приемку квартир без нее.

Если к отделке есть замечания, то процесс их устранения может быть довольно длительным, так как он включает в себя не только непосредственные работы, но и повторный визит владельца на осмотр.

Такие визиты происходят совместно с представителем обслуживающей организации, которая занимается приемкой.

Чтобы сдать все в идеальном виде, требуется время, поэтому застройщики оставляют себе такой временной люфт между вводом и передачей ключей 

Если в комплексе нет квартир с отделкой, разница между вводом и ключами, может быть минимальной и составлять не более двух месяцев», — поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Кстати! Что касается отслеживания сроков строительства на законодательном уровне — за ними никто, к сожалению, не следит.

«На законодательном уровне промежуток времени между вводом в эксплуатацию и получением ключей не регулируется, поэтому застройщики руководствуются внутренними положениями и бизнес-процессами, однако слишком большая разница во времени между этими двумя этапами может насторожить банки и существует вероятность отказа в проектном финансировании и аккредитации проекта по ипотечным программам», — добавляет Александр Козлов. 

О «лимитах» застройщика: на сколько можно подвинуть сроки сдачи в эксплуатацию и выдачи ключей, чтобы не пошла «просрочка»?

«Для девелопера важно завершить строительство в отведённое время. Несмотря на отсутствие серьезной ответственности застройщика за смещение даты ввода объекта в эксплуатацию, для государственных служб это факт является основанием для более пристального внимания за работой компании. Стройка может быть остановлена органами государственного строительного контроля и надзора.

Ответственность перед дольщиками наступает только в случае несоблюдения срока передачи ключей даже на незначительный срок.

Клиенты могут потребовать от застройщика выплату неустойки (1\300 ставки рефинансирования – если участник юрлицо, 1\150 – если участник физлицо от цены договора) за каждый день просрочки.

Однако стоит отметить, что стороны всегда могут в согласительном порядке перенести срок передачи объекта долевого строительства путем подписания сторонами Дополнительного соглашения к ДДУ», — рассказывает Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград». 

«Подписание этого документа лишает дольщика права требовать с застройщика неустойку за неисполнение первоначальных обязательств. Однако покупатель может и не подписывать дополнительное соглашение. По закону дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том случае, если застройщик превысил срок по передаче квартиры на 2 месяца.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию или сроков передачи ключей дольщикам более чем на 6 месяцев грозит девелоперу тем, что новостройка попадет в реестр проблемных объектов.

Отдельно отмечу, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 действует мораторий на включение объектов в реестр проблемных и на выплату неустоек за неисполнение застройщиком своих обязательств.

По сути, речь идет об отсрочке, которая позволяет девелоперам аккумулировать средства и направить их на завершение строительства», — добавляет Надежда Коркка управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В сухом остатке мы имеем следующее: 

  • – Дата ввода в эксплуатацию никогда не равняется передаче ключей;
  • – Можно не обладать дипломом маркетолога, но однозначно стоит иметь ввиду, что та информация, которая указана в рекламных буклетах —  это наиболее выигрышные выжимки, на которые легче ориентироваться, однако главный правдивый ориентир — подписанный договор и все даты, указанные в нем.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11877581-sroki-goriat-v-chem-raznitca-mezhdu-srokami-sdachi-v-ekspluatatciiu-i-srokami-polucheniia-kliuchey/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.