Сдача многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Содержание

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию

Сдача многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

На любой возведенный объект строительства у застройщика должны быть документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и соответствие строительства действующим правилам и нормам.

Ввод объекта в эксплуатацию является завершающим этапом строительства, благодаря которому люди получают право собственности на жилье, а также возможность подключения к инженерным сетям.

Как проходит процедура ввода дома в эксплуатацию, какие документы нужно подготовить и куда обращаться для получения необходимой документации?

Ввод объекта в эксплуатацию: что это значит?

Ввод объекта в эксплуатацию – обязательное мероприятие, подтверждающее соответствие объекта капитального строительства действующему законодательству, нормативам, результатам изысканий, проектной документации, действующим техническим регламентам.

Это документ, гарантирующий застройщикам и потребителям то, что построенный объект безопасен, готов к эксплуатации, срок его эксплуатации определен при соблюдении условий, заложенных в проектной документации.

Готовый к эксплуатации дом – тот объект, по которому были завершены строительно-монтажные, пуско-наладочные, отделочные и другие работы, а также по которому была оформлена и согласована вся исполнительная документация.

Любой объект жилого назначения по действующему российскому законодательству должен использоваться только после официального ввода такого объекта в эксплуатацию, а также после получения документа о готовности дома к вселению людей и их проживанию.

Законодательная база

По состоянию на 2021 год ввод объекта в эксплуатацию регламентируется такими документами:

  • Градостроительным кодексом (статья 55). В этом документе указывается, что готовый объект капитального строительства принимают органы местной власти;
  • Положением о государственном строительном надзоре в РФ.

Кто выдает разрешение?

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства может выдавать:

  • федеральный орган исполнительной власти;
  • органы местной власти;
  • уполномоченный орган в поселении, городском округе, муниципальном районе в сфере градостроительной деятельности.

Уполномоченный орган исполнительной власти РФ выдает разрешение только на основании ранее выданного этим органом разрешения на строительство.

Считается ли дом введенным в эксплуатацию, если есть разрешение?

Дом признается введенным в эксплуатацию тогда, когда была произведена процедура регистрации права собственности.

Само по себе разрешение без регистрации в Росреестре вовсе не означает, что дом является жилым объектом.

Этот документ только дает зеленый свет для дальнейших действий – для постановки дома на кадастровый учет и регистрацию в Росреестре.

Порядок ввода дома в эксплуатацию в 2021 году

Для ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщику нужно:

  1. Обратиться в орган местного самоуправления, который выдавал разрешение на строительство. Заявитель может обратиться лично либо подать заявление о выдаче разрешения через МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.
  2. Подготовить необходимый пакет документов и передать его в орган местного самоуправления, который ранее выдал разрешение на возведение многоквартирного дома.
  3. Получив документы от заявителя, орган местной администрации должен в течении 7 рабочих дней должен проверить наличие всех необходимых документов, а также правильность их оформления согласно действующему законодательству. Также в течении недели на место нахождения объекта должен быть выслан компетентный человек (группа лиц, комиссия), который осмотрит дом, после чего выдаст заявителю документ на ввод объект в эксплуатацию либо же выдаст ему письменный отказ с указанием причин.

Без проведения строительно-монтажных работ, инженерных коммуникаций, благоустройства придомовой территории, обмера объекта и заключения договоров на обслуживание дома объект недвижимости не может быть введен в эксплуатацию.

Предварительная подготовка

Прежде чем идти в местную администрацию для получения разрешения, застройщик должен вначале обратиться в уполномоченный орган для уведомления об окончании строительства дома, а также о его готовности к сдаче в эксплуатацию.

После этого завершенный объект строительства проходит всестороннюю экспертизу, для которой собирается специальная комиссия, в которую включают специалистов из экологического, пожарного и санитарно-эпидемиологического ведомств.

Если объект недвижимости удовлетворяет комиссию по всем параметрам, тогда эксперты выносят решение о том, что дом пригоден к эксплуатации. Результатом проведенной проверки становится оформление проверочного акта.

И только после получения предварительного одобрения застройщик может обратиться в местную администрацию, подать заявление на выдачу разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию

Согласно п. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления может отказать заявителю в выдаче разрешения, если:

  • будет подан неполный пакет документов либо документы будут неправильно оформлены;
  • дом не соответствует требованиям по строительству, проекту планировки территории, ее межевания;
  • объект строительства не соответствует требованиям, которые были прописаны в разрешении на строительство;
  • параметры построенного многоквартирного дома не соответствуют проектной документации.

Заявитель может и должен добиваться своего права, если он считает, что возведенный им объект капитального строительства построен согласно всем правилам и нормам.

В случае получения отказа в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может оспорить это решение в суде.

Документы для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Для рассмотрения документов от заявителя и выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию, орган государственной власти или местного самоуправления должен получить на руки такие документы от застройщика:

  • правоустанавливающие документы на землю, на которой возведен жилой дом. Это может быть договор в отношении земельного участка, акт органа государственной власти или местного самоуправления (если земля была предоставлена бесплатно), решение суда, решение об установлении сервитута;
  • градостроительный план земельного участка – его можно получить в местной администрации;
  • разрешение на строительство – можно получить в местной администрации;
  • акт приема-передачи дома – если строительство осуществлялось на основании договора строительного подряда;
  • акт о соответствии построенного дома требованиям технических регламентов – подписывается подрядчиком, представителем технического надзора заказчика, застройщиком (заказчиком);
  • документы, которые подтверждают соответствие возведенного жилого дома техническим условиям;
  • схема, на которой отображается расположение многоквартирного дома, инженерных сетей. Такая схема должна быть подписана представителем организации, которая осуществляла строительство объекта;
  • заключение, выданное органом государственного строительного надзора, о соответствии возведенного дома требованиям проектной документации;
  • технический план объекта недвижимости;
  • заявление о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Оформление разрешения на ввод дома в эксплуатацию

Документ оформляется в письменном виде, в двух экземплярах:

  • первый выдается застройщику;
  • второй экземпляр хранится у органа, который выдал разрешение.

Копия разрешения сберегается у подрядчика на участке строительства. Срок хранения документа – 5 лет с момента его выдачи.

Почему нельзя вселять людей в дом, не получив разрешение?

Даже если застройщик уверен в том, что жилой дом полностью готов к заселению людей, что в нем присутствуют все необходимые коммуникации, а сам объект строительства соответствует всем нормам и правилам, то без получения разрешения такой дом нельзя использовать для проживания людей.

Если у застройщика не будет такого документа, то это будет являться грубым нарушением законодательства в сфере градостроительства. Отсутствие разрешения может создать предпосылки для появления опасных условий, что чревато причинением вреда здоровью человека (людей).

Также при отсутствии разрешения нельзя поставить дом на кадастровый учет. У владельцев квартир также не получится зарегистрировать в Росреестре право собственности на жилье, если на руках у них не будет такого разрешения.

Процесс ввода жилого дома в эксплуатацию предполагает сбор необходимого пакета документов, его подачу в орган местной администрации, прибытие комиссии на объект и осуществление его проверки, подачу документов в администрацию для получения разрешения.

Без разрешения невозможно поставить дом на кадастровый учет и регистрировать право собственности на объект недвижимости.

Источник: http://expert-home.net/vvod-v-ekspluatatsiyu-mnogokvartirnogo-doma/

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию – СИБДОМ

Сдача многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков.

Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить.

По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки.

Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку.

Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе.

Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки.

Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы.

Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский.

— Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий.

Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию.

Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков.

Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1670/

«Сроки горят»: в чем разница между сроками сдачи в эксплуатацию и сроками получения ключей

Сдача многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Фотоматериалы: zen.yandex.ru

В рекламных буклетах ЖК всегда прописаны сроки завершения строительства. 

Однако надо понимать, что буклет — это мини-презентация объекта. 

То есть, основные тезисы задвинуты в чёткие рамки, а подача информации заточена под наиболее выигрышную подачу для покупателя. 

Для ознакомления с «полной версией» всегда стоит ориентироваться на договор и внимательно его изучать. 

Например, в договоре «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи объекта долевого строительства» — это совсем полярные сроки. 

Во избежание путаницы в голове, мы вместе с экспертами решили рассказать о том, почему эти даты отличаются между собой и какую разницу по срокам они могут иметь.

По понятиям: в чем разница этих дат? 

«Срок сдачи дома в эксплуатацию – это фактически срок завершения строительства, то есть это крайняя дата, на которую выдано разрешение на строительство на конкретный дом. 

Срок передачи ключей – это юридическая дата, до которой застройщик обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть все прекрасно понимают, что за 1 день все это сделать невозможно.

 Как только застройщик получил разрешение на ввод, наивно полагать, что на следующий день у всех дольщиков будет на руках акт приема-передачи: ведь всем дольщикам необходимо подъехать, осмотреть, принять квартиру, подписать все необходимые документы, получить физически ключи, принять счетчики, пообщаться с управляющей компанией и т.д, а это не быстрый процесс, все это занимает время. 

А вот дата передачи ключей – это именно тот срок, до которого застройщик согласно договору долевого участия обязуется подписать акты приема-передачи квартиры со всеми дольщиками», — объясняет Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ». 

Какая разница между сроком сдачи ЖК в эксплуатацию и получением ключей?

Мы разобрались, что та дата, которую потенциальный покупатель видит в рекламных роликах и буклетах ЖК, и та дата, когда покупатель получит  заветные ключи — разные даты, которые уж точно не происходят в одном месяце, и даже могут не произойти в один год. 

«От ввода объекта в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от 2 до 9 месяцев, сроки могут отличаться в зависимости от застройщика и параметров конкретного проекта. 

Такая разница закладывается для того, чтобы у застройщика после ввода было время устранить все замечания, например, в оформлении технической документации. Кроме того, в ходе визита комиссии по приемке на объект, могут обнаружиться мелкие недочеты.

  Также, если новостройку вводят в эксплуатацию зимой, а у застройщика есть определённые обязательства по благоустройству территории, закладывается дополнительное время на выполнение этих работ весной, чтобы будущие жители, приезжая за ключами попадали в красивый двор. 

Период между вводом и передачей ключей может зависеть от того, сколько квартир с отделкой продается в комплексе. Так, на приемку квартир с отделкой уходит значительно больше времени, чем на приемку квартир без нее.

Если к отделке есть замечания, то процесс их устранения может быть довольно длительным, так как он включает в себя не только непосредственные работы, но и повторный визит владельца на осмотр.

Такие визиты происходят совместно с представителем обслуживающей организации, которая занимается приемкой.

Чтобы сдать все в идеальном виде, требуется время, поэтому застройщики оставляют себе такой временной люфт между вводом и передачей ключей 

Если в комплексе нет квартир с отделкой, разница между вводом и ключами, может быть минимальной и составлять не более двух месяцев», — поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Кстати! Что касается отслеживания сроков строительства на законодательном уровне — за ними никто, к сожалению, не следит.

«На законодательном уровне промежуток времени между вводом в эксплуатацию и получением ключей не регулируется, поэтому застройщики руководствуются внутренними положениями и бизнес-процессами, однако слишком большая разница во времени между этими двумя этапами может насторожить банки и существует вероятность отказа в проектном финансировании и аккредитации проекта по ипотечным программам», — добавляет Александр Козлов. 

О «лимитах» застройщика: на сколько можно подвинуть сроки сдачи в эксплуатацию и выдачи ключей, чтобы не пошла «просрочка»?

«Для девелопера важно завершить строительство в отведённое время. Несмотря на отсутствие серьезной ответственности застройщика за смещение даты ввода объекта в эксплуатацию, для государственных служб это факт является основанием для более пристального внимания за работой компании. Стройка может быть остановлена органами государственного строительного контроля и надзора.

Ответственность перед дольщиками наступает только в случае несоблюдения срока передачи ключей даже на незначительный срок.

Клиенты могут потребовать от застройщика выплату неустойки (1\300 ставки рефинансирования – если участник юрлицо, 1\150 – если участник физлицо от цены договора) за каждый день просрочки.

Однако стоит отметить, что стороны всегда могут в согласительном порядке перенести срок передачи объекта долевого строительства путем подписания сторонами Дополнительного соглашения к ДДУ», — рассказывает Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград». 

«Подписание этого документа лишает дольщика права требовать с застройщика неустойку за неисполнение первоначальных обязательств. Однако покупатель может и не подписывать дополнительное соглашение. По закону дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том случае, если застройщик превысил срок по передаче квартиры на 2 месяца.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию или сроков передачи ключей дольщикам более чем на 6 месяцев грозит девелоперу тем, что новостройка попадет в реестр проблемных объектов.

Отдельно отмечу, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 действует мораторий на включение объектов в реестр проблемных и на выплату неустоек за неисполнение застройщиком своих обязательств.

По сути, речь идет об отсрочке, которая позволяет девелоперам аккумулировать средства и направить их на завершение строительства», — добавляет Надежда Коркка управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В сухом остатке мы имеем следующее: 

  • – Дата ввода в эксплуатацию никогда не равняется передаче ключей;
  • – Можно не обладать дипломом маркетолога, но однозначно стоит иметь ввиду, что та информация, которая указана в рекламных буклетах —  это наиболее выигрышные выжимки, на которые легче ориентироваться, однако главный правдивый ориентир — подписанный договор и все даты, указанные в нем.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11877581-sroki-goriat-v-chem-raznitca-mezhdu-srokami-sdachi-v-ekspluatatciiu-i-srokami-polucheniia-kliuchey/

Что значит «дом сдан в эксплуатацию»

Сдача многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как:

  • окончание строительства;
  • ввод дома в эксплуатацию;
  • срок выдачи ключей;
  • сдача дома и т.д.

Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.

Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»

Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом  на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.

Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных  норм и правил.

Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).

Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».

Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома – это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.

После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в  числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.

Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ – Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию

В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.

  • Строительно-монтажные работы.
  • Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).

Только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может приступать к процедуре постановки дома на кадастровый учет (получение почтового адреса),  и может приглашать дольщиков на осмотр квартир. После осмотра составляется акт приемки – передачи квартиры и дольщик официально становится владельцем квартиры.

Что такое дата получения ключей

Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв.

17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года.

Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.

Что такое срок окончания строительства

Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов.

Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет.

Поэтому, если вы видите рекламную надпись об окончании строительства к такому-то сроку, вы должны понимать, что это еще не срок заселения в дом.

Всё вышеперечисленное относилось в полной мере к строительству, которое ведется в соответствии с ФЗ-214, то есть оформлением договора долевого участия.

В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то  каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.

Чтобы не утруждать читателя длинным текстом, ответ на вопрос, чем отличается дом, введенный в эксплуатацию от дома, на который получено право собственности,  я расскажу в следующей статье. Так же постараюсь ответить, почему в Анапе часто бывает так, что дом сдан в эксплуатацию, а коммуникации жителям приходится ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.

Для того, чтобы не пропустить следующий материал, а так же свежие новости, касающиеся новостроек Анапы подписывайтесь на рассылку в правой колонке сайта. 

Источник: https://novostrojka-anapy.ru/chto-znachit-dom-sdan-v-ekspluataciyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.