Рыночная стоимость земельного участка земельное право

Содержание

Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Рыночная стоимость земельного участка земельное право

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Рыночная оценка земли

Рыночная стоимость земельного участка земельное право
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
  • Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
  • Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.

  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель.

Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования.

Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/rynochnaya-ocenka-zemli.html

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

Рыночная стоимость земельного участка земельное право

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы.

Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин.

Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.

Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения.

Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится.

Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с похожим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась.

Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельной единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д.

Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива.

Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов.

Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений.

Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами.

Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные.

Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной.

Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

Плата за приобретение земли в собственность. Нормативная цена земли. Рыночная цена земли

Рыночная стоимость земельного участка земельное право

Ст. 28 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Согласно ст.

36 ЗК РФ  при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, цена установливается соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

    • земельных участков, находящихся в федеральной собственности, – уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
    • земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, – органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
    • земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, – органами местного самоуправления.

Цена данных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Ст. 38 ЗК РФ устанавливает, что при приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) собственник земельного участка определяет

    1. форму проведения торгов (конкурсов, аукционов),
    2. начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и
    3. сумму задатка.

Бесплатное предоставление земельных участков в собственность

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Особенности купли-продажи земельных участков

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

    1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
    2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
    3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли применяется в определенных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Эта цена земли является одним из способов участия государства в регулировании рыночных земельных отношений.

Нормативная цена земли применяется как нижний предел стоимости земли при продаже земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (например, она применяется в качестве цены земли при выкупе незастроенных земельных участков в населенных пунктах, при продаже участков для индивидуального предпринимательства и т. д.).

Ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 “О плате за землю” определяет, что нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации (см. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 “О порядке определения нормативной цены земли”).

Согласно постановлению Правительства нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Рыночная цена земли

Ст. 66 ЗК РФ устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно Методическим рекомендациям рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка:

1) зависит

    • от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
    • от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании (принцип ожидания);
    • от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);
    • от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

2) не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

3) изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

4) определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). 

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/plata-za-priobretenie-zemli-v-sobstvennost-normativnaya-tsena-zemli-rinochnaya-tsena-zemli

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка земельное право
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности).

Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки.

Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Цены на услуги юриста по земельным спорам

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля. 

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения.

Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Как определить рыночную стоимость земельного участка?

Рыночная стоимость земельного участка земельное право

Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

  • строения;
  • участки земли;
  • космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

  • месторасположение;
  • дата постройки (при наличии);
  • технические характеристики;
  • инфраструктура;
  • движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

  • переоценке активов;
  • выпуске ценных бумаг;
  • оформлении ипотеки;
  • совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.

    );

  • приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

  • Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги.

    Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.

  • Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.

  • Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
  • Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  • сравнения продаж;
  • распределения;
  • выделения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка для земли;
  • возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки.

Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.).

Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:

  • A1 – площадь здания;
  • A2 – цена за 1 ед. площади;
  • B1 – конечная стоимость.

Получим:850 ? 25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.

Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости.

Другими отличиями могут являться такие моменты:

  • при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
  • кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.

    ;

  • кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ).

Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:

1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

  • предназначение оценки;
  • правовая сторона процесса;
  • категория земли;
  • вид собственности;
  • сервитуты;
  • дата оценивания;
  • составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

  • строения в прилегающих районах;
  • наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
  • общее состояние окружающей среды;
  • отрицательное воздействие разного рода факторов;
  • данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.

3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).

5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.

пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате .pdf (Adobe Reader)

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли.

Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане.

Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях.

Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок.

Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.
Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный.

Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/291-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.