Продажа права аренды муниципального имущества

Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении

Продажа права аренды муниципального имущества

В зависимости от того, какая у вас организационно-правовая форма и какое имущество вы собираетесь продать, вам могут понадобиться согласие учредителя на продажу и одобрение крупной сделки.

Перед тем как обратиться за согласием, проведите обязательную оценку имущества и составьте проект договора купли-продажи.

В определенных случаях вам нужно будет провести торги в форме конкурса или аукциона. При этом единого порядка проведения торгов нет.

Если вы продаете здание, то продать вместе с ним земельный участок вы не сможете. В этом случае либо откажитесь от права постоянного пользования, либо направьте покупателя к собственнику за арендой.

1. Как оценить имущество в оперативном управлении

Вы должны провести оценку такого имущества в двух случаях:

· если продаете его арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ);

· если на продажу требуется согласие собственника (ч. 1, 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Для этого заключите договор с оценщиком или оценочной организацией. Это нужно сделать:

· казенному учреждению или предприятию по Закону N 44-ФЗ (п. 7 ч. 1 ст. 3 Закона N 44-ФЗ);

· бюджетному учреждению по Закону N 223-ФЗ, если у него есть положение о закупках и услуги оценщика оплачиваются небюджетными средствами (п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ, ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);

· бюджетному учреждению по Закону N 44-ФЗ в остальных случаях (ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);

· автономному учреждению по Закону N 223-ФЗ (п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).

Договор на оценку должен содержать условия, перечисленные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности.

По результатам оценки исполнитель обязан предоставить отчет об оценке. Цена, указанная в нем, является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и считается достоверной в течение шести месяцев (ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности).

2. Как составить проект договора купли-продажи имущества в оперативном управлении

Типового договора купли-продажи государственного или муниципального имущества нет. Возможно, такой договор утвердил ваш учредитель. Если нет, то укажите в проекте договора как минимум следующее:

· реквизиты решения собственника о согласии на продажу имущества. Если такого решения пока нет, оставьте пустую строку;

· условия, которые покупатель должен выполнить, если проводится конкурс, и неустойку за их нарушение;

· ссылку на охранное обязательство, если продается объект культурного наследия.

Если казенное предприятие продает недвижимость арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства, оно дополнительно также должно указать условия, подтверждающие преимущественное право покупателя (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Пример формулировки условий, подтверждающих преимущественное право

Стороны подтверждают, что:

· по состоянию на 01.07.2015 покупатель арендовал объект более двух лет непрерывно;

· покупатель не имеет перед продавцом задолженности по арендной плате;

· объект не включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

· покупатель является субъектом малого предпринимательства и сведения о нем на дату подписания настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Во всем остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и продаже недвижимости.

3. Как получить согласие учредителя на продажу имущества в оперативном управлении

Согласие учредителя на продажу нужно в следующих случаях:

1) казенные учреждения и предприятия хотят продать любое имущество (п. 1 ст. 19 Закона об унитарных предприятиях, п. 4 ст. 298 ГК РФ);

2) бюджетные учреждения собираются продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которое предоставлено собственником либо куплено на его деньги (п. 3 ст. 298 ГК РФ);

3) автономные учреждения хотят продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которые предоставлены собственником либо куплены на его деньги (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Федеральные учреждения получают согласие в порядке, установленном ведомственными документами. Региональные и муниципальные учреждения руководствуются местными актами.

Если для вас не утвержден специальный порядок, рекомендуем представить учредителю следующие документы:

· заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;

· отчет оценщика о цене имущества;

· копии правоустанавливающих документов на имущество;

· проект договора;

· кадастровый паспорт (для недвижимости).

4. Когда и как нужно одобрить сделку по продаже имущества в оперативном управлении

Одобрять сделки нужно только в двух случаях: если это крупная сделка или сделка с заинтересованностью. Порядок их одобрения зависит от вида учреждения.

4.1. Что такое крупная сделка и сделка с заинтересованностью

Для бюджетных и автономных учреждений купля-продажа будет считаться крупной сделкой, если стоимость имущества или цена договора превышает 10% активов. Такие правила установлены п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях и ст. 14 Закона об автономных учреждениях.

Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тыс. раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).

Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) продажа имущества будет считаться, если руководство продавца связано с руководством покупателя семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.

Для казенных учреждений понятие крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определено. Казенное учреждение при любой цене сделки не может продавать имущество без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

4.2. В каком порядке такие сделки одобряют разные организации

Федеральные бюджетные учреждения получают одобрение крупных сделок и сделок с заинтересованностью в порядке, установленном ведомственными документами.

Федеральные казенные предприятия согласовывают такие сделки с учредителем.

В регионах и муниципальных образованиях могут быть свои правила. См.

, например: Порядок принятия решений об одобрении сделок с участием муниципального бюджетного учреждения городского округа Лосино-Петровский, в совершении которых имеется заинтересованность, Порядок согласования собственником имущества сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы.

Если для вас не установлен подобный порядок, то получить одобрение можно так же, как и согласие на продажу.

Автономным учреждениям крупные сделки и сделки с заинтересованностью одобряет наблюдательный совет (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 17 Закона об автономных учреждениях).

5. Как провести торги по продаже имущества в оперативном управлении

5.1. Обязательно ли проводить торги

Торги не нужно проводить, если имущество покупает субъект малого или среднего предпринимательства, который арендует это имущество и имеет преимущественное право покупки (ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Даже если вы проведете торги по продаже имущества, то арендатор сможет перевести права покупателя на себя (ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).

В других случаях вопрос об обязательности торгов решается неоднозначно.

Есть практика, согласно которой торги при продаже имущества в оперативном управлении не нужны.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5dc748bea02e001559b66e53/kak-prodat-gosudarstvennoe-ili-municipalnoe-imuscestvo-nahodiasceesia-v-operativnom-upravlenii-5de7894316ef9000ae654a0c

Выкуп арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ): основания, кто имеет право на выкуп, порядок, определение цены | Двитекс

Продажа права аренды муниципального имущества

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма “Двитекс”, ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ “О персональных данных” (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ “О персональных данных”;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/biznes/arbitrazhnyy-yurist/vykup-arendovannogo-pomeshcheniya-u-goroda-osnovaniya-kto-imeet-pravo-na-vykup-poryadok-opredelenie-/

3 способа продажи прав по договору аренды – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Продажа права аренды муниципального имущества

Покупка и продажа договора аренды или прав аренды осуществляется тремя способами: через аукцион и конкурс на торгах, путем оформления договора продажи прав аренды или посредством заключения договора субаренды.

Какие преимущества, недостатки и риски существуют для арендатора и собственника в каждом случае? Как составить договор, который впоследствии не признают недействительным? В каком случае юридические услуги арбитражных специалистов помогают избежать неприятных последствий? Разбираемся во всех тонкостях продажи договора аренды.

Первый способ — торги на право заключения договора аренды. Организовать подобные торги может государственный или муниципальный орган власти, который уполномочен распоряжаться соответствующим имуществом. Например, если вы планируете купить договор аренды в Москве на торгах, то их может организовать департамент городского имущества города или администрация района.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В первом случае, право на аренду получает кандидат, который предложит наиболее выгодные для организатора условия.

Во втором случае, право на аренду муниципальной или государственной собственности получает участник, предложивший максимальную сумму.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона, так как подобная форма — самый выгодный способ продажи права на заключение договора аренды для муниципальных и государственных органов.

Торги проводятся по определенным правилам, которые обязаны соблюдать все участники. Порядок проведения торгов следующий:

  • Организатор размещает на специальной площадке лот и подробную информацию о нем (в том числе, указывает цену лота);
  • Участники регистрируются на площадке, выбирают подходящий лот и подают заявки и пакет документов на участие в аукционе или конкурсе;
  • После подачи документов каждый участник вносит задаток — сумму, которую устанавливает организатор;
  • Затем начинается аукцион или конкурс. Во время аукциона каждый участник поочередно предлагает определенную цену. Побеждает тот, кто заявит максимальную сумму. Если проводится конкурс, то участники подают заявки, в которых указывают условия, при которых они готовы арендовать объект, и ценовые предложения. Организатор выбирает того участника, чье предложение является наилучшим;
  • В день проведения торгов победитель аукциона или конкурса подписывает протокол о результатах торгов, далее, в течение 10-20 дней, оформляются все необходимые документы, в том числе договор аренды.

Участникам следует постоянно наблюдать за изменениями в списке объектов, которые выставляются на торги. В противном случае появляется риск упустить выгодное предложение.

Кроме того, участники должны собрать все документы и правильно оформить сделку в случае победы на торгах.

Лучше всего доверить эту работу арбитражному юристу, который отлично разбирается в тонкостях проведения торгов.

Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.

При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:

  • Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
  • Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
  • Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия договора стороны должны обговаривать заранее. Если вы планируете купить права аренды в Москве или другом городе, вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Договор должен быть возмездным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
  • Предмет договора должен быть четко описан (специалисты рекомендуют делать приложение с подробным описанием);
  • Прописывается ответственность за нарушение условий договора, в том числе право арендодателя требовать уплаты неустойки наряду со взысканием аренды;
  • Также должен быть указан срок договора аренды и возможность его продления после истечения этого срока.

Договор продажи права аренды земельного участка или недвижимости заключается в такой же форме, что и договор аренды. В частности, договор перенайма подлежит государственной регистрации, если первичный документ был зарегистрирован в Росреестре.

Арендатор по закону может заключить сделку с другим лицом, передав ему право пользования объектом аренды в части или полностью. Заключение договора аренды и субаренды возможно только с согласия собственника.

В противном случае арендодатель имеет право на расторжение договора аренды и возмещение убытков.

Главное преимущество субаренды — снижение затрат на аренду помещения, которое не используется в полной мере, за счет привлечения дополнительного арендатора.

Принципы регулирования взаимоотношений по договору субаренды изложены в ст. 615, 618 ГК РФ. Ключевые правила:

  • срок субаренды не может быть больше, чем срок аренды;
  • субарендатор не может получить больше прав, чем предоставляет основной договор аренды;
  • арендатор не освобождается от своих обязанностей и несет ответственность за соблюдение условий основного договора перед собственником.

Между сторонами в обязательном порядке заключается договор, который должен содержать следующие пункты:
информацию о том, где находится недвижимость;

  • сведения о назначении объекта недвижимости;
  • технические характеристики объекта;
  • срок, на который стороны заключают договор;
  • порядок и сроки внесения оплаты арендатором и субарендатором.

Опытные специалисты также рекомендуют закрепить последствия, которые наступят, если отношения между арендодателем и арендатором будут досрочно прекращены. Например, можно обязать арендодателя заключить договор с субарендатором на оставшийся срок.

Приобретенное право аренды в таком случае подтверждается новым договором, который между собой заключают собственник новый арендатор.

Если вы не уверены в том, что сможете заключить договор субаренды правильно, лучше запишитесь на юридическую консультацию.

Каждый из перечисленных способов подходит для конкретной ситуации, и арендатор должен четко понимать свои цели и возможности. Зачастую ошибки в договоре или незакрепленные условия приводят к тому, то арендатор несет огромные потери.

Компания «Хелп Консалтинг» оказывает весь спектр юридических услуг для юридических лиц по вопросам аренды имущества. Каждому клиенту мы гарантируем комплексную помощь, которая нацелена на результат:

  • Бесплатно проконсультируем и проанализируем договор;
  • Разработаем проект договора аренды (предварительный и основной);
  • Подготовим все необходимые дополнительные документы к договору;
  • Поможем решить арендные споры в досудебном и судебном порядке.

Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» обладают системными знаниями из разных отраслей права и четко понимают специфику хозяйственной деятельности разных видов.

Наши юристы с одинаковым профессионализмом помогут заключить договор продажи права аренды земельного участка, договор субаренды коммерческого помещения или приобрести права аренды на муниципальный или государственный объект недвижимости на торгах.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Хелп Консалтинг»:

  • Бесплатный анализ перспектив дела перед началом работы;
  • Оплата за результат — только в случае положительного решения суда;
  • Индивидуальный подход с изучением всех тонкостей именно вашей ситуации;
  • Персональные менеджер и юрист для каждого клиента;
  • Гарантия возврата стоимости услуг, зафиксированная в договоре;

Наш приоритет — долгосрочное сотрудничество. Большинство компаний, которые обратились к нам за помощью, стали нашими постоянными клиентами.

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/3-sposoba-prodazhi-prav-po-dogovoru-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.