Продажа квартиры по доверенности риски

Содержание

Покупка и продажа квартиры по доверенности: риски для покупателя и продавца

Продажа квартиры по доверенности риски

Сделки с недвижимостью через представителя проводятся нередко и характеризуются наличием ряда «подводных камней».

Но, если планируется продажа квартиры по доверенности, риски покупателя и продавца в этом случае можно свести к минимуму. Для этого нужно знать положения законодательства и порядок действий по проведению сделки.

При этом важно понимать, как и где можно проверить доверительную бумагу на подлинность.

Можно ли продать объект недвижимости по доверенности?

Действующее российское законодательство не запрещает проводить сделки с недвижимым имуществом, в том числе и куплю-продажу, через доверенное лицо.

Бывает, что владелец квартиры (загородного дома) или покупатель объекта не может лично присутствовать при оформлении договора, передаче денег, приеме жилья. Чтобы сделка не сорвалась, составляется доверенность.

Это документ, который подтверждает право человека на представление интересов одной из сторон. Оформление доверительной бумаги значительно упрощает проведение процедуры купли-продажи.

Но, как правило, стороны стараются лично заниматься ведением сделки. Это связано с тем, что привлечение третьего лица сопряжено с рядом рисков. Оплата будущей продажи по доверенности может быть затруднена. Ведь покупатели и продавцы, которые знают все риски и вероятные последствия такой процедуры, могут отказаться от приема-передачи денег через представителя.

Факт передачи денег стоит фиксировать распиской.

Как купить/продать жилье через доверенное лицо?

Чтобы избежать неприятных последствий при покупке-продаже квартиры или дома через доверенное лицо, нужно знать алгоритм действий при сделках по реализации недвижимости и четко его придерживаться.

Он зависит от того, какая из сторон собирается привлекать в сделку представителя. В любом случае, надо будет оформить генеральную доверенность. Она дает право третьему лицу участвовать в процедуре купли-продажи квартиры от начала и до конца.

По ней можно осуществить передачу денег за приобретаемое жилье, но для начала нужно определиться со своим представителем. К выбору доверенного стоит подходить ответственно и внимательно.

Это может быть знакомый, друг, родственник, сотрудник риэлторского агентства. Далее надо определить объем полномочий, которые будут переданы представителю.

Следует составить доверенность, в ней нужно отразить такую информацию:

  • наименование (доверительная бумага может быть разных видов: генеральной, специальной и разовой);
  • дату и место оформления документа;
  • личные сведения о доверителе и представителе;
  • характеристика передаваемой квартиры (если доверенность оформляется со стороны продавца недвижимого имущества);
  • перечень делегируемых полномочий;
  • срок действия документа;
  • подписи сторон.

Можно поручить оформление такого документа специалисту. Доверенность следует заверять в нотариальной конторе. Присутствие представителя при этом необязательно. Но надо иметь документы, которые подтверждают правомочность участия доверенного человека в сделке купли-продажи квартиры.

Со стороны покупателя

Доверенность на право покупки недвижимого имущества оформляют достаточно часто. Третье лицо может быть вовлечено в сделку от начала и до конца или присутствовать на определенном ее этапе.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя происходит в таких случаях:

  • сын служит в армии. Родители решили приобрести в это время недвижимое имущество на всю семью. Тогда нужна доверенность на покупку объекта от сына;
  • бизнесмен выбрал себе квартиру. Из-за отсутствия времени заниматься ее приобретением он поручает это третьему лицу;
  • большая семья приобретает квартиру. Оформление доверенности в этом случае облегчает проведение процедуры. Покупателями выступают все члены семьи, а по факту в сделке принимает участие один человек.

Чтобы купить жилье через доверенность, нужно следовать такому алгоритму действий:

Доверенность на покупку квартиры на жену или мужа оформляется крайне редко. Это связано с тем, что, согласно статье №34 Семейного кодекса России, приобретенное в браке имущество признается общим, независимо от того, супругом или супругой был оформлен договор.

Со стороны продавца

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца проводится в стандартном порядке. Лицо, которое приобретает жилье, подписывает договор, приемочный акт, передает деньги за недвижимость, регистрирует переход прав на объект в Росреестре. Рекомендуется проверять подлинность предоставленной доверенности, чтобы не стать жертвой мошенника.

Продавцу, решившему реализовать свою квартиру через представителя, нужно действовать таким образом:

  • выбрать доверенное лицо. Чаще всего им становится сотрудник риэлторской компании;
  • оформить доверенность в нотариальном агентстве;
  • выдать представителю документы на жилое помещение для проведения сделки. Доверитель заключит договор купли-продажи, приемочный акт, получит деньги от продавца и передаст ему ключи от квартиры. Также он может принять участие в переоформлении прав на объект в Росреестре;
  • получить от представителя экземпляр ДКП, деньги за реализацию жилья.

Подводные камни сделки

Купля-продажа квартиры по доверенности имеет свои особенности. О них нужно знать, чтобы сделка прошла успешно и не возникло в будущем каких-либо неприятностей. Реализация недвижимого имущества через представителя имеет определенные риски для покупателя и продавца. Чтобы их минимизировать, надо действовать грамотно.

Риски для покупателя квартиры

Больше всего в сделках с недвижимым имуществом по доверенности рискует покупатель. Его представитель может оказаться недобросовестным, присвоить себе все деньги и скрыться, не вступая в правоотношения с реализатором жилья.

Поэтому передачу крупной суммы финансовых средств лучше производить через близкого родственника, хорошего знакомого или путем банковского перевода. Если доверенность будет оформлена не в соответствии с законом, тогда заключенную сделку можно будет оспорить в суде и признать недействительной.

В результате покупатель лишится недвижимости. Определенные риски возникают и в случае, когда продавец выдвигает вместо себя доверенное лицо. Представитель может оказаться мошенником, получить денежную сумму и сразу выйти из сделки.

В этом случае покупатель лишится денег и не получит обещанную по договору квартиру. Вернуть финансовые средства будет крайне сложно. Придется обращаться в суд и доказывать тот факт, что деньги не были переданы собственнику квартиры, а умышленно присвоены его представителем.

Среди прочих рисков для покупателя стоит выделить такие:

  • автор доверенности аннулировал ее. В итоге сделка будет считаться недействительной;
  • доверитель скончался. Такое нередко случается, если продавец не может лично присутствовать на сделке по причине тяжелой болезни. Поэтому нужно интересоваться, почему собственник квартиры не способен лично принимать участие в купле-продаже. В случае смерти доверителя, приобрести жилье будет возможно только через его наследников. В права на имущество они вступят лишь спустя полгода. К тому же они могут не захотеть продавать недвижимость;
  • доверитель на момент передачи своих полномочий был недееспособным и не отдавал отчет своим действиям. Сделка, проведенная через представителя, в этом случае будет аннулирована. Невменяемым состоянием доверителя часто пользуются мошенники.

Риски для собственника дома

Продавец, выписывая доверенность на другого человека, рискует тем, что деньги, переданные покупателем за квартиру, могут пройти мимо него.

Это возможно в том случае, если представитель окажется мошенником. Поэтому лучше оформлять доверенность на родственника или риэлтора.

Но известны случаи, когда сотрудник посреднического агентства оказывался недобросовестным и продавец в результате лишался денег.

Доверенность теряет свою юридическую силу после смерти одной из сторон, указанной в ней. Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Проверка генеральной доверенности на подлинность

Проверка доверенности позволит минимизировать риски для покупателя и продавца, предупредить наступление неприятных последствий. Важно понимать, как определить подлинность данного документа. Генеральная доверенность по закону должна быть заверена нотариусом. Ей присваивается определенный номер.

Указывается, кем и когда был удостоверен документ. Чтобы проверить подлинность доверительной бумаги, нужно обратиться в ту нотариальную контору, в которой она была оформлена. Надо обратить внимание на наличие у этой организации лицензии и на квалификацию штата сотрудников.

Проверить генеральную доверенность можно и в режиме онлайн, для этого рекомендуется следовать такой пошаговой инструкции:

  • зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru);
  • перейти по вкладке «Проверить доверенность»;
  • ввести необходимые сведения (номер документа, дату его удостоверения, ФИО нотариуса);
  • нажать на кнопку «Найти». Если доверенность подлинная, то система ее выдаст.

Стоит ли покупать: подводим итог

Многие покупатели и продавцы задаются вопросом, стоит ли совершать сделку с недвижимым имуществом через представителя. Если невозможно лично принимать участие в процессе купли-продажи квартиры, то оформление доверенности неизбежно.

Тому, кто передает свои полномочия, стоит ответственно подойти к выбору представителя. Доверенность рекомендуется составлять с помощью юриста и заверять в нотариальной конторе. Специалист проверит правомочия третьего лица.

Тому, кто вступает во взаимоотношения с представителем, надо удостовериться в подлинности доверительной бумаги. Важно, чтобы данные, приведенные в доверенности, совпадали со сведениями из паспорта представителя.

Таким образом, оформление купли-продажи квартиры через доверителя – рискованное дело. Но бывают ситуации, когда без представителя одна из сторон не может обойтись.

Чтобы сделка не сорвалась и прошла успешно, нужно придерживаться определенного алгоритма действий и рекомендаций специалистов.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/po-doverennosti-riski.html

Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски

Продажа квартиры по доверенности риски

В то время, когда происходит продажа квартиры по доверенности риски покупателя очень разнообразны. В некоторых случаях покупатель в результате может и не получить квартиру, и лишиться своих денег.

Для того чтобы уменьшить возможные риски, нужно понимать их природу возникновения и разбираться в их возможных разновидностях. В частности, важно заметить, что правильный выбор доверенного лица — это важнейший фактор, позволяющий снизить риски.

Иногда использования доверенности избежать невозможно, однако прибегать к такому способу нужно по возможности как можно реже.

Сделки по доверенности

Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

Хотя было бы более надёжным всё оформить и сделать самому, иногда не менее разумным выглядит обращение к более знающему человеку.

Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки.

Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице.

Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.

Речь в таких случаях также может идти:

  • о заключённых;
  • о военнослужащих;
  • о моряках в рейсе;
  • о больных, которые находятся на длительном излечении;
  • о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
  • о других аналогичных случаях.

Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени?

Что такое доверенность

Сначала нужно уточнить, что конкретно представляет собой доверенность. Её использование регламентируется статьями 185, 186, 187, 188 и 189 Гражданского кодекса РФ. Речь идёт не просто о документе, на котором стоит подпись доверителя. Он должен быть написан на специальном бланке и быть нотариально заверенным.

Хотя здесь возможны различные варианты:

  1. Если речь идёт о тяжёлом больном, который длительное время находится на излечении, то заверить имеет право не нотариус, а главврач больницы.
  2. При морском рейсе речь может идти о капитане корабля.
  3. Если отбывает наказание заключённый, то заверить написанную им доверенность может начальник тюремного учреждения.
  4. В воинской части аналогичными правами обладает командир.

Но всё же наиболее частый случай — это использование нотариального заверения.

Что оно из себя представляет:

  1. Использование специального бланка.
  2. Подпись нотариуса.
  3. Печать нотариуса.

Если говорить о времени действия документа, то в нём имеется дата составления и срок его действия. Интересно, что тот, кто эту доверенность выдавал, может обратиться к нотариусу и оформить аннулирование этой доверенности.

В результате этого все действия на её основе после этого момента станут невозможными.

Кому её можно выдавать? Это может быть любой человек. Действие доверенности не может быть больше, чем три года.

Риски

Таким образом организованные сделки являются довольно рискованными. Причём риски могут быть связаны с различными лицами, которые имеют отношение к процессу продажи квартиры.

Здесь может идти речь:

  • о продавце квартиры;
  • о его доверенном лице;
  • о покупателе;
  • о риелторской конторе, которая обслуживает эту сделку;
  • о родственниках продавца;
  • о других лицах.

Далее будут подробно рассмотрены разного рода мошеннические схемы, которые могут встретиться на практике.

При заключении подобных сделок нужно быть очень внимательным на всех этапах их оформления. Если же есть возможность участвовать в сделке лично, то это был бы не такой уж плохой вариант.

В частности, нужно заметить, что когда нотариус производит оформление доверенности, в его обязанности не входит устанавливать факт подлинности предъявляемых ему документов. Если не имелось явных признаков, которые бы насторожили его, он произведёт оформление.

Например, если паспорт продавца был украден, но с ним пришёл человек, похожий на владельца данного документа, то он, скорее всего, получит оформленную доверенность и сможет попытаться продать квартиру владельца данного паспорта. Нотариусу будет сложно понять, что здесь происходит.

Возможные мошеннические схемы

К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.

Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом. Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.

Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам.

Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой.

Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).

Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт. Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.

Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.

То есть:

  • квартира перейдёт к прежнему хозяину;
  • деньги должны быть возвращены.

Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам. А значит вряд ли их смогут найти.

Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию.

Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.

Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент. Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле. После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.

Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом. В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду.

Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным. Без решения суда такой факт не будет иметь место, формально сделка будет законной, но впоследствии вполне возможно на этой почве судебное разбирательство в связи с сомнительностью проведённой сделки.

Имеет смысл также упомянуть, что иногда недееспособным может оказаться и держатель доверенности.

Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.

При оформлении доверенности важно понимать, что не только выписать её можно в любой момент, но и отозвать также возможно в любой момент. При этом может оказаться и так, что получатель доверенности об этом узнает далеко не сразу.

Таким образом будет заключена покупка квартиры по доверенности, которую обе стороны будут считать законной, но которая на самом деле не имеет силы из-за отозванной доверенности.

Возможен ещё один вариант. Он не так широко распространён, но всё же вполне возможен. Дело в том, что действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Если в указанный период сделка была заключена, то она становится недействительной, а квартиру получают наследники и распределяют между собой в установленном законом порядке.

Если доверитель прибегнул к такой сделке, но затем пропал без вести, деньги за квартиру зависнут у его представителя. В том случае, когда его через суд сочтут умершим, деньги формально должны будут быть переданы наследникам, однако вполне возможен и такой вариант, что к этому времени их уже сложно будет найти.

Риски, которые непосредственно несёт продавец

Когда выдаётся упомянутый документ, речь фактически идёт о передаче довольно существенных прав, но не о передаче обязанностей. Предположим, продажа квартиры произошла, а деньги получены доверенным лицом. Значит ли это, что всё прошло хорошо? Нет, поскольку всё ещё не закончилось.

Необходимо передать полученную сумму лично продавцу. И в этой ситуации уже возможны самые разные варианты. Тут могут скрыться с деньгами, поменять место жительства, передать деньги третьим лицам уже в уплату собственных долгов.

Даже возможна и такая ситуация, когда представитель продавца стал жертвой мошенников и лишился всех денег, которые были получены за продажу квартиры.

Что можно сделать в ситуации такого рода? Конечно, первостепенную важность имеет правильный выбор того, кому продавец доверит продажу. Но если в итоге деньги пропали, придётся обращаться в суд. Конечно, скорее всего, судебная инстанция примет решение о том, что продавец имеет право на получение своих денег.
К сожалению, практически реализовать это можно при наличии трёх существенных условий:

  1. Это лицо является дееспособным.
  2. Известно, куда, в конце концов, делись деньги.
  3. Местонахождение данного человека известно.

Одним из вариантов, который существенно снижает риск возникновения проблем, является отказ от представительства по генеральной доверенности сразу на все необходимые действия.

Лучше всего будет оформлять отдельные доверенности на выполнение каждого конкретного шага. Конечно, несколько доверенностей стоят дороже, чем одна генеральная, но увеличение стоимости позволит уменьшить риск возникновения неблагоприятных последствий.

Риски для покупателя

Конечно, посмотреть на данную ситуации возможно также и с точки зрения рисков лица, которое осуществляет покупку указанной квартиры.

В случае какого-либо мошенничества покупатель, купив жильё, лишится его, а получение денег обратно — это далеко не простая вещь.

Предположим, мошенник должен вернуть деньги из-за недействительности сделки и суд обязал его сделать это. Что может произойти впоследствии? Доказать, что деньги находятся у него довольно сложно.

Поэтому в большинстве случаев, речь пойдёт об изъятии у мошенника:

При этом и того и другого у него просто может и не быть. В результате деньги возвращены не будут. Не стоит забывать, что они могли быть на самом деле уже потрачены или отданы в уплату имеющихся долгов.

Поэтому при продаже квартир по доверенности остаются довольно существенные риски. Если такая возможность есть, лучше таким образом недвижимость не покупать.

Другие виды рисков

В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы.

Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление. Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости.

Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей. Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере. Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату.

Единственный вариант дальнейшего развития событий — обратиться в суд.

А это, в свою очередь:

  • затраты;
  • трата своих нервов;
  • время на проведение судебного процесса;
  • риск получения отрицательного судебного решения.

В такой группе риска со стороны продавца находятся пожилые люди, те, у кого низкий уровень образования. А также могут пострадать излишне доверчивые люди.

Иногда может быть так, что сделка проведена, но продавец утверждает, что его подпись подделана. Здесь почерковедческая экспертиза вряд ли даст стопроцентно надёжный результат. А это у суда может создать сомнения и он может принять решение в такой ситуации в пользу продавца.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/kvartiry-doverennosti-riski.html

Если квартира продается по доверенности стоит ли её покупать?

Продажа квартиры по доверенности риски
Вернуться к списку статей

26.05.2014

Вы, наконец, нашли подходящий вариант, но узнали, что квартира продаётся по доверенности доверенным лицом, наделённым правом продажи. Не опасно ли покупать квартиру у доверенных лиц, велик ли риск в таких операциях?

Продавать недвижимость может как сам собственник, так и его представитель, действуя по документу, подтверждающего его полномочия.

По разным обстоятельствам владелец жилья никак не имеет возможности присутствовать на сделке – семейные обстоятельства, болезнь или живёт за границей. В таких случаях на помощь приходит доверенность.

В этом документе нотариально удостоверяются полномочия, которыми собственник наделяет своего представителя для представления своих интересов перед покупателями.

Представитель производит все необходимые действия за собственника – делает расчеты, сдаёт документы на регистрацию, подписывает договор продажи. Это очень удобно и объяснимо.

Но, к большому сожалению, по такой схеме продажи квартиры в Москве очень распространены случаи мошенничества и незаконных махинаций с недвижимостью.

В каких же случаях доверенность может таить в себе опасность для покупателя?

Продажа квартиры по доверенности – это очень большой фактор риска

Если покупаете недвижимость в Москве самостоятельно, бесплатный совет – избегайте сделок с участием третьих лиц.

Даже профессиональные риэлторы в 90% случаев остерегаются приобретать собственность, реализуемую через представителей. И это несмотря на то, что сами они часто пользуются данным документом, представляя интересы своих клиентов в сделках с недвижимостью именно по доверенности.

Особенностью является то, что проверить её подлинность или действительность практически невозможно. Тем более если оформление и выдача осуществлялись в другом городе или государстве.

Для продавца никакого риска нет, в любом случае он ничего не потеряет.

В данном случае у покупателя есть большой риск потерять свои деньги.

Рассмотрим главные риски и на что нужно обращать внимание.

Если квартира продается по доверенности, какие опасности Вас могут подстерегать

  1. Самое главное и неприятное – возможность отмены доверенности в любой момент. Собственник вправе в любое время очень спокойно её аннулировать. Отозвать полномочия можно и до и после сделки.

    Это разрешено по законодательству.

    Отменить возможно у того же нотариуса. В этот момент сделка может уже быть на завершающей стадии. Нотариус оповещает все инстанции и пока это дойдёт до нужных инстанций сделка уже может произойти.

    Всем остальным участникам рынка узнать мгновенно, что она отозвана никакой возможности нет.

  2. Доверенность может быть подписана человеком душевнобольным и квартира продается по доверенности, чтобы это скрыть. Покупая квартиру в Москве Вы не можете знать, насколько человек был здоров на тот момент, когда выдавал разрешения от своего лица и жив ли он сейчас. Не исключено, что хозяином окажется гражданин, лечащийся от алкогольной или наркотической зависимости, и позже будет доказывать, что подписывал бумаги под воздействием лекарств и не понимал их смысла. Количество дел в юридической практике по данному факту доходит до 70 процентов. Преобладающее число исков судами удовлетворяются, и покупатели лишаются оплаченных ими квартир.
  3. Если собственник, выдавший доверенность умер, её действие прекращается и она становится недействительной.
    Это ещё один из потенциально негативных моментов. Здесь можно получить огромную проблему. Покупатель отдаёт деньги, а потом выясняется, что доверитель умер, всё превращается в наследственный клубок. Появятся наследники, и государственная регистрация будет приостановлена.
  4. В законодательстве прописано, что данный документ не может быть выдан более чем на три года, но если в ней не прописан этот срок, то она действительна один год. Не все это знают. Можно подумать, что она бессрочная.
  5. Наличие подчисток и помарок в документе делает её недействительной.
  6. Риск повышается в разы, если владельцы жилья находятся в местах лишения свободы или лечатся от алкоголизма, инсульта, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, уже бывший собственник обращается в суд, утверждая, что не понимал значимости своих действий или подписал документы под угрозой.
  7. Очень распространены случаи использования поддельной доверенности.

Если Вы не хотите такого течения событий, у агентств недвижимости есть такая услуга, как сопровождение сделок с недвижимостью. В этом случае риэлтор возьмет на себя все проверки и обязательно предупредит Вас, если что-то покажется ему подозрительным.

Заключение

Покупка жилья через третьих лиц является высокорискованной. Надо быть крайне осторожным.

Нельзя категорически сказать, что квартиру, которая продается по доверенности вообще нельзя покупать. Просто стоит идти на такую сделку не в одиночку, а с серьёзным надежным агентством недвижимости.

Если квартира продается по доверенности риски такой покупки очень и очень велики, поэтому если появляется хоть малейшее сомнение или подозрение, следует, хотя бы получить предварительную консультацию.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости 
“Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/esli_kvartira_prodaetsya_po_doverennosti_stoit_li_eye_pokupat/

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Продажа квартиры по доверенности риски

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Реализация недвижимости по доверенности

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Виды доверенности

Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:

  • единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же.

    Как правило он составляет не более трех месяцев;

  • специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
  • доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности.

    Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО !!! оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

Для покупателя важно убедиться:

  • в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
  • важно удостоверится в дееспособности владельца;
  • не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.

Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:

  • документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
  • бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
  • возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
  • на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
  • отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
  • не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
  • также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

Для продавца

Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:

  • лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
  • или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
  • человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.

Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:

  • такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
  • или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ !!! У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:

  • документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
  • далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
  • полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
  • потом стоимость и способ расчета;
  • в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
  • последним пунктом стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

Для того чтобы оформить недвижимость:

  • стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
  • собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
  • после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
  • подписание кредитного документа;
  • последним действием является перевод средств на счет продавца.

Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

ВАЖНО !!! Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

Возможность избежать проблем

Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:

  • на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год.

    В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;

  • также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
  • при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
  • необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.

Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других.

  Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-doverennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.