Порядок и особенности приобретения земли и сельхозугодий

Содержание

Как продать землю сельхозназначения: алгоритм действий, оформление сделки

Порядок и особенности приобретения земли и сельхозугодий

Последние изменения: Январь 2021

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно.

Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации.

В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст.

77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность.

Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца.

Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел.

В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

  • Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
  • Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
  • Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
  • Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
  • Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

  1. Сельское производство;
  2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

 

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

  • Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
  • Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
  • Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
  • Заключение договорных отношений.
  • Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

  • Цель недвижимого объекта;
  • Плодородность почвы;
  • Возможность изменения разрешенного пользования;
  • Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

  • Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
  • Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
  • Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
  • Регистрация прав на недвижимый объект.
  • Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
  • Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

  • Площадь, месторасположение;
  • Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
  • Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

К нему относят:

  • Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
  • Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
  • Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать земельный пай, то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения.

Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника.

Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/kak-prodat-zemlyu-selhoznaznacheniya/

Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Порядок и особенности приобретения земли и сельхозугодий
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Земельное право » Категории земель » Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья относятся к особой группе земель, для которых действует ограниченное земельным законодательством разрешенное использование.

Земельные ресурсы классифицируются и отличаются между собой особенностями целевого предназначения и использования.

Особый класс государственных территорий составляют угодья, которые применяются для выполнения работ сферы сельского хозяйства, фермерства или огородничества.

Для таких зон используется особый правовой режим в отношении официальной регистрации и эксплуатации территорий сельскохозяйственных земель.

Понятие сельскохозяйственных угодий, их назначение

Сельскохозяйственные угодья согласно действующему законодательству являются территориями, которые планомерно, регулярно и систематически используются населением для производства сельскохозяйственной продукции или удовлетворения потребностей различных сфер сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья представляют собой территории, которые входят в состав любых жилых поселений, относятся к зоне промышленных участков и прочих категориальных разновидностей земель. Основным признаком хозяйственного предназначения данных участков является применение их в качестве угодий для хозяйственных и фермерских нужд.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий в отношении всей государственной территории составляет около 30%. Данная площадь сельскохозяйственных угодий включает в себя все виды таких земель, наибольшую численность среди которых составляют пашни. Они занимают около 10% от общего размера государственной территории.

Сельскохозяйственные угодья и их состав

Вся площадь сельскохозяйственных угодий подразделяется на определенные категории в зависимости от целевого предназначения. Земельное законодательство государства предусматривает следующие виды угодий сельскохозяйственного предназначения, среди которых:

  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • залежи;
  • земли, предназначенные для выращивания многолетних насаждений (сады, виноградники и др.).

Ключевая характеристика сельскохозяйственных угодий заключается в особенном режиме использования, наделении таких зон наивысшим приоритетом среди всех территорий, а также принятии существенных охранных мер.

Использование сельскохозяйственных угодий

Структура сельскохозяйственных угодий, согласно действующему законодательству, включает несколько видов разрешенного использования. При структуризации таких проектов используются принципы землеустройства.

На характер использования угодий сельскохозяйственного назначения особое влияние оказывает продуктивность сельскохозяйственных угодий, которая зависит от расположения, качества и плодородности почвы, наличия вредоносных факторов.

Сельскохозяйственные угодья относятся к особой группе земель, для которых действует ограниченное земельным законодательством разрешенное использование, поэтому в случае нарушения законодательства принимаются серьезные охранные меры, которые запрещают переводить сельскохозяйственные угодья в раздел территорий, пригодных для удовлетворения нехозяйственных потребностей.

Однако законом предусмотрены также случаи перевода сельскохозяйственных угодий в категории земель для несельскохозяйственных целей. Такие прецеденты регламентируются законом и должны иметь серьезные основания.

Сельскохозяйственные угодья, их правовой режим: аренда, перевод, продажа, приватизация

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется с целью получения достоверного результата при оценке общей территории государства. Данная оценка сельхозугодий включает определение основных параметров (продуктивность, оценочные затраты, показатели кадастровой стоимости, цена произведенной продукции).

Кадастровая оценка сельхозугодий проводится перед заключением любых сделок, объектами которых являются данные территории. Такая процедура является обязательным условием для установления конкретного правового режима:

1. Аренда. Договор аренды земель сельскохозяйственного предназначения может заключаться на срок не более 49 лет, а минимальный срок устанавливается законодательством в зависимости от целевой специализации участка.

Земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам на основании заявления.

При поступлении нескольких заявлений предоставление в аренду определенной территории осуществляется на конкурсной основе.

2. Перевод сельскохозяйственных угодий в иные эксплуатационные категории возможен при наличии серьезных оснований, среди которых: 

  • консервация;
  • изменение границ населенных пунктов;
  • соблюдение условий международных договоров;
  • строительство и эксплуатация культурных и социальных объектов;
  • принятие мер по обеспечению государственной безопасности;
  • содержание объектов культурного наследия страны;
  • добыча особо ценных полезных ископаемых;
  • строительство объектов связи, транспорта и коммуникаций;
  • включение территорий в состав лесного или водного фонда.

3. Продажа сельскохозяйственных угодий возможна в пользу частных лиц или же государственных и муниципальных учреждений, которые пользуются преимущественным правом приобретения таких земель.

Продажа сельскохозяйственных угодий возможна при условии извещения исполнительных государственных и муниципальных органов о предстоящей продаже с указанием точной цены, размера, места расположения и срока, в течение которого будет заключена сделка.

Срок расчета для таких процедур не должен превышать более 90 дней.

Если муниципальные и государственные органы не изъявили намерений по приобретению участка, то владелец имеет право самостоятельно продать недвижимость третьим лицам на любых условиях.

4. Приватизация сельскохозяйственных угодий, которые находятся в государственных или муниципальных активах, возможна в законном порядке, который устанавливается земельным законодательством. Осуществление приватизации стало возможно с момента действия соответствующих законов.

Приватизации не подлежат территории государственной или муниципальной собственности, которые используются в качестве оленьих пастбищ регионов Крайнего Севера, а также отгонные пастбища. Важным условием проведения процедуры приватизации является сохранение целевого назначения.

Порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий

Правовой порядок эксплуатации земельных долей, которые были определены после приватизации угодий сельскохозяйственного назначения, согласно с земельным законодательством, не вписывается в рамки стандартного использования сельскохозяйственных территорий. Оборот земельных долей не связывается непосредственно со сферой эксплуатации, так как основывается исключительно на применении принципа правовой собственности.

В процессе оборота долей сельскохозяйственных угодий осуществляется смена собственника.

В государственную регистрацию прав собственности долей земельных угодий включается государственная кадастровая оценка угодий в сельском хозяйстве и их долей. Права на такие участки регистрируются на основании поданных заявлений от участников собственности в долях, а также уполномоченного лица от имени общего собрания долевой собственности.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья отличаются от стандартных угодий сельского хозяйства тем, что такие разновидности относятся к группе территорий, использование которых в иных целях не допускается законодательством.

Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не определяется строгой законодательной нормой, так как правовая система позволяет составлять такие списки субъектам государства. После составления списка хозяйственных угодий, данный перечень должен окончательно утверждаться главой конкретного субъекта страны.

Процедура составления такого документа предусматривает предварительную публикацию содержания списка в местных средствах массовой информации, которые существуют на территории конкретного муниципального субъекта.

Субъектами, которые составляют перечни сельскохозяйственных угодий специального предназначения, могут быть:

  • опытно-производственные подразделения научных организаций;
  • учебно-опытные подразделения образовательных организаций.

Сельскохозяйственные угодья, которые имеют значительную хозяйственную ценность, являются не просто территориями для выполнения фермерских или огородных работ, а представляют собой определенные земельные участки, которые могут характеризоваться неопределенными границами. Такая ситуация возникает в силу особого принципа раздела зон, потому что при межевании территорий кадастровыми специалистами за счет земельных долей применяется картометрический метод разграничения места расположения земельных границ.

Проблема загрязнения сельскохозяйственных угодий и пути ее решения

Проблема ухудшения качества и экологического состояния сельскохозяйственных угодий предусматривает разработку определенных мер и способов для охраны и восстановления таких территорий. В соответствии с законодательными актами:

  • улучшение состояния земель и их охрана является важной функцией государственных земельных структур;
  • охрана земель направлена на контроль рационального использования, защиту и восстановление почвы.

Системы охраны и защиты территорий состоит из конкретных правовых и организационных мероприятий, которые оказывают всестороннее благоприятное воздействие на земли, способствуют устранению негативных факторов, пагубно сказывающихся на качестве почвы.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/kategorii-zemel/osobennosti-ispolzovaniya-selskohozyajstvennyh-ugodij.html

Земли сельхозугодий. Их состав и особенности использования на сайте Недвио

Порядок и особенности приобретения земли и сельхозугодий

В нашей стране земли сельскохозяйственного назначения занимают самую обширную площадь. Специфика использования, деления и месторасположения обуславливает отношения участка к данной категории. Чтобы узнать точное определение и регулирование сельхозугодий, стоит обратиться к Земельному кодексу Российской Федерации.

Чем отличаются земли с/х назначения?

Сельхозугодия расположены, как правило, достаточно удаленно за пределами городов и небольших населенных пунктов. По своим масштабам они уступают только лесным массивам, которые относятся к другой категории земель природоохранного значения. Они предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности разной направленности:

  • выращивания скота;
  • выведения сельхозкультур;
  • выпаса животных;
  • организации сельхозпроизводства и т.д.

Основной целью и отличием использования земель этого назначения является добыча ресурсов. Продукты питания натурального происхождения являются основой продовольственной безопасности, поэтому строго контролируются правительством. Задача ведомственных чиновников — следить за целевым использованием участков, препятствовать загрязнению и потере полезных качеств почвы.

В России такие участки под с/х деятельность занимают значительную территорию. Площадь земель под сельхозугодия занимают порядка 385 млн.

га, в то время как площадь участков под индивидуальное жилищное строительство в России составляет ориентировочно 20 млн. га. Среди всех территорий стоит выделять различные категории земли сельхозназначения.

Их определение обозначено законодателем в 14 главе Земельного кодекса РФ.

Какими бывают земли сельскохозяйственного назначения?

Согласно законодательству, в классификацию входят сельхозугодья, участки с проложенными коммуникациями, засаженные деревьями, занятые постройками или водоемами. Рассмотрим подробнее каждую из обозначенных категорий.

1. Сельскохозяйственные угодья

Это территории, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур. Такие земли отличаются высоким уровнем плодородия, климатические условия способствуют посеву и сбору урожая, а отдельные площади приспособлены под выпас животных.

Среди данных участков есть:

  • пашня или земля под обработку;
  • сенокос для выращивания и заготовки корма животным;
  • пастбище для сезонного выпаса скота.

Отдельного внимания заслуживают экспериментальные участки НИИ, а также земли с искусственным поливом, обеспечивающие высокую урожайность. Стоит отметить, что на таких площадях не строятся объекты жилищного строительства. Исключение могут составить лишь небольшие постройки для инструментария и хранения техники.

2. Участки с коммуникациями

Это зоны пролегания дорог, транспортного сообщения, железнодорожные линии для доставки сельхозпродукции, внутренние дороги, которые соединяют земельные участки, а также места пролегания оросительных труб и систем. Основная функция таких участков состоит в обеспечении и обслуживании земель.

Земли с коммуникациями классифицируются требованиями СНиП 2.05.11-83. В соответствии со стандартами, дороги на этих территориях должны занимать небольшую площадь, состоять непосредственно с дорожного покрытия, каналов под водоотведение, а также полосу, которая отделяет участок от дороги.

3. Засаженные земли

Это территории, на которых произрастают искусственным или природным образом выращенные деревья с кустарниками. Они являются частью общей экосистемы, препятствуют неравномерному распределению влаги, удерживают ветра и защищают окружающую среду.

Органы местной власти следят за состоянием лесопосадки и запрещают вырубку насаждений. Как правило, деревья и кустарники разделяют крупные земельные участки, являются частью сельхозугодий, высаживаются вдоль транспортных путей.

4. Земли с постройками

Это участки, на которых расположены объекты сельскохозяйственной переработки и производства. Здесь могут располагаться различные склады, элеваторы, перевалочные пункты, базы, фабрики или заводы по первичной переработке. Как правило, это объекты, построенные с точки зрения удобной транспортной развязки и благоприятных условий для доставки продукции.

5. Участки с водоемами

Это земли, на которых расположены полноводные реки, озера, водохранилища и природные водоемы закрытого типа. Они применяются для промышленного разведения рыбы, а также для орошения близ расположенных земель.

Правовой статус сельскохозяйственных земель

До 2015 года определением целевого использования того или иного участка сельхозназначения занимались органы местного самоуправления. Потом в силу вступил классификатор, четко обозначающий виды разрешенного целевого использования (ВРИ).

На данный момент, под самым суровым контролем законодателя находятся пашни (земли для выращивания сельхозкультур). Они являются собственностью государства и нарушение правил использования таких участков чревато большими штрафами, вплоть до отчуждения.

Еще из ограничений — на землях для выращивания растений запрещено возводить постройки. У единицы каждого такого участка довольно высокая кадастровая стоимость и перевести ее в другую категорию невозможно. Изменить целевое назначение можно лишь на участках с плохим качеством почвы и низкой кадастровой стоимостью.

Стоит также учитывать, что согласно законам РФ, лица, которым переданы в пользование сельхозугодия, должны освоить участок в течение 2-х лет, должны ухаживать за ним, чтобы не ухудшить качество почвы и не перегружать химикатами. По необходимости стоит предъявлять информацию об использовании тех или иных химических средств обработки.

Где искать информацию о неиспользуемых участках?

Чтобы получить в пользование земельный надел, можно найти информацию о незанятых участках в Фонде перераспределения РФ. Органы местной власти могут предоставить информацию о расположенных и временно неиспользуемых землях для передачи физическим или юридическим лицам в пользование на определенных условиях.

Земля с/х угодий попадает автоматически в фонд, если от нее отказались, если умер единственный собственник или участок принудительно отчужден государством.

Территорию сельхозназначения можно взять во временное пользование или оформить право собственности. Покупателями, как правило, выступают:

  • фермеры;
  • индивидуальные предприниматели;
  • дачные товарищества;
  • различные агропредприятия и агрохолдинги.

Стоит отметить, что владельцами земли могут выступать исключительно граждане России или российские компании. В случае, если собственник выставляет участок на продажу, то его, в первую очередь, могут выкупить органы муниципальной власти. Таким образом, обеспечивается регулирование оборота российских сельскохозяйственных земель.

Если вам нужно получить в распоряжение такой участок для хозяйствования и ведения своей деятельности, нужно подать заявление в муниципальные органы, собрать пакет документов, в зависимости от категории участка, получить положительное решение и оформить договор аренды. В ходе поиска подходящего участка стоит уточнить наличие льгот, срок, на который можно взять землю в аренду, а также узнать об ограничениях в использовании конкретного участка.

При этом учитывайте, что органы государственной власти могут в судебном порядке забрать землю из пользования, если условия договора будут нарушены.

К примеру, если участок не будет обрабатываться и использоваться более 3-х лет, либо действия арендатора приведут к потере качества земли (снижении плодородия, захламлению и т. д.). В случае передачи участка данной категории в собственность другому лицу, государство аналогичным образом может отчуждать землю, если нарушены правила целевого использования.

Качество сельскохозяйственных земель

Для агропромышленной деятельности можно подобрать различные типы земельных участков. Все земельные ресурсы разделяются на участки низкого качества с минимальной кадастровой стоимостью, земли среднего качества, выше среднего, а также высокого качества.

Стоит также отметить, что многие предлагаемые участки неоднородны и могут быть комбинированными (включать не только пашню, но и зону с деревьями и кустарниками). Качество земельного надела определяется на основе кадастровой оценки (экспертизы). В зависимости от оценки, назначается конкретная ставка аренды на участок и определяется размер налогов.

Более подробно ознакомиться со всеми этими нюансами вы можете на страницах нашего сайта.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/zemli-selhozugodiy-ih-sostav-i-osobennosti/

Земли сельхозназначения

Порядок и особенности приобретения земли и сельхозугодий

В ст. 77 Земельного кодекса РФ четко расписано, что такое земли сельскохозяйственного назначения и для чего они могут использоваться.

В отличие от земель для поселений, транспорта, которые используются для жизни людей, размещения различных зданий, земли сельскохозяйственного назначения используются исключительно для выращивания растений, для производства различной продукции растительного или животного происхождения.

Такие земли являются стратегическим объектом страны, основой ее благополучия. Можно ли возводить постройки на таких землях, как перевести земли в другую категорию и можно ли это сделать в 2021 году?

Что такое земли сельскохозяйственного назначения?

Это земли, которые предназначены для осуществления сельскохозяйственной деятельности, выращивания и производства сельскохозяйственной продукции, для ведения фермерского хозяйства.

К таким землям относятся:

  • земельные угодья, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции – земли под посев сельскохозяйственных культур, места для выпаса животных, залежи (угодья, которые не использовались какое–то время);
  • другие угодья, расположенные на сельскохозяйственных землях – прогоны, дороги, защитные насаждения, земли под постройками и др.

Способы использования сельхоз. земель. Что можно делать на земле?

Земли сельхоз. назначения могут быть использованы для:

  • ведения личного хозяйства – выращивания птиц, скота, посадки различных насаждений;
  • сельского хозяйства, производства – ведение животноводства, растениеводства, мелиорации, агрономии, лесоводства;
  • ведения садоводства – выращивание плодовых, ягодных культур, декоративных растений, цветов;
  • крестьянско-фермерского хозяйства – осуществление предпринимательской деятельности, связанной с сельским хозяйством;
  • рыбного хозяйства – разведение рыбы, мероприятия, направленные на увеличение и улучшение рыбных запасов, сохранение аквакультуры, водных биоресурсов;
  • ведения научно-исследовательской деятельности – разработка инноваций в сельском хозяйстве, методы устранения проблем, связанных с развитием этой отрасли экономики, развитие биоэнергетики, производство новых биопродуктов и многое другое;
  • ведения охотничьего хозяйства. Это деятельность, которая предназначена для сохранения и использования охотничьих ресурсов, а также среды обитания, для закупки, продажи продукции, полученной в результате удачной охоты;
  • ведения животноводства – сферы деятельности, направленной на разведение сельскохозяйственных животных (коз, лошадей, коров, овец, оленей, свиней, собак и др.), производства различной продукции;
  • для дачного строительства.

Могут ли передаваться земли сельхоз. назначения?

Да, такие земли могут быть переданы в пользование или в собственность следующим категориям граждан:

  • физическим лицам – для сельскохозяйственных целей: ведения огородничества, садоводства, для выращивания скота, сенокошения, выпаса животных;
  • предприятиям для ведения сельского хозяйства;
  • научно-исследовательским институтам, училищам и школам, которые осуществляют свою деятельность на благо сельского хозяйства;
  • предприятиям, религиозным организациям или объединениям граждан для осуществления непредпринимательской деятельности (для приобретения и использования сельскохозяйственной продукции на выделенных землях).

Как земли сельхоз. назначения перевести в земли населенных пунктов?

Согласно ст. 7 ФЗ №172 земли сельскохозяйственных угодий запрещено переводить в другую категорию без оснований.

Перевод осуществляется только в исключительных случаях:

  • если наблюдалась консервация земель – угодья были загрязнены или деградированы. Для восстановления плодородия и для реабилитации загрязненных территорий перевод земель в другую категорию может быть разрешен;
  • если такие земли требуют особого охранения или их нужно отнести к территориям рекреационного, природоохранного, исторического или культурного назначения;
  • если возникла необходимость изменить или установить новые черты населенных пунктов;
  • если необходимо разместить на таких землях промышленные объекты. При этом кадастровая стоимость таких земель не должна быть выше уровня кадастровой стоимости по городскому округу;
  • если нужно включить эти земли в состав непригодных для ведения сельского хозяйства, животноводства и др.;
  • если возникла необходимость в строительстве дорог, линий электропередач, нефтепровода, газопровода, железной дороги и других сооружений;
  • если необходимо разместить оборонительные сооружения для безопасности государства и нации;
  • если на этих землях нужно начать добычу полезных ископаемых;
  • если на таких землях предусмотрено размещение объектов социального пользования: больниц, образовательных учреждений, коммунальных предприятий и др.

Зачастую вопрос о смене категории земель волнует граждан, которые хотят построить на землях сельхоз. назначения дом.

Для этого им необходимо:

  1. Обратиться с документами на землю в орган исполнительной власти того субъекта, к которому относится земля.
  2. Подать заявление (ходатайство) с просьбой сменить категорию земель. Приложить к заявлению пакет документов, куда следует вложить кадастровый паспорт с номером земельного участка, документы о праве собственности на участок, гражданский паспорт заявителя.
  3. Дождаться проверки документов и принятия решения по данному вопросу.

Далеко не все заявления о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию подлежат удовлетворению. Да и процесс перевода земли всегда затягивается до 3–5 месяцев.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения?

Если собственник земельных просторов захочет возвести на своем участке какое-то сооружение, то для начала он должен узнать, какие объекты можно строить на таких землях.

Разрешение на строительство гражданин сможет получить только в том случае, если он решил возвести на землях сельскохозяйственного назначения такие строения:

  • небольшой дом для проживания или для ведения личного хозяйства;
  • хозяйственный блок для хранения различных вещей, теплицу, погреб, сарай, гараж, помещение для животных, беседку, гриль-домик, площадку и т. п.;
  • помещение, предназначенное для хранения урожая, полученного с сельскохозяйственных земель;
  • дачный домик;
  • склады, ангары и другие постройки, которые нужны предприятию, занимающемуся сельским хозяйством, для своей деятельности;
  • искусственные водоемы для выращивания и разведения рыб.

Виды разрешённого использования земли сельскохозяйственного назначения

Под видом разрешенного использования понимается процесс установления порядка использования земли и возводимых на ней объектов капитального строительства.

Если вы не знаете, к какой категории относится принадлежащая вам земля, тогда можете обратиться за информацией к публичной кадастровой карте. Также можно узнать эту информацию в Росреестре, запросив соответствующую выписку.

Земли сельскохозяйственного назначения имеют такие виды разрешенного использования:

  • садоводство – некоммерческое товарищество (СНТ) и садовое некоммерческое партнерство (СНП);
  • дачное строительство (ДНТ);
  • ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Санкции за нецелевое использование земель сельхоз. назначения

Если был нарушен порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, тогда виновный может попасть под ответственность согласно Кодексу об административных нарушениях.

Его могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа:

  • не свыше 10 тысяч рублей – для физических лиц;
  • не выше 20 тысяч рублей – для должностных лиц;
  • 1,5–2% от кадастровой стоимости земли, но не больше 100 тысяч рублей – для юридических лиц.

Если земля была использована не по целевому назначению, то государство может и вовсе конфисковать ее у собственника.

Если на такой земле были возведены какие-то строения, которые стали причиной нарушения экологии, тогда такие постройки могут быть снесены по решению суда.

Правовой режим

Многие граждане считают, что все вопросы, связанные с землями сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Но настоящим документом регулируются отношения, связанные с сельскохозяйственными землями, которые находятся в собственности государства или муниципалитета или земли, которые были изъяты в государственную или муниципальную собственность.

Что касается земель, относящихся к садовым, огородным участкам, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства либо для строительства гаражей, то вопросы по этим землям регулируются не законом 101–ФЗ, а Земельным кодексом РФ (ст. 78 ЗК РФ).

Можно ли строить дом на землях сельхоз. назначения?

Построить можно что-угодно, но законно возвести помещение под силу не каждому. Многие люди мечтают жить возле природы, поближе к лесу или к речке, но в поисках дешевого земельного участка для возведения дома они даже не задумываются, что не на любой земле можно возвести дом.

Если в документах значится, что земельный участок относится к землям сельскохозяйственного использования, тогда на нем запрещено возводить большие дома, допускается возведение только небольших построек.

Знаете, почему нельзя построить большой дом на таких землях? Потому что такие земли отличаются высоким плодородием и отличной экологией, а заселение таких мест большим количеством людей негативно повлияет на состояние экологии.

Но что делать, если участок уже куплен? Что предпринять, чтобы возвести на нем дом? Для начала нужно определить, к какому типу относится земля:

  • если она предназначена для сельхоз. работ, тогда она подходит только для ведения хозяйства, выращивания животных, растений и т. п. На такой земле можно возводить небольшие постройки, а вот разрешение на строительство большого дома уже никто не даст;
  • если земля отведена для ведения личного подсобного хозяйства, тогда можно смело строить на ней различные постройки, в том числе и дома, но только дачного типа. О многоэтажном доме и речи идти не может.

Можно ли прописаться на землях сельхоз. назначения?

Многие люди, купившие землю сельскохозяйственного назначения, полагают, что они имеют право использовать ее по своему усмотрению, в том числе и зарегистрироваться на ней. Но это не так.

Прописаться на таких землях нельзя, потому что государство строго определило порядок использования земель сельхоз. назначения. Такие земли могут использоваться только для ведения садоводства, огородничества, пчеловодства, животноводства, подсобного хозяйства.

Прописаться можно будет только на дачном участке и то, если он относится к землям поселений и соответствует ряду требований: признается жилым, располагается в пределах населенного пункта, предназначен для круглогодичного проживания (есть все необходимые коммуникации, блага цивилизации), у него есть свой почтовый адрес.

Как продать землю сельскохозяйственного назначения?

Особенность продажи земель сельхоз. назначения в том, что преимущественное право на покупку такой земли принадлежит государству, муниципалитету.

Чтобы продать земельный участок такого назначения владелец земли должен письменно уведомить о своем решении орган местной власти. В извещении нужно указать цену и условия договора.

Если местные органы власти не намерены покупать землю в 30–дневный срок после получения извещения, тогда владелец участка имеет право продать землю другому лицу, но при одном условии – цена сделки не должна быть ниже той цены, что собственник обозначил в извещении.

Если покупатель был найден, тогда процесс продажи ничем не будет отличаться от стандартного процесса заключения договора купли-продажи.

Стороны сделки должны подготовить документы, согласовать особенности продажи, заключить договор, передать деньги продавцу, подписать бумаги, зарегистрировать права собственности на землю.

Штраф за неиспользование

Если земельный участок, относящийся к землям сельхоз. назначения, не используется, то владельца этого участка ждет административная ответственность в виде штрафа:

  • от 0,3 до 0,5% от кадастровой стоимости участка, но не меньше 3 тысяч руб. – для граждан (физических лиц);
  • от 0,5 до 1,5%, но не меньше 50 тыс. руб. – для должностных лиц;
  • от 2 до 10%, но не меньше 200 тыс. руб. – для юридических лиц.

Максимальный размер штрафа по такому правонарушению не может быть выше 500 тыс. руб.

Земля сельхоз. назначения: могут ли ее отобрать?

Да, могут. Согласно закона № 435–ФЗ от 29.12.2010 г. в принудительном порядке земельный участок, относящийся к землям сельхоз. назначения, может быть изъят у граждан и/или юридических лиц в том случае, если:

  • земля не использовалась в течение минимум 3 лет;
  • земельный участок использовался ненадлежащим образом в течение минимум 3 лет (из-за ненадлежащего использования снизилась плодородность земель, ухудшилась экологическая обстановка и т. п.).

Земли сельхоз. назначения изымаются только в судебном порядке. Изъятые земельные участки обычно продаются с аукционов на публичных торгах.

Особенности оборота земель сельхоз. назначения

  • купля-продажа таких земель разрешена, но право первенства на покупку принадлежит местным органам власти и государству;
  • сдавать в аренду такие земли можно только после того, как земельный участок пройдет кадастровый учет;
  • договор аренды участка, принадлежащего государству, может быть составлен на срок от 3 до 49 лет; для выпаса скота и сенокошения – до 3 лет;
  • земельный участок может передавать в собственность как на возмездной, так и на безвозмездной основе.

На землях сельскохозяйственного назначения можно беспрепятственно заниматься животноводством, растениеводством, вести подсобное хозяйство. А вот возводить большой дом или прописаться на участке не получится.

Прежде чем покупать участок по привлекательной цене, нужно выяснить, к категории каких объектов относится земля.

Источник: http://expert-home.net/zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.