Передача неотделимых улучшений арендодателю

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Передача неотделимых улучшений арендодателю

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно.

Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора.

Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Источник: https://kontur.ru/articles/2061

БухВЕСТИ.РФ – Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора

Передача неотделимых улучшений арендодателю

Бурсулая Т. Д., ведущий аудитор ООО «КОРН – АУДИТ»

В ряде случаев арендатор проводит работы по улучшению арендованного объекта. Рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет расходов на создание неотделимых улучшений у арендатора.

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества установлены в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 616 ГК РФ производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан арендодатель (п. 1), а арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2).

При этом сделана оговорка «если иное не установлено законом или договором аренды».

Кроме того, ст. 623 ГК РФ предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми.

Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.

По окончании срока аренды они могут быть демонтированы.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором аренды) (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения для целей бухгалтерского и налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются в его текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений).

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их произведения требуется согласие арендодателя.

Ведь арендодатель может быть не заинтересован в них, так как они влекут за собой изменение стоимости вещи, а это может увеличить затраты на ее содержание.

Порядок определения права собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что неотделимые улучшения невозможно отделить от самого объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу же по окончании работ по производству этих улучшений (по соглашению сторон).

Осуществленные неотделимые улучшения не являются собственностью арендатора, а принадлежат арендодателю.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы.

При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, – если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

В противном случае (улучшения заранее не оговорены в договоре) они признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Кроме того, если в договоре аренды прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений.

Итак, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит от того:

  • давал ли арендодатель согласие на улучшение арендованного имущества;
  • возмещает ли арендодатель стоимость произведенных улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, он может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя. Стоимость капвложений возмещается арендодателем

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Бухгалтерский учет

Источник: https://xn--90acjm8bgdq.xn--p1ai/128911

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это?

Передача неотделимых улучшений арендодателю

Неотделимые улучшения арендованного имущества значительно увеличивают его ценность и исходную стоимость. Бухгалтерия арендатора часто стремится максимально выгодно учесть расходы на такой ремонт, минимизируя налоги. Рассмотрим понятие улучшений, что к ним относится, какие проблемы они могут принести.

Улучшение имущества – фундаментальные изменения объекта, которые повышают его ценность и стоимость. Эти изменения предполагают усовершенствование помещения, оптимизацию его характеристик, особенностей и свойств, расширение возможностей. Обычно улучшение имущества проводится с той целью, чтобы оно соответствовало задачам арендатора, способствовало его максимальной прибыли.

Примеры улучшения имущества:

  • реконструкция помещения;
  • достройка, внедрение дополнительного оборудования;
  • модернизация;
  • улучшение технико-экономического состояния объекта.

Если работа не привела к появлению у объекта принципиально иных свойств и преимуществ, увеличивающих его стоимость, то это не причисляется к улучшениям.

Улучшения помещений делятся на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения – те работы, результат которых допустимо демонтировать или изъять, причем имуществу собственника ущерба нанесено не будет. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, это собственность арендатора, если в соглашении не указаны другие условия.

Неотделимые улучшения – те работы, результат которых невозможно изъять или демонтировать (в противном случае помещению будет нанесен существенный ущерб). Так, если после прекращения договора арендатор демонтирует двери, окна, отопительные и осветительные системы, то пользоваться помещением будет нельзя.

Внимание! Признаком отделимости работ не является возможность использовать результаты улучшений обособлено от помещения.

Если арендатор организовал такие работы с дозволения собственника, то после окончания срока действия соглашения он вправе потребовать компенсацию их стоимости.

В случае если в соглашении отсутствует информация о неотделимых улучшениях (или есть пункт о том, что подобные работы проводятся исключительно с разрешения собственника), то перед проведением ремонта рекомендуется обратиться за согласием арендодателя.

Действия арендатора зависят от того, есть ли разрешение собственника, за чей счет выполнены работы.

Разрешение собственника есть, стоимость работ возмещается

Если арендатор провел капитальные работы с дальнейшей компенсацией их стоимости, то это амортизируемое имущество. Подобные расходы амортизируются владельцем. Арендатор – не владелец улучшений.

Работы, организованные посредством амортизационных отчислений от имущества, – собственность владельца.

Траты арендатора при их компенсации арендодателем – траты, понесенные в ходе выполнения работ для собственника имущества.

Учет расходов проводится согласно тому, когда по условиям договоренности результаты работ передаются собственнику. Так, если по договору при окончании его действия результаты работ переходят владельцу с компенсацией их остаточной стоимости бывшему арендатору, то изменения учитываются в составе основных средств арендодателя до завершения срока арендного соглашения.

Разрешение собственника есть, стоимость работ не возмещается

Если собственник не возмещает стоимость проведенных работ, то они амортизируются арендатором во время действия арендного соглашения в соответствии с суммами амортизации с учетом периода полезного пользования. Амортизация начисляется с 1 числа месяца, который идет за месяцем начала использования результатов проведенных работ.

Разрешения собственника нет

Законодательство РФ не устанавливает четкого запрета на самовольное проведение работ в помещении в целях его улучшения. Если арендатор находит это нужным, то он вправе провести улучшения объекта. Однако не каждый собственник имущества захочет возмещать арендатору подобные расходы.

Ст.

622 ГК РФ устанавливает следующее: когда арендное соглашение подходит к концу, арендатор возвращает собственнику помещение в том состоянии, которое соответствует первоначальному, на дату приема. При этом учитывается допустимый износ объекта. Возможно состояние, обусловленное условиями соглашения.

Собственник вправе потребовать от арендатора устранить результаты проведенных работ за его же счет. В результате компания, арендующая объект, столкнется с дополнительными расходами.

А если компания запланирует принять расходы для налогообложения налогом на прибыль, это может принести юридические проблемы. Амортизируемым имуществом выступают те капитальные вложения, которые были проведены с официального разрешения собственника.

В стандартных случаях налог на имущество оплачивает арендодатель, поскольку именно он владеет правами собственности на помещение. Однако ситуация меняется, когда арендатор проводит работы, результат которых нельзя демонтировать без нанесения вреда объекту.

Организованные капитальные вложения в помещение учитываются арендатором как основные средства до их выбытия по соглашению аренды. Выбытие – компенсация собственником стоимости улучшений.

Подобные неотделимые улучшения подлежат налогообложению на имущество компаний. Оплата налога, предоставление налоговой декларации проводятся по адресу учета на балансе неотделимых улучшений.

Если капитальные вложения полностью возмещаются собственником до начала их использования, то они не учитываются в составе основных средств, не подлежат налогообложению на имущество компаний. То есть арендатор может избежать необходимости платить налог на имущество со стоимости проведенных улучшений, если сразу после завершения работ они передаются собственнику и возмещаются им.

Налог на имущество высчитывается в соответствии со среднегодовой стоимости капитальных вложений. Если законодательство РФ предусматривает льготы в отношении имущества, то те же самые льготы затрагивают и улучшения, относящиеся к данному объекту.

Бухгалтерские проводки:

  • Д 08…К 60 – проведение неотделимых улучшений;
  • Д 19…К 90 – НДС по рассматриваемым улучшениям;
  • Д 68…К 19 – принятие НДС к вычету;
  • Д 01…К 08 – принятие неотделимых улучшений к вычету;
  • Д 26…К 02 – начисление амортизаций по улучшениям.

Если собственник объекта обязал арендатора провести демонтажные работы и устранить улучшения, однако последний отказался это делать, то арендодатель самостоятельно организует демонтаж. После этого необходимо инициировать судебное разбирательство и потребовать с бывшего арендатора компенсации трат на проведенные работы.

Судебная практика показывает, что суды обычно принимают сторону собственников помещения. Налогоплательщикам редко удается доказать свою правоту.

В то же время иногда суды вставали на сторону арендаторов, устанавливая, что проведенные ими работы причисляются к ремонтным – например:

  • обновление изношенных половых покрытий, канализационных и водопроводных труб, блоков, покраска;
  • облицовка стен, штукатурка, кладка перегородок из кирпича, выравнивание половых покрытий, демонтаж осветительных устройств;
  • замена дверей, установка перегородок.

Такие работы не изменяют назначение арендуемого здания, необходимы для нормальной эксплуатации помещения, однако и эти ситуации могут привести к спорам. Нередко происходили коллизии, когда одни и те же результаты работ в одном суде признавались неотделимыми, а в другом – отделимыми.

В конфликтных ситуациях рекомендуется требовать у подрядчика документов, которые доказывают отделимость или неотделимость организованных работ. В качестве этих документов могут выступать письменные заключения.

Итак, неотделимые улучшения – организованные арендатором капитальные работы за его же счет. Они не подлежат изъятию, так как в противном случае помещение может быть повреждено.

Подобные действия нередко приводят к конфликтным ситуациям и судебным разбирательствам, особенно если собственник не давал свое согласие на изменение конструкции помещения. По этой причине арендатором не рекомендуется проводить улучшения объекта, не получив официального разрешения от арендодателя.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/neotdelimie-uluchsheniya-arendovannogo-imushestva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.