Недобросовестный арендодатель

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами) — Право на vc.ru

Недобросовестный арендодатель

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

Пункт 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

vc.ru

Источник: https://vc.ru/legal/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami

Успешная защита арендатора от недобросовестного арендодателя

Недобросовестный арендодатель

Весной, когда по всему миру были введены ограничительные меры в связи с COVID 19, очень остро встал вопрос о взаимоотношениях между Арендодателем и Арендатором у которого бизнес встал на основании распоряжения властей.

Очень интересное обсуждение этой ситуации было на Петербургском международном юридическом форуме, который проводился и транслировался он – лайн. По данной категории отношений я публиковал статьи на Праворубе здесь и здесь.

Многие коллеги предсказывали, что волна правовых споров, связанных с

арендой

появится к июлю – августу. Практически все они завершились мирным исходом, т.к. люди включали разум и взаимное уважение интересов друг друга.

Ситуация с ограничениями действительно серьезно затронула в т.ч. и собственников коммерческой недвижимости. До настоящего времени предложений на рынке больше чем спроса по отдельным сегментам.

Некоторые  недобросовестные арендодатели

пытаются компенсировать свои экономические потери пользуясь доверчивостью или неискушенностью своих бывших контрагентов по сдаче помещений.

В одном таком деле поучаствовал и я. Обратилась ко мне коллега с просьбой о помощи когда уже прошло несколько судебных заседаний. Хотя сама она специализируется на другой категории дел, в этом процессе защищала интересы своего приятеля, привлеченного в качестве ответчика.

Суть дела сводилась к тому, что между двумя физическими лицами (то что они являются предпринимателями в договоре не указано) был заключен договор аренды и он по мнению истца арендатором не исполнен.

Условия договора аренды

Договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. Договор был хитрый и содержал в себе несколько ловушек для арендатора.

А именно: один из пунктов предусматривал обязанность арендатора по окончании срока аренды передать помещение и подготовить акт приема – передачи; вторая ловушка – если акт возврата арендатором не предоставлен, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Договор подписывали одни лица, а фактические взаимоотношения в виде пользования, оплаты арендной платы, передачи и возврата помещения осуществляли другие лица, которые были наделены устными полномочиями.

Арендатор в феврале 2020г. уведомил арендодателя путем направления сообщения через whatsapp, что по окончании договора через 45 дней он намерен прекратить арендные отношения и освободит помещение. Был произведен последний предусмотренный платеж и оплата коммунальных услуг. Освобождено помещение и переданы ключи от него. Однако акт возврата помещения по неграмотности не был составлен.

Пользуясь отсутствием акта арендодатель обратился в суд с требованием о выплате арендной платы за период март – июль и взыскания предусмотренной договором неустойки.

Свои требования истец мотивировал тем, что договор продлен в связи с отсутствием заявления о его прекращении со стороны арендатора и акта о возврате помещения.

Ответчик не исполнил свои обязательства по оплате, а также, не удивляйтесь, по непредоставлению акта возврата.

Правовые обоснования защиты ответчика

Оценив ситуацию, имеющиеся в деле свидетельские показания, я пришел к выводу о том, что в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие в означенную в нем дату. В соответствии с ч.2 ст.

621 ГК РФ отсутствовали основания считать его продленным на тех же условиях. А посему менялся предмет доказывания и исключалось взыскание неустойки, т.к.

она могла действовать только при нарушении обязательств, предусмотренных договором.

С целью доказательства обстоятельств заблаговременного уведомления арендатором арендодателя о прекращении арендных отношений с момента окончания срока действия договора, фактического освобождения помещения, фактической передачи ключей представителю арендодателя, прекращения арендатором какой либо деятельности в помещении мной были заявлены ходатайства о приобщении переписки по whatsapp, допрошены свидетели, затребованы сведения от контрагентов арендатора по хозяйственной деятельности (охрана, поставка пива, кофе).

У одного из свидетелей оказалась видеозапись как они освободили старое помещение и переехали в другой район города. Запись делалась не ради доказательства, а ради фиксации своего веселья по этому поводу (иностранцы же).

В итоге представитель арендодателя в суде признал факт освобождения помещения, но настаивал на требовании, т.к., по его мнению, фактическое освобождение помещения не является доказательством прекращения арендных отношений.

Также была приобщена полученная мной справка о задолженности по коммунальным платежам, которая свидетельствовала о том, что после окончания аренды и освобождения помещения никто коммунальные платежи не платил.

Мои возражения строились на том, что договор в силу ст. 610 ГК РФ, ст. 621 ГК РФ прекратил свое действие. Обязательства, предусмотренные договором, по оплате арендной плате в силу ст. 8 ГК РФ, ст. 407 ГК РФ, ст.

614 ГК РФ выполнены в полном объеме. Поэтому истец может в силу ст. 622 ГК РФ обосновать свои требования только если докажет, что осуществлялось фактическое пользование помещением по окончанию срока действия договора.

А поскольку в деле есть доказательства освобождения помещения, передачи ключей от него представителю арендодателя, прекращения услуг охраны со стороны третьих лиц, наличия задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствия требования о их компенсации, то это свидетельствует о наличии обстоятельства возврата помещения арендатором арендодателю.

К тому же мной было высказано предположение о том, что арендодатель действует недобросовестно, пользуясь оплошностью арендатора по несоставлению акта о возврате помещения. А посему на основании ст. 1 ГК РФ, ст. 10 ГК РФ ему надлежит отказать в судебной защите.

Оппонент был серьезно настроен. Из адвокатов, которые считают, что могут оправдать дьявола. После произнесенной реплики на мое выступление в прениях суду даже пришлось обратить внимание коллеги, что он уже воспользовался ею. Ну хотел он каждый довод прокомментировать, а я плохой не сдавался.

Выслушав стороны суд удалился на совещание, после которого в удовлетворении исковых требований было отказано полностью.

Надо отдать должное суду, который терпеливо и внимательно рассматривал дело по итогам которого вынес вполне обоснованное и достаточно мотивированное решение.

Мой отзыв и решение суда прикреплены в качестве приложений.

Источник: https://pravorub.ru/cases/97371.html

Разбираем кейсы: как бизнесу защититься от недобросовестных арендодателей

Недобросовестный арендодатель

Аренда помещений и участков для компании — это всегда риск. Не все арендодатели одинаково честно выполняют свои обязательства. Вам могут сдать помещение, которое уже кем-то занято или непригодно к использованию, или отказаться делать капитальный ремонт — хотя должны. Вот советы юриста, что делать бизнесу в таких ситуациях (и как их предотвратить).

Департамент городского имущества города Москвы передал в аренду строительной компании земельный участок под гаражный комплекс, но участок оказался занят гаражным кооперативом — с гаражами, охранником и забором. Кооператив с земли не съезжал и мешал строительству. Департамент ограничивался отписками, не пытаясь освободить участок, но продолжал выставлял счета за аренду, которые оплачивались в срок.

Обратиться в уполномоченный орган по контролю за соблюдением земельного законодательства (в Москве это госинспекция по недвижимости и управление Росреестра) о проверке. По результатам направить арендодателю мотивированную претензию (иначе суд не примет заявление), а затем подавать иск в суд.

Заключая договор аренды, тщательно осмотрите имущество. Если оно занято, нужно указать это в договоре и предусмотреть оплату аренды с момента полного освобождения имущества. Акт приема-передачи лучше не подписывать и указать в нем, что передаваемое имущество занято.

По запросу строительной компании госинспекция выявила препятствия для доступа арендатора.

После нескольких претензий компания подала иск к департаменту с требованием передать ей освобожденный земельный участок и вернуть 10 млн рублей арендной платы за время вынужденного простоя — почти за год.

Поскольку на участке находилось имущество третьего лица, суд посчитал передачу земли арендатору не состоявшейся и удовлетворил требования истца.

собственник передал в аренду производственной компании комплекс помещений под пошивочный цех. По вине неустановленных лиц в помещениях произошел пожар, пользоваться ими стало невозможно.

Арендодатель, усматривая в пожаре вину арендатора, препятствовал ему вывезти сохранившееся имущество, удерживал обеспечительный платеж в размере 1 млн рублей, требовал несколько млн рублей платы за восстановительный ремонт и 1,5 млн рублей — за аренду помещений в срок после пожара и до расторжения договора.

После звонка «01» необходимо сразу сообщить арендодателю о пожаре, а после тушения потребовать от пожарной службы копию протокола осмотра места происшествия. В протоколе детально фиксируются все повреждения.

Если протокол составлен в отсутствие собственника, желательно составить с собственником акт осмотра помещений.

А если он от этого отказался (или просто проигнорировал) — сделать об этом пометку в акте и подписать его в одностороннем порядке.

Если из-за повреждений помещение нельзя использовать по назначению, нужно письменно уведомить арендодателя о прекращении договора аренды и потребовать возврата обеспечительного платежа.

Если собственник не согласен с выводом о причинах пожара, не лишним будет провести экспертизу, которая установит вероятную причину и очаг возгорания, проверит противопожарную охрану объекта и т.д. Для этого надо обратиться в специализированные экспертные организации.

Суд встал на сторону арендатора, который доказал, что помещения стали непригодными для использования по не зависящим от него причинам. В качестве доказательств рассматривались:

протокол осмотра места происшествия, в котором отражено состояние помещений после пожара;

акт осмотра, зафиксировавший все повреждения в результате ЧП;

заключение пожарной экспертизы и отчет об оценке убытков от повреждений и утраты имущества.

Суд взыскал с собственника обеспечительный платеж и неустойку за просрочку его возврата, отказав во взыскании арендной платы и стоимости восстановительного ремонта.

Логистическая компания заключила длительный договор аренды офиса с владельцем административного здания советской постройки. В период действия договора арендатор несколько раз обращался к собственнику с просьбой провести капитальный ремонт помещения: в здании протекала крыша, и возникла угроза обрушения потолка.

Арендодатель посчитал, что работы по устранению течи не относятся к капитальным и должны выполняться арендатором. Компания отремонтировала кровлю в счет арендной платы, примерно за 1 млн рублей.

Собственник обратился в суд с иском о расторжении договора, выселении арендатора из помещения и взыскании задолженности по арендной плате.

При передаче помещения — тщательно осмотреть техническое состояние, в первую очередь несущих конструкций, целостность стен, пола, потолка, труб, батарей.

Для осмотра и оценки технического состояния инженерного, сантехнического оборудования и перекрытий желательно привлечь специалиста.

При выявлении недостатков, препятствующих полноценному использованию помещения, сделать об этом отметку в акте приема-передачи.

По закону (п. 1 ст. 616 ГК РФ) производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества по общему правилу обязан арендодатель.

Нарушение этой обязанности дает арендатору право произвести капремонт, предусмотренный договором или неотложно необходимый, в счет арендной платы или взыскать с собственника стоимость ремонта.

Но собственник зачастую отказывается возмещать арендатору несогласованные расходы на ремонт, так как законом не определен порядок реализации этого права.

Читать также

Пять рисков в контрактах, способных убить арендный бизнес

На собственника можно возложить расходы только на капремонт, поэтому пропишите в договоре, какие ремонтные работы относятся к капитальным.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта — это побелка, покраска, ремонт пола, стен и т.п.

Капитальный ремонт восстанавливает ресурс помещения (с возможной заменой конструктивных элементов и инженерных систем) и улучшает его эксплуатационные показатели — это ремонт перекрытий, электропроводки, вентиляции, водопровода и т.п.

При необходимости капремонта необходимо письменно уведомить об этом арендодателя способом, предусмотренным в договоре (если способ не предусмотрен — вручить уведомление собственнику под роспись либо направить по почте с уведомлением о вручении и описью вложения).

Расходы, понесенные арендатором на капремонт, необходимо доказать.

Доказательствами могут служить документы, где четко указан объект ремонта и проведённые работы, — сметы, договор подряда, акты приема-сдачи работ к нему, договор купли-продажи стройматериалов, платежные поручения, товарные накладные, товарные и кассовые чеки. Главное, чтобы эти документы свидетельствовали о ремонте в арендуемом помещении.

Суд принял сторону арендатора и отклонил иск.

Источник: https://incrussia.ru/understand/razbiraem-kejsy-kak-biznesu-zashhititsya-ot-nedobrosovestnyh-arendodatelej/

Я все вижу: как владельцу квартиры защититься от плохого арендатора

Недобросовестный арендодатель

“Я не люблю спрашивать, как многие мои коллеги, жестким или даже грубым тоном: “Сколько человек, а детям сколько лет, а обрывать обои и рисовать они не будут? Где работаете? А почему офис не там, а тут?” Эти вопросы правильные, но люди часто закрываются и могут даже обидеться, что-то скрыть. Другое дело — построить диалог так, что тебе сами все расскажут как новому другу, с улыбкой, радостью и смехом, а возможно, с грустью”, — рассуждает Харыбин.

Риелтор рекомендует сначала просто знакомиться с людьми, и если им понравилась квартира, то уже тогда попросить рассказать о себе. Дальше нужно в дружелюбной атмосфере послушать, что говорят люди. В процессе разговора появляются удобные уточняющие вопросы и открытые честные ответы, указывает он.

Посторонним В.

Прежде чем заселять арендаторов, риелторы советуют в первую очередь проверить платежеспособность арендаторов, а также их состав. Кроме того, необходимо знать, где и кем они работают.

“Если работа связана с нестабильным доходом, то я подумаю, сдавать им квартиру или нет. Например, я сам риелторов заселяю редко — много среди нас людей с нестабильным доходом”, — признается Харыбин.

Также обязательно стоит узнать, на какой срок жильцы планируют заселиться, сколько их будет, есть ли дети, часто ли остаются гости, будут ли в доме находиться животные и так далее, советует Глазунова.

“Неуверенность в ответе, постоянное изменение позиции, нервозность при просьбе показать паспорт или предоставить рекомендации — все эти моменты должны насторожить собственника жилья”, — говорит собеседница агентства.

Старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус советует насторожиться, если у потенциального арендатора свой бизнес, который он начал недавно, менее трех лет назад: есть вероятность того, что дела пойдут хуже, а это может привести к задержке платежей.

Денежные нюансы

Риелторы также не советуют ставать квартиру по арендной ставке ниже рынка, так как это может отпугнуть порядочных нанимателей и привлечь неблагополучную аудиторию. В противном случае квартира может превратиться в притон или общежитие, предупреждает Харыбин.

Сдавая квартиру, вы можете взять с квартиросъемщика плату не только за первый месяц, но и сразу за последний, предлагает Устимов. Если у арендатора возникнут проблемы с финансами и он не сможет оплачивать жилье, проблем не будет: он сможет прожить в квартире еще целый месяц и спокойно покинуть ее, подыскав тот вариант жилья, который ему по карману.

Двухсторонняя защита

Защитить свое имущество от непорядочных арендаторов поможет грамотно составленный договор. В нем должны быть прописаны все проживающие с их полными паспортными данными.

“Обязательно укажите, что кроме них в квартире не могут проживать другие люди или могут какие-то конкретные люди. Так вы убережете себя от незапланированного общежития в квартире. Обязательно зафиксируйте сроки проживания, сумму аренды, условия повышения ставки аренды, даты выплат.

Также стоит составить перечень имущества, которым арендатор может свободно пользоваться, описать, в каком состоянии оно находится и сколько составляет его примерная стоимость.

Нелишним будет указать обязанность по оплате коммунальных платежей (если их будет платить арендатор), сумму страхового депозита, условия ремонта, улучшений, а также ответственность за ущерб общедомовому имуществу”, — объясняет Глазунова.

Минимизировать риски собственников также поможет страхование сдаваемого в аренду жилья, утверждает директор компании “Миэль-Аренда” Мария Жукова.

Размер страховой премии рассчитывается в индивидуальном порядке в зависимости от страхового покрытия, предусмотренного в полисе. Также лучше взять с нанимателя депозит.

Условия возврата залоговой суммы после того, как арендатор съедет, также должны быть прописаны в договоре.

Обязательно нужно предусмотреть в договоре пункт о том, что хозяин имеет право приходить к квартирантам с определенной периодичностью и осматривать жилье, тогда арендатор не сможет отказать владельцу таких визитах, указывает Устимов.

Нанимателя необходимо уведомить о предстоящем визите не позже, чем за 24-48 часов до предстоящего посещения и осматривать квартиру в присутствии нанимателя, добавляет Баркус. Она подчеркивает, что вход в квартиру без присутствия проживающих возможен только при форс-мажорных обстоятельствах или при необходимости срочного устранения неполадок в квартире.

Кроме того, владелец сдаваемой квартиры может попросить наблюдать за квартирой участкового. О том, что квартира под надзором, стоит предупредить арендатора. “Скорее всего, такого предупреждения будет вполне достаточно, чтобы вашу квартиру не пересдали многочисленным жильцам, которые разнесут все имущество в пух и прах”, — указывает эксперт “Арендатики”.

Риелторы и юристы также советуют заранее позаботиться о возможности расторжения договора. “Пропишите условия, по которым договор можно прекратить в одностороннем порядке, например, если арендатор прекратил платить. Тут же стоит указать, что о выезде собственник квартиры должен быть предупрежден минимум за месяц”, — советует Глазунова.

Источник: https://realty.ria.ru/20180528/1521525528.html

Как наказать арендодателя?

Недобросовестный арендодатель

Всем привет, эта история еще не завершилась, а потому очень рассчитываю на поддержку Пикабушников (частенько читаю похожие истории сам и видел, что это работает).

И так, 20го января у меня будет судебное заседание, я истец, а наниматель моей квартиры ответчик.

Я и раньше сдавал чужие и свои помещения, но таких отношений, дошедших до суда у меня никогда не было.

Что я узнал при подготовке к суду:

-Не все, что написано в договоре имеет силу, если противоречит ГК.

-Расторжение договора найма по инициативе собственника – только через суд или по соглашению.

В общем жильцы попались на редкость хитрые и злые. За квартиру я выплачиваю ипотеку, и по глупости поспешил сдать, не обращая внимания на сомнения по поводу них.

Оплату стали задерживать с первого же месяца, а через некоторое время и вовсе перестали платить. Кроме того, и пока платили, регулярно искали повод недоплатить – то якобы стиралка сломалась, то насекомые завелись, то мебели надо докупить. Я взялся было соглашаться на эти расходы, но слыша явно завышенные суммы и отсутствие каких либо чеков, начал подозревать обман.

В общем настал момент, когда после двух месяцев обещаний “завтра” оплатить найм,

я сорвался, послал жильцов подальше и сказал, что хочу чтобы они съехали. Мой посыл был встречен угрозами закопать меня, и заявлением, что они бесплатно будут жить в квартире то конца действия договора.

Заявление об угрозе жизни я подал в 24 отделении полиции по СПБ кажется еще в октябре, но так и не получил никакого ответа.

Я не то, чтобы трус, но быть неожиданно пырнутым или избитым в целом не хочется, поэтому личных встреч избегал. Но ипотека сама себя не заплатит, а квартира денег не приносит, поэтому вооружившись камерами мы с женой поехали на осмотр квартиры, одновременно снимая друг друга и происходящее и попутно вызвав участкого на место.

Во первых, с камерой разговор действительно шел менее конфликтно, но нашу претензию они подписать отказались.

Сказав впрочем, что все таки готовы съехать на следующей неделе.

Во вторых, участковый приехал, когда мы уже ушли из квартиры. Но удалось узнать, что у жильцов криминальное прошлое. Мое заявление впрочем, так и осталось без ответа.

В третьих, у меня пропало два икеевских дивана, на что жильцы сказали, что они сломались и они их выбросили (без моего на то согласия и компенсации ущерба), а сама квартира превратилась в сарай.

С диванами, конечно, заявление писать надо было сразу, я все еще включал наивного и думал, что мирным путем договорюсь.

Спустя неделю, я приехал принимать квартиру, со свидетелями. В то же время, наниматели написали сообщение, что оставили в квартире подругу, а сами уехали в другой город.

Мы все же пришли на квартиру, эта подруга открыла нам дверь. Полиция приезжать отказалась, ссылаясь на гражданский характер отношений, а также предложила сменить замок (как выяснилось не очень хороший совет – потому, как это может считаться самоуправством и наказуемо).

В ГК есть все таки небольшая соломинка, которая называется самозащита прав.

И я надеюсь она мне поможет в будущем суде (все таки они не платили, у меня начали пропадать вещи, а квартире потребуется ремонт.)

И так, да, мы описали мое имущество со свидетелями, попросили подругу уйти и сменили замок (записав все это на видео), копию акта я отправил нанимателю.

Дома я также подал заявление о пропаже, но онлайн, через сайт мвд.рф (мне кажется, что онлайн приоритетнее разбирают).

Далее весь декабрь и январь, я просил нанимателя встретиться со мной на нейтральной территории и расторгнуть договор.

Наниматель отправляла ко мне дочь, мужа, подругу, в общем всех, кто фактически не может ничего подписать, а также настаивала, чтобы я встретился с ней на квартире в присутствии полиции.

Я опасался во первых засады, т.к. были угрозы. Во вторых того, что полиция вынудит меня открыть дверь, таким образом лишив меня единственного способа защищать свое имущество до суда, а наниматель воспользуется этим и причинит мне еще больший ущерб.

В итоге, наниматель, написала на меня заявление. Возможно за удержание имущества или самоуправство. Мне очень много звонили якобы сотрудники полиции, но я прочитал, что официально считается только повесткп, да и как я могу быть уверен, что правда звонят из полиции, в общем посчитал нужным их игнорировать.

Тем временем, на мое заявление о пропаже имущества, пришел электронный ответ “что я подал его не в то отделение, и следует подать в правильное”.  Как оказалось, на сайте вообще нет выбора отделения, т.ч. я указал на ошибку системы и попросил рассмотреть в правильном отделении повторно, все через ту же форму. (Но вероятно до суда не успеют).

Ну а вечером еще звонил консьерж, сказал, что все таки вскрыли замок и приехала машина для вывоза вещей.

Надо обдумать мои следующие действия.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_nakazat_arendodatelya_6536810

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.