Кто хочет купить земельный участок

Содержание

Можно ли заработать на покупке (перепродаже) земельных участков в Подмосковье? на сайте Недвио

Кто хочет купить земельный участок

В настоящее время, в условиях постоянного обесценивания рубля, как никогда остро стоит вопрос — «Как сохранить и преумножить свои накопления?».

Ставки по депозитам не перекрывают ни инфляцию, ни падение курса рубля. Российские акции также не радуют ни ростом, ни дивидендами. Вкладывать в бизнес — слишком рискованно: банкротства одно за другим. Куда можно инвестировать небольшие накопления, скажем в 1-2 млн. руб?

Один из вариантов стабильных инвестиций — это покупка земельного участка рядом с Москвой. Инвестиции в землю всегда считались самыми надежными, а земля в Подмосковье, несмотря на все экономические кризисы, всегда только росла в цене.

Сохранилась ли эта тенденция на сегодняшний день? Или кризис, санкции, падение уровня жизни и покупательской способности населения сделали капиталовложения в загородные участки нерентабельными? Попробуем разобраться.

Анализ текущего состояния загородного рынка

Падение темпов развития российской экономики заметно повлияло на все отрасли. Не исключением стал и земельный рынок, который последние несколько лет находится в стагнации. Чтобы это понять, даже аналитиком быть не нужно — на рынке огромный перекос количества предложений над спросом, а многие выставленные на продажу участки «зависают» надолго, даже при условии адекватности цены.

Подобная ситуация характерна не только для глубинки, но и для участков, находящихся на среднем удалении от МКАД. Создавшееся положение объясняется несколькими причинами:

  1. существенное влияние на рынок земли макроэкономических показателей, в частности курса доллара;
  2. слабая конкуренция — 80% подмосковного земельного рынка находится под контролем около 20 компаний;
  3. предложение значительно превышает спрос;
  4. сложная прогнозируемость стоимости;
  5. повышение налоговой нагрузки на земельную собственность.

Все это сделало инвестиции в земельные участки менее привлекательными для инвесторов. Плюс значительно выросли сроки окупаемости. Мало кто хочет инвестировать вдолгую, а «быстрых денег в земле» почти не осталось.

Тем не менее, в прогнозах аналитиков относительно роста цен на 2019-20 гг. просматривается сдержанный оптимизм. Многие эксперты считают, что намечается положительная тенденция и капиталовложения в землю опять станут востребованными со стороны населения.

Инвестиционные стратегии

К инвестированию денег в землю следует подходить обдуманно и осторожно, как и к любому другому виду бизнес деятельности. Существует 2 равноценных стратегии инвестирования на земельном рынке:

  1. Первая — сначала разрабатывается бизнес-план, инвестор действует строго по нему;
  2. Вторая — вначале приобретается перспективный участок, а уже затем прорабатывается план по получению из него дохода.

В любом случае, первым шагом должно быть изучение проекта развития региона. Это позволит определить перспективность направления (в географическом смысле), планов по расширению территории.

Так в Подмосковье, самыми ликвидными считаются участки, расположенные к западу и юго-западу от Москвы (Новорижское, Минское, Калужское, Киевское шоссе). Спрос на них стабильно высок. И в будущем ожидается, что эта тенденция только усилится, с развитием транспортной доступности этих районов.

Что касаемо поселков, то рассматривать можно конечно любые варианты, но если цель покупки земли — ее перепродать, то лучше ее покупать не далее, чем в 40-50 км от МКАД.

Ознакомиться с планом развития интересующих территорий можно на официальном интернет-ресурсе губернатора МО (mosreg.ru), портале строительства Москвы (stroi.mos.ru) и других профильных сайтах о загородной недвижимости — вся информация есть в открытом доступе.

Как определить справедливую цену?

На ценообразование земли влияют множество факторов, важнейшим из которых считается местоположение.

Если участок находится в развивающемся районе, в котором идет активная застройка, имеются (или планируются) инфраструктура, подъездные пути, общественный транспорт, то цена на него будет отличаться в сторону увеличения от такого же по площади, но располагающемся на неперспективном направлении.

Стоимость участка будет выше, если он находится в месте с красивым природным ландшафтом (около водоема, леса, реки и пр.), в экологически чистом районе. Размер и рельеф надела тоже сыграют свою роль в оценке.

В свою очередь, на стоимость сотки негативно влияют различные обременения и близкое расположение объектов хозяйственной деятельности (свалки, заводы, аэропорты, животноводческие комплексы и т. д.)

Как заработать на покупке земли?

В зависимости от целевого использования земли различают такие категории участков:

  • личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  • крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ);
  • садовые или дачные некоммерческие товарищества / партнерства (СНТ и ДНП соответственно);
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При покупке необходимо обращать внимание на категорию участка, так как это определяет действия, которые можно произвести с землей.

Тщательно изучив план застройки региона, категорию земли, сравнив кадастровую стоимость и определившись с самым перспективным участком (или несколькими), можно приступать к разработке бизнес-программы.

Бизнес — идея №1

Если статус приобретаемого участка ЛПХ, то его можно раздробить на более мелкие и продать по отдельности под ИЖС.

Максимально под подсобное хозяйство выделяется 50 соток. Если купить такой участок и провести межевание (5 участков по 10 соток), можно приступать к переоформлению и изменению статуса с ЛХП на ИЖС.

Важно, чтобы земля находилась в пределах населенного пункта, тогда возникнет меньше неудобств с подведением коммуникаций, организацией подъездных путей (просчитывать необходимо на стадии приобретения) и переоформлением документов. Да и стоимость земли в этом случае будет выше.

Это вариант подразумевает продажу чистых участков или с построенными домами. Второй путь потребует больших затрат, но и маржа будет выше. По этой концепции, за год-полтора вложенные деньги могут вернуться с прибылью до 100%.

Бизнес — идея №2

Подобным образом можно поступить и с территориями под КФХ, но этот способ сложнее и затратнее.

Сначала создается и документально оформляется крестьянско-фермерское хозяйство. Теперь муниципалитет, на законных основаниях, может выделить землю под нужды нового предприятия.

Через некоторое время (2-3 месяца) общее собрание членов хозяйства принимает решение о расформировании и разделе участка. Дальнейшие действия идентичны с вариантом перевода ЛПХ в ИЖС.

Правда стоит учитывать, что в этой стратегии положительный результат зависит от удаленности от населенного пункта и зоны застройки. Перспектива возврата и приумножения капиталовложений таким способом оцениваются 50/50.

Бизнес — идея №3

Полученные от государства земли для КФХ можно перевести в ДНТ. При переоформлении обременения в виде ведения сельскохозяйственной деятельности снимаются и земля делится на дачные участки. Их можно выставить на реализацию или совершить обмен. Однако между землями ДНТ и ИЖС есть много отличий, которые важно иметь ввиду.

Идея №4

Наименее затратный способ — приобретение большого участка под ИЖС, его раздел на более мелкие с последующей перепродажей.

Наиболее прибыльной будет покупка территории в 20 соток (одним участком или двух смежных по 10 соток), размежевание их на 4 части по 5 соток.

В этом случае, маржа получается не такой большой как в других стратегиях, но этот способ является одним из самых безрисковых. Ведь спрос на небольшие участки всегда остается стабильно высоким и продать их можно намного быстрее, чем один большой.

Идея №5

Иногда на рынке появляются в продаже и земли сельхозназначения (например, паевые наделы оформленные в собственность). Такие предложения стоит рассматривать только в том случае, если они находятся в непосредственной близости от зоны населенного пункта или есть информация, что это направление, в ближайшее время, будет застраиваться.

После приобретения, участки межуются по 5-6 соток, их статус меняется на ИЖС, затем они продаются или организовывается коттеджный поселок.

Прибыль получается существенная, ведь с/х земли продаются недорого, однако проблемы могут возникнуть на этапе переоформления документов: сменить назначение сельхозугодий возможно, но надо быть готовым к тому, что на это уйдет много времени и денег.

Идея №6

Игроки на рынке недвижимости регулярно принимают участие в муниципальных земельных аукционах. В небольших поселках количество участников торгов редко превышает 5-6 человек, а это хороший шанс приобрести землю дешевле рыночной цены.

Как правило, продаются невостребованные дачные участки, которые можно перепродать раза в 2-3 дороже. Или же построить на них дома, и реализовать с уже готовой постройкой, получив еще большую прибыль.

Идея №7

Городские и сельские поселения сами распоряжаются распределением муниципальных земель. У администрации зачастую не хватает средств для освоения свободных территорий и для этого они привлекают инвесторов.

Получить в распоряжение участок можно по договору о комплексном освоении и развитии. На нем впоследствии можно выстроить многоквартирный дом, коттеджный поселок или просто сдавать надел в аренду.

Вместо заключения

В земельном бизнесе, как и в любом другом, существует множество рисков. Снизить их можно, следуя нижеуказанным рекомендациям:

  1. постоянно изучайте рынок и ищите недооцененные участки;
  2. покупайте землю до начала подвода коммуникаций и возведения инфраструктуры. «Пустые» участки на 50-70% дешевле благоустроенных;
  3. не спешите продавать, особенно если тенденции рынка положительные, а земля находится на ликвидном направлении;
  4. проявляйте инициативу — ищите новые перспективные территории, выходите на собственника и предлагайте покупку участков.

Все вышеизложенные способы инвестиций в землю абсолютно рабочие. Они актуальны для любого региона Российской Федерации, в том числе и для Подмосковья. Ознакомиться с предложениями по продаже земельных участков можно на нашем сайте.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/mozhno-li-zarabotat-na-pokupke-uchastkov/

Как простому человеку купить землю у государства

Кто хочет купить земельный участок
Земельные участки для строительства дома продают частные лица и государство.Сделка с частником проходит по стандартной схеме: составляют договор, передают деньги, участок регистрируют в Росреестре.

Государственную землю купить сложнее. Но это выгоднее, чем иметь дело с перекупщиками.

Расскажем, как участвовать в аукционе, тяжело ли его выиграть, на какие условия обратить внимание до покупки, и что делать потом.

Что такое аукцион

Аукцион — это торги на повышение цены. Аукционист называет стартовую цену на участок и повышает ее до тех пор, пока не останется только один претендент. На одном аукционе обычно разыгрывают несколько лотов — это могут быть земельные участки, здания и помещения.

Как узнать об аукционе

Если землю покупают у частника, смотрят объявления, например, на Авито.

На Авито велик шанс наткнуться на перекупщиков и завышенные цены

Государство тоже публикует объявления о продаже земли. Закон жестко регламентирует, где именно чиновники обязаны это делать:

1. В газете, где публикуется вся официальная информация от администрации.

2. На официальном сайте города или области.

Официальный сайт гос. торгов

3. На официальном сайте РФ, где размещают информацию о проведении торгов.

Извещение об аукционе на официальном сайте Череповца. Источник: https://cherinfo.ru

Местная администрация может придумывать дополнительные способы, как информировать о предстоящих торгах. Например, дает объявления по радио или делает электронную рассылку по почте.

Как правильно выбрать участок для покупки

В объявлении о продаже земли организатор торгов указывает, какие есть ограничения и обременения. Лучше, если их нет совсем. Но участки в привлекательных местах часто продаются с «багажом».

Кажется, с этой землей будут проблемы: она находится в санитарной зоне и зоне археологии. Еще на участке стоит чужой забор и какое-то «имущество». Источник: https://cherinfo.ru

Основные ограничения и обременения по участкам

Земля находится в санитарной зоне водоема

Если продают участок близко от реки, скорее всего, он окажется в так называемом поясе санитарной охраны источников водоснабжения. Таких поясов всего три:

  • Первый — совсем близко к реке. Там обычно запрещено любое строительство, на торгах такие земли не встретить.
  • Второй — землю можно купить в аренду, но после окончания строительства ее не получится оформить в собственность. Вместо этого заключат долгосрочный договор аренды на 49 лет.
  • Третий пояс санитарной охраны не налагает серьезных ограничений: землю там можно взять в собственность, но строить можно не все. Например, запрещено размещать автостоянки или производства.

Земля в зоне археологического надзора

Это означает, что перед началом строительства нужно будет вызвать археолога, который должен провести изыскания. Выполнять такие работы могут только фирмы со специальной лицензией.

Археолог выкапывает в случайном месте на участке яму и проверяет, нет ли там древностей. Если он не найдет ничего интересного, то выдаст заключение, что можно строить дом.

от 100 000 ₽ стоит работа археолога

Земля в зоне исторической застройки

Такое ограничение обычно налагают на участки в исторических местах — например, в старом центре города.

Внешний вид дома, который будет строиться, придется согласовать с управлением архитектуры или региональным комитетом охраны исторических памятников — в разных регионах эти структуры называются по-разному.

Власти могут обязать строить дом по историческому проекту: придется воссоздавать балкончики и лепнину Источник: https://arhitek.

su

Архитекторы могут запретить использование сайдинга и обязать сделать деревянную обшивку фасада, — чтобы дом вписался в общий облик старой улицы.

Еще могут обязать использовать при строительстве исторические материалы: запретят строить из кирпича или попросят облицевать кирпичные стены имитацией бруса.

Земля в зоне затопления или подтопления

Зоной затопления считают территорию вдоль русла реки: при разливе эти участки затапливает. Зона подтопления — территория, где грунтовые воды выходят на поверхность участков.

Инструкция Росреестра: как узнать, что участок находится в зоне затопления или подтопления

Построить дом на таком участке можно, но легализовать его будет тяжело. Возможно, местные власти не выдадут документы для регистрации здания, — тогда дом будет считаться самостроем. Или придется ждать, пока власти построят защитные сооружения: например, дамбу из песка.

>109 млрд ₽ стоила дамба в ПетербургеИнформация о зоне подтопления или затопления будет в аукционной документации. Еще участок можно проверить по публичной кадастровой карте Росреестра.

Участок в зоне подтопления на публичной кадастровой карте Источник: https://pkk.rosreestr.ru

Включить участок в зону затопления или подтопления власти могут в любое время.

Например, на торгах продают землю у водоема без ограничений по использованию, но через года река разливается так, что люди плавают на лодках. Местные власти решают: на этом участке нужно запретить строительство домов и установить зону затопления. Если на этой земле начали строить дом, но до запрета властей не успели сдать его в эксплуатацию, будет сложно его отстоять.

По участку идут чужие коммуникации

В аукционной документации может быть указано, что собственник или арендатор перед началом строительства обязан за свой счет вынести коммуникации.

Например, по участку идет водопровод. Чтобы начать строить дом, нужно раскопать его и перенести трубу за пределы своей земли.

Чтобы перенести трубы, придется заказывать спецтехнику Источник: https://pamel-stroy.ru

Потребуется сделать проект выноса сети. Проводить сами работы имеет право только лицензированная строительная организация.

от 100 000 ₽ возьмут строители за перенос водопроводной трубы

На что еще обратить внимание при выборе участка

1. Где находятся точки подключений коммуникаций: трубы с водой, газом, канализация и электричество.

Бывает, что для подключения нужно тянуть новые трубы через дорогу или точки подключения находятся дальше ста метров от границы участка. Тогда стоимость подключения будет очень дорогой.

2. Сколько этажей разрешено строить, и где находится пятно застройки.

Это указывают в объявлении о торгах и в градостроительном плане участка, который прикладывается в объявлении.

3. Перепады высот, наличие подъездов, влажность почвы, захламленность.

Часть этой информации будет в объявлении о торгах. Например, встречаются такие пометки: «Участок находится на перепаде высот от 1 до 1.5 м, не имеет организованного подъезда».

Реальное состояние участка лучше проверить лично.

Участок, который продают по этому объявлению, придется расчищать Источник: https://cherinfo.ru

Как продают землю с аукциона

Есть два варианта продажи земли: в собственность и в аренду.

Участок продают в собственность

Право собственности действует до продажи участка или до смерти владельца. Фактически землю покупают у государства как у частного лица, — но только через аукцион.

Сделку оформляют через Росреестр. После заключения договора и передачи денег получают выписку из единого госреестра недвижимости, где будут данные нового владельца.

На купленном участке дом можно строить сколько угодно долго или оставить землю как есть. После регистрации права собственности хозяину участка начинает приходить земельный налог. На земельный налог бывают вычеты, в некоторых регионах устанавливают льготы по нему.

Участок сдают в аренду

Договор аренды предоставляет арендатору право пользования участком на определенный срок. Предельный срок по закону — 20 лет.

Если арендованный участок нужно будет продать, договор аренды муниципалитет перезаключит с новым хозяином.

В договоре аренды указывают данные сторон, возможные ограничения и обременения Источник: https://res.cloudinary.com

Сделку аренды также регистрируют в Росреестре. Ее сторонами считаются арендатор и продавец: то есть, муниципалитет или областной департамент имущественных отношений, если аукцион проводит регион или край.

По договору арендатор обязан каждый год вносить плату. При этом налога на землю нет, так как нет права собственности.

Когда истек срок аренды, и дом построен, есть два варианта

1. Перезаключить договор аренды на длительный срок.

Новый документ будет называться договором аренды земельного участка под эксплуатацию дома. Срок такого договора составляет 49 лет — этот срок сложился в практике торгов.

Арендная плата в разных городах разная: размер устанавливает местная администрация. Например, размер годовой арендной платы после торгов составляет 340 000 рублей, кадастровая стоимость участка — 1 млн рублей, а аренда после завершения строительства — 0.65% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Если арендатор будет строить дом, например, 2 года и 6 месяцев, он заплатит за аренду земли 850 000 рублей. После окончания строительства новая арендная плата по долгосрочной аренде будет составлять 6500 рублей в год.

2. Оформить участок в собственность.

Нужно доплатить процент от кадастровой стоимости земельного участка. Этот процент устанавливают на уровне региона. Например, в Вологодской области это 3%. После выкупа землю можно регистрировать в Росреестре как свою.

3% от кадастровой стоимости земли нужно доплатить в Вологодской области, чтобы получить ее в собственность

Как подать заявку на аукцион

Чтобы принять участие в торгах, нужно заполнить заявку и внести задаток.

Бланк заявки будет в извещении о проведении аукциона. Заполненный документ лично относят в комитет по имуществу или отправляют по электронной почте.

Так выглядит заявка на участие в аукционе

Задаток составляет 20% от начальной цены участка. Квитанцию об уплате задатка прикрепляют к заявке на аукцион.

Важно рассчитать срок подачи заявки с учетом времени на перевод денег. Задаток считается внесенным, когда деньги поступили в казну. Например, аукцион назначили на 23 октября, а срок приема заявок — 20 октября. Если внести задаток в последний день, банк может не успеть сделать перевод.

Перед началом аукциона организаторы составляют выписку о поступлениях задатков. Если деньги не пришли, претендента не допустят к торгам.

Как проходят торги

Аукцион проходит очно, место проведения укажут в объявлении о торгах. Это может быть помещение в торговом центре, зал в кинотеатре или кабинет в местной мэрии.

В Евпатории аукцион проходит в одном из кабинетов местной администрации Источник: http://my-evp.ru

Среди участников бывают как обычные люди, покупающие землю для себя, так и перекупщики. Узнать, кто и зачем покупает, сложно: участникам выдают таблички с номерами. Имен не знает никто, кроме организаторов.

Если на участок претендует только один человек, он автоматически становится победителем. По закону он обязан купить землю. Если победитель отказывается выкупить участок, его включают в реестр недобросовестных участников аукционов и больше не допускают к торгам. Задаток не возвращают.

По этой причине опасно подавать заявки на несколько участков, чтобы в ходе аукциона решить, какие купить. Если других претендентов на участки не будет, придется выкупать все или терять задатки.

Что делать, если выиграл

С победителем аукциона в тот же день подписывают протокол об итогах. Этот протокол имеет юридическую силу договора купли-продажи либо договора аренды.

Договор купли-продажи или аренды заключают не раньше, чем через 10 дней, и не позже, чем через 30 дней со дня аукциона. После этого договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Как только Росреестр подтвердит сделку и выдаст документы обратно, можно начинать строить дом.

Выводы

1. Землю на аукционе продают в собственность или в аренду.

Краткосрочную аренду после постройки дома переводят в долгосрочную или оформляют участок в собственность.

2. Задаток для участия в торгах составляет 20% от начальной цены земли.

Деньги лучше внести заранее.

3. Если на участок подал заявку только один участник, его автоматически признают победителем.

Победитель аукциона обязан выкупить участок, за который внес задаток.

4. До подачи заявки внимательно изучают документы на участок.

Нужно проверить обременения и ограничения, посмотреть как далеко проходят коммуникации. На участок выезжают лично, — чтобы убедиться, что он не стоит на болоте, которое придется осушать.

Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/etagi/kak-prostomu-cheloveku-kupit-zemliu-u-gosudarstva-5fe1c5c384a07b3cc1c7ef52

Сделки в зоне риска: какие подводные камни ждут покупателей земельных участков

Кто хочет купить земельный участок

С трендом на деурбанизацию дачный образ жизни становится всё более востребованным. Растёт интерес к покупке жилья за чертой города, а вместе с ним — спрос на земельные участки.

Так, в Московской области по итогам 2020 года потенциальные покупатели рассматривали земельные участки под ИЖС в два раза чаще, чем годом ранее, а спрос в категории СНТ и ДНТ увеличился на 55%.

Об этом рассказал руководитель направления первичной и загородной недвижимости в “Авито.Недвижимость” Дмитрий Алексеев.

Перед покупкой для начала необходимо точно узнать, можно ли вообще на этой земле строить дом. Участок должен быть оформлен под индивидуальное жилищное строительство.

Любая другая категория земли — это огромные затраты времени на переоформление.

К тому же строительство может быть банально нерентабельно, когда речь идёт об одном доме, — отметил эксперт по рынку недвижимости “Академии управления финансами и инвестициями” Алексей Кричевский.

Лучше покупать участки в уже готовых посёлках или СНТ. Там можно быть точно уверенным, что есть электричество, вода и, возможно, газ, а также можно решить вопрос с канализацией. По словам Алексея Кричевского, нет смысла приобретать землю, условно говоря, в поле — подводка коммуникаций может очень дорого обойтись.

Участок лучше выбирать ровный, прямоугольный или квадратный. Любые искривления ландшафта придётся убирать при постройке дома, а значит, предстоят дополнительные траты на технику и работу. Как отметил Алексей Кричевский, это необходимо для заливки фундамента под дом.

Главный риск этого сезона — упустить участок, который оценён ниже рынка. Спрос очень высокий, покупатели должны реагировать быстро. За три месяца продаётся земля практически в любом ценовом диапазоне.

Чтобы не упустить выгодный вариант, нужно чётко определиться, каким критериям он должен соответствовать. Иначе покупатель рискует постоянно упускать выгодные предложения из-за неспособности их быстро оценить.

К тому же он рискует приобрести в итоге тот актив, который не оправдает ожиданий, — рассказала директор департамента продаж “Российского аукционного дома” (РАД) Наталья Круглова.

Она советует при выборе участка оценить его транспортную доступность, благоустройство и безопасность, а также узнать, кто будет в соседях. Важны и характеристики самой земли: наличие сетей, необходимого межевания, урегулированные земельные правоотношения, отсутствие прав третьих лиц и зон ограничения застройки (СЗЗ).

По словам Алексея Кричевского, снос построек на участке — щекотливая тема. Здесь вопрос решается через органы местного самоуправления. Они не будут препятствовать возведению нового дома, но попросят его технические характеристики. Затем здание нужно будет поставить на кадастровый учёт.

Осмотр потенциального объекта по возможности лучше назначать на дождливый день. Это поможет сразу понять, есть ли уклон на участке и в каких местах возможно подтопление фундамента.

Обязательно следует обратить внимание на состояние грунта и проверить, нет ли там мусора или старого фундамента.

Помимо этого при осмотре стоит пообщаться с соседями и владельцами других участков — они смогут рассказать о возможных нюансах и особенностях местности, — отметил Дмитрий Алексеев.

Адвокат Наталья Тарасова советует обратить внимание на то, зарегистрированы ли все капитальные строения на участке.

С незарегистрированными объектами покупать землю не стоит, так как самовольные постройки могут обязать снести в судебном порядке. Также юрист рекомендует проверить и назначение построек.

Нередко нежилые объекты продают под видом жилых, но процесс смены статуса будет сложным и дорогостоящим.

Что касается расценок при покупке земли, то разница от региона к региону может быть очень существенной. Большую роль играет месторасположение земли, а также наличие на участке коммуникаций. Например, в Подмосковье земли под дачное строительство и ИЖС осталось уже очень мало. К тому же стоимость подведения коммуникаций очень высокая.

Газ обойдётся как минимум в 250 тысяч рублей. Это самый дешёвый вариант, когда подводящая труба находится рядом. Но будьте готовы к тому, что придётся выложить полмиллиона и больше.

Бурение на воду — от 2200 рублей за метр. Добавьте сюда септики, подводку электричества и так далее.

Так что земля с готовыми коммуникациями будет дороже сразу на полтора-два миллиона рублей, — рассказал аналитик ГК “Финам” Алексей Коренев.

Если покупатель собирается подводить коммуникации, то надо учитывать, где проходит основная газовая магистраль — с фронтальной стороны участка или с какой-либо другой. По словам Алексея Коренева, это тоже заметно влияет на стоимость.

По мнению Алексея Кричевского, такого ажиотажа, как весной и летом прошлого года, на рынке загородной недвижимости уже не будет.

Но сам факт того, что люди несколько изменили своё отношение к жизни за пределами города, уже говорит о том, что спрос будет выше обычного.

Аренда дома на сезон — неплохой выход из положения, но цены всё равно будут пусть и ниже прошлогодних, но в полтора-два раза выше показателей 2019 года.

Покупать ли землю под индивидуальное жилищное строительство или дачу либо арендовать готовый объект — зависит исключительно от предпочтений каждой отдельной семьи.

Если вы планируете построить дом на века, который передадите детям, внукам и правнукам, то, конечно, лучше приобретать в личную собственность.

Если вы преследуете цель просто хорошо отдохнуть летом, да ещё и не привязаны к какому-то конкретному месту, то удобнее арендовать, — отметил Алексей Коренев.

По данным АО “Дом.рф”, ипотека на земельные участки в прошлом году составила всего 2% от всех жилищных кредитов. Такова статистика банков из топ-20. Для сравнения — на готовое жильё пришлось 49%, новостройки заняли 34%, а рефинансирование — 14%.

Это показывает, что ипотека на землю остаётся на рынке экзотикой, а доля выдач не превышает нескольких процентов, сохраняясь фактически на уровне статистической погрешности. Вероятнее всего, это связано с несколькими факторами.

Банки неохотно дают ипотеку на землю, так как земельный рынок “дикий”, цены на нём завышены, а залогом кредита выступает неликвидный объект (быстро продать участок можно только с большим дисконтом), — рассказал инвестиционный стратег БКС “Мир инвестиций” Александр Бахтин.

По словам аналитика, не всегда ипотека на землю может оказаться выгодной и для самого заёмщика. Бывают ситуации, когда гораздо проще взять потребительский кредит, который может быть довольно существенным — до пяти миллионов рублей. К тому же он может оказаться дешевле за счёт отсутствия требований по страхованию титула, жизни и ещё ряда дополнительных расходов.

Великая депрессия возвращается? Куда стало опасно вкладывать сбережения

С 2020 года особенно актуально проанализировать расположение участка в зоне с особыми условиями использования территории. Например, нужно узнать, не находится ли земля в зоне затопления, подтопления.

В таких местах запрещается капитальное строительство без обеспечения инженерной защиты, а это, например, возведение берегоукрепительных сооружений и дамб. Так что тут есть очень серьёзный момент.

Важно также обращать внимание на наличие санитарно-защитных зон производственных предприятий.

Их наличие может создать значительные трудности, — рассказала директор по правовым вопросам группы компаний “Меридиан” Ирина Тарасова.

Оперативно просмотреть земельный участок можно на публичной кадастровой карте, где отражаются все зоны. Ирина Тарасова также советует потребовать у продавца градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Он поможет сориентироваться во многих вопросах разрешённого законом и местными властями использования земельного участка.

Важно также оценить перспективы строительства в данном месте каких-либо крупных объектов. Это можно уточнить в муниципальных органах власти. Тогда удастся исключить риск приобрести участок, через который потом будут прокладывать скоростную магистраль и который, скорее всего, у вас выкупят по бросовой цене, — отметил Алексей Коренев.

С 1 февраля вырастут зарплаты. Кто станет получать больше и на сколько

Ведущий юрист “Европейской юридической службы” Геннадий Локтев рассказал, что, как правило, покупатели ограничиваются выпиской из ЕГРН. В ней указан правообладатель и то, что ограничений на продажу нет. Многим этого достаточно. Практика юриста показывает, что в ряде случаев такой проверки бывает мало.

Геннадий Локтев рекомендует также выяснить, как участок попал к продавцу (по наследству, был куплен или подарен). Если куплен в браке, то надо взять нотариальное согласие супруги на его продажу. Также необходимо выяснить, не в залоге ли имущество. Для этого можно обратиться к нотариусу. Данные о залоге имущества (если это не ипотека) в большинстве случаев будут отсутствовать в Росреестре.

Не будет лишним узнать, есть ли долги за ЖКУ и по членским взносам (в СНТ, например). Хотя за долги отвечает предыдущий собственник, бывают случаи, когда у новых хозяев возникают с этим проблемы.

Рекомендую поговорить с соседями. Если участок в СНТ, то можно узнать, что они думают об их правлении, есть ли спор между границами, не будет ли проблем с будущим строительством.

Кроме того, надо, чтобы собственник заказал градостроительный план на земельный участок через МФЦ. В этом документе будут указаны все ограничения, связанные с землёй.

Встречаются случаи, когда люди приобретают земельные участки — и оказывается, что там ничего нельзя построить: под землёй идёт труба — фундамент не заложить, — пояснил Геннадий Локтев.

Что касается общих моментов, то следует проводить всю сделку официально и через банк. Наталья Тарасова предупреждает: не стоит соглашаться на занижение стоимости участка. В дальнейшем, если возникнут проблемы и сделку придётся расторгнуть, покупатель может вернуть только ту сумму, которая была указана в договоре.

Как купить землю у государства: под ижс земельный участок, покупка, можно ли выкупить по кадастровой стоимости

Кто хочет купить земельный участок

Государственная и муниципальная земля продаётся на сайте torgi.gov.ru — это официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов.

Сверху расположено меню, нужно нажать на вкладку «Торги». В списке выбираем «Аренда и продажа земельных участков».

Теперь нужно нажать на кнопку «Расширенный поиск».

Появится форма с параметрами участка, которую нужно заполнить:

  • В строке «Вид договора» ставим — «Договор купли-продажи».
  • В строчке «Тип извещения» ставим — Извещение о проведении торгов.
  • Чтобы найти участок в своём городе или области, нужно заполнить строчки «Страна размещения» и «Местоположение».
  • В списке «Вид разрешенного использования» (ВРИ) выбираем значение, которое соответствует назначению участка.

Этот пункт нужно разобрать подробнее.

Если земля приобретается для строительства жилого дома, то вид использования нужно выбрать «Для индивидуального жилищного строительства».

Если на земле будет располагаться бизнес-объект, вид использования зависит от типа объекта. Земля под кафе и земля под автосервис — разные земли с разным ВРИ.

ВАЖНО! Виды разрешенного использования закреплены в Классификаторе, который утвердили соответствующим приказом №540 от 01.09.2014 в Министерстве экономического развития РФ. Там можно найти не только наименования видов, но и их краткую характеристику.

Земля под кафе

В списке ВРИ нет такого вида для использования участка под кафе. Нужно свериться с Классификатором.

  1. Нажимаем на картинку лупы, открывается поисковое окно по документу, в поле нужно ввести слово «Кафе».
  2. Нажимаем на «Previous», чтобы поисковик искал это слово. Он будет выделять его цветом.
  3. Видно, что кафе входит в ВРИ «Общественное питание». К нему также относятся столовые и рестораны.

Земля под автосервис

В списке ВРИ есть вид использования земли — «Автомобильный транспорт».

Но он не подходит, поскольку на земле такого вида делают автодороги, устанавливают объекты ДПС, стоянки и другие подобные объекты.

Найти подходящий вид можно в Классификаторе, там в характеристике ВРИ есть «Объекты придорожного сервиса». Автосервис входит в эту категорию.

После того как заполнили все поля, нажимаем «Поиск».

В системе отобразятся все найденные лоты.

Слева от каждого лота есть значок с лупой, если на него нажать, можно увидеть данные лота: когда закончится приём заявок, кадастровый номер и начальную цену участка, размер аванса, категорию земли и вид разрешенного использования.

Когда лот с подходящим земельным участком найден, можно участвовать в торгах.

Рекомендуем ознакомиться со всей подробной документацией по аукциону. Под значком лупы есть значок для скачивания информации по торгам.

Внимательно прочитайте проект договора, обратите внимание на условия участия в торгах и заполните заявление.

Для участия в электронном аукционе нужно подать заявку в Департамент Имущественных Отношений, предоставив копию паспорта, и квитанцию с оплатой аванса.

Документы нужно подать за пять дней до дня проведения аукциона, иначе их не примут на законных основаниях.

Размер авансового платежа не может превышать 20% от общей стоимости земли.

  • Если вы выиграете торги, задаток засчитывается в счёт оплаты земельного участка.
  • Если аукцион выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
  • Если ваша заявка на торги будет единственной, вас признают единственным участником и заключат договор купли-продажи/аренды по начальной цене. Это самый выгодный вариант.

ВАЖНО! Аукцион может проходить по инициативе госслужб или муниципалитета, а также по запросу юридических или физических лиц.

Если аукцион инициируют обычные граждане или ИП, расходы на проведение торгов, они оплачивают за свой счет.

Преимущества покупки земельного участка через сайт torgi.gov.ru:

  • Можно быстро найти участки, которые выставили на продажу.
  • Если удастся, можно купить землю по начальной стоимости.

Недостатки покупок через сайт:

  • небольшой выбор участков;
  • на хорошие участки может подняться стоимость в ходе аукциона;
  • не все участки продаются через этот портал.

Бывает, что администрация региона публикует на своём официальном сайте информацию о продаже земли, поэтому рекомендуется мониторить и сайты муниципалитетов. Поскольку у каждого сайта своя структура, единого алгоритма поиска участков нет.

Для удобства можно использовать карту сайта и найти разделы, схожие по тематике с продажей земли или воспользоваться поисковиком.

Как купить государственную землю без торгов?

Согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, купить земельный участок у государства без проведения торгов можно только для строительства дома, или для того, чтобы организовать на территории личное подсобное или фермерское хозяйства, или чтобы заниматься на участке садоводством и огородничеством.

Землю под бизнес без участия в торгах купить нельзя.

Как купить земельный участок под ИЖС у государства?

Порядок действий для покупки земли без аукциона зависит от характеристик участка.

Когда у участка нет границ и кадастрового номера:

  • Подготовьте схему расположения участка и предоставьте её в местную администрацию вместе с заявлением о предварительном согласовании на получение участка.
  • Если вы правильно составили схему и участок кроме вас никто не хочет приобрести, администрация готовит предварительное согласование на покупку участка.
  • Когда решение о согласовании принято, у вас появляется право купить земельный участок без аукциона. Это право действует два года с момента принятия постановления.

В этом случае вы должны будете за свой счёт провести процедуру межевания участка. В конце межевания собственник получает выписку из ЕГРН на участок и его расположение можно будет найти на публичной кадастровой карте.

ВАЖНО! Обязательно проверьте, что земля принадлежит только администрации, то есть находится в публичной собственности, а не в частной. Чтобы это выяснить нужно обратиться в Росреестр лично или через сайт и запросить выписку на данный земельный участок. Ответ вы получите в течение трёх рабочих дней.

Когда земельная территория стоит на кадастровом учёте и имеет кадастровый номер:

  1. Напишите заявление о предоставлении земли и отнесите его в администрацию.
  2. Если на участок не будет желающих, принимается решение о предоставлении земли вам.
  3. Вы сможете купить участок без проведения торгов.

ВАЖНО! Купить участок без торгов можно, если в течение месяца на приобретение этого участка не найдётся других желающих и участвовать в аукционе будет некому.

Если кто-то захотел купить этот же участок, в администрации не предоставят предварительное соглашение, и покупка участка будет проводиться через торги.

Бесплатная земля от государства

Для некоторых категорий граждан земля для ИЖС предоставляется бесплатно. К ним относятся многодетные семьи, особо нуждающиеся граждане или те, кто проживает на земле длительное время и долго стоит в очереди на получение участка.

Выдачу бесплатных участков регулируют региональные власти, там свой порядок и правила оформления. Условия лучше уточнять в отделе социальной защиты по месту жительства.

Как выкупить земельный участок у государства в собственность?

Как указано в пп. 6 п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, собственник объекта вправе купить землю, на которой расположена недвижимость, без торгов.

Например, если вы купили или построили на арендованной земле здание, то участок сможете приобрести без аукциона.

ВАЖНО! Если участок для ЛПХ расположен за населенным пунктом, выкупить землю этим способом не получится, поскольку на подобных участках нельзя строить жилые дома.

Прежде чем оформлять пустой земельный участок для ИЖС в собственность, нужно выяснить в администрации, сколько изначально будет стоить пустой участок и стоимость земли под готовым строением.

В некоторых регионах выгоднее второй вариант, поскольку покупка земли у государства по кадастровой стоимости выйдет дороже.

Бывает, что цена выкупа земли составляет около 1-3% от кадастровой стоимости, но даже если цена будет составлять 15% это тоже вполне приемлемо. Порядок действий в этом случае такой: арендовать землю, а после постройки дома перевести участок в собственность.

Иногда в регионах цена выкупа земли сильно завышена и может составлять 100% от кадастровой стоимости, в таком случае покупка участка с постройкой не выгодное решение. Однако, бывает, что кадастровая стоимость низкая, и покупка может стать очень выгодной.

Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица

Этот вариант подходит для тех, кто собирается покупать землю за пределами населённого пункта. Чаще всего назначение таких участков — личное подсобное хозяйство.

Порядок действий для покупки земли для ЛПХ:

  1. Нужно найти подходящий земельный участок.
  2. Подготовить схему межевания.
  3. Отнести схему и заявление на утверждение в администрацию. Там должны утвердить схему в течение двух месяцев.
  4. Вызвать кадастрового инженера и поставить участок на кадастровый учёт.
  5. Затем администрация проводит аукцион по продаже этой земли.
  6. Чтобы получить участок — нужно выиграть аукцион.

Недостатки этого варианта:

  • Вы можете не выиграть аукцион, при это потратив время и деньги.
  • Вы не сможете получить землю, которая входит в границы населённого пункта.

Преимущества этого варианта:

  • Нет зависимости от лотов, которые администрация выставляет на торги.
  • Можно самому стать инициатором торгов, по нужному вам участку.

Какую государственную землю нельзя продавать?

Есть виды земель, которые не подлежат выкупу. К ним относятся:

  • Парки и заповедники.
  • Территория стратегического назначения.
  • Территории, на которых находятся захоронения.
  • Территория, которая имеет особое значение для обороны страны.
  • Территория, которая входит в водный или лесной фонды.

Когда могут отказать в покупке государственной земли

Бывает, что физическим и юридическим лицам отказывают в выкупе государственной земли. На это могут быть следующие причины:

  • Неполный список документов.
  • Неверно заполненное заявление.
  • Предоставление недостоверной информации.
  • Прекращение работы юрлица.
  • Земля относится к категории, которую запрещено продавать.
  • У покупателя нет российского гражданства.

Вопрос-ответ

Можно ли купить землю у государства?

Можно, если у вас есть время и деньги. Процедура покупки земельного участка занимает от месяца до трёх. Стоимость земли также зависит от нескольких факторов. Прежде всего определитесь с назначением земельного участка.

Хочу купить землю у государства, куда обращаться?

Если вы физическое лицо или индивидуальный предприниматель, для начала зайдите на сайт, где проводят государственные торги и посмотрите, какие участки продаются. Также информацию о продажи государственной земли может быть размещена на сайте администрации вашего населённого пункта.

  • Если вы решите участвовать в торгах, это можно сделать онлайн.
  • Если хотите приобрести участок без торгов — нужно идти в администрацию.

Обязательно проверьте, не относитесь ли вы к категории граждан, которые могут получить землю бесплатно.

Сколько стоит купить землю у государства?

Цена земельного участка зависит от её кадастровой стоимости. Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно провести предварительную оценку.
Когда проводится аукцион, государство или муниципалитет выставляют минимальную цену на земельный участок. Заинтересованные в покупке повышают её сами, кто предложит самую высокую цену, тому и достанется земля.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kak-kupit-zemlyu-u-gosudarstva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.