Компенсация коммунальных расходов арендатором при усн

Возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы в понимании нормы ст. 614 ГК РФ

Компенсация коммунальных расходов арендатором при усн

15 октября 2020 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.

Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).

Фактические обстоятельства

Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.

Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте “почему?” – вопрос риторический).

Однако, спустя некоторое время, Арендодатель обнаружил, что он опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой. А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле.

Арендодатель просудил неосновательное обогащение у энергоснабжающей организации, а вот в возвращении данных денежных средств Арендатору отказал.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.

Арендатор настаивал на том, что да, несмотря на то, что тариф завышен, но это все равно тариф, а потому нарушений условий договора нет.

 “Все очень просто, –  говорит Арендодатель, – я содержу сети в помещении, деньги, которые поступают от Арендатора, делю на два – часть отправляю непосредственно на оплату электроэнергии, а вторую часть оставляю себе, чтобы содержать сети”.

Возможно, такой аргумент «выстрелил» бы, если бы Арендодатель именно в таком порядке и делал указанные действия. Но вмешался его величество случай – Арендодатель сам не знал, что тарифы завышены, а потому полностью отправлял все денежные средства энергоснабжающей организации. В связи с чем, сработал аргумент Истца об отсутствии встречности (ст.

328 ГК РФ), отсутствии свободы договора в данной части (ст. 421 ГК РФ) и императивности стоимости услуг по поставке электроэнергии. Арендодатель выступает посредником, а не оказывает какие-либо услуги/не осуществляет поставку электрической энергии. Денежные средства идут транзитом и даже, с учетом судебной практики, не облагаются налогом.

Вопрос императивности и диспозитивности является спорным.

Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.

Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.

Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения.

Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей.

По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.

Другим интересным моментом, которым я озадачилась, является то, что в случае, если в договоре аренды закреплена обязанность Арендатора по заключению договору напрямую с ресурсоснабжающей.

Вправе ли Арендодатель взыскать убытки в соответствие со ст.

393 ГК РФ, которые будут заключаться в расходах на содержание сетей после точки присоединения?! Думаю, что ответ на данный вопрос утвердительный.

С учетом всех рассуждений, нужно сказать, что ситуация была не типичная. В данном деле сыграла и формулировка договора, и упор на отсутствии встречности и то, что Ответчик сам ранее не знал о завышении тарифа, в связи с чем сам взыскал с ресурсоснабжающей организации денежные средства.

Присутствуя в судебном заседании и анализируя слова судей, позиция которых склонялась то к одной стороне, то к другой, могу дать несколько советов, чтобы не возникало подобных ситуаций:

  • Арендатору внимательно отнестись к формулировкам, связанным с компенсацией коммунальных платежей. Ни в коем случае, нельзя называть их переменной арендной платой. Именно данная формулировка, на мой взгляд, сбила суды нижестоящих инстанций. Назовите ее компенсация или возмещение, тогда более чем понятно будет для третьих лиц, что стороны имели ввиду.
  • Если Арендодатель желает, чтобы Арендатор возмещал ему потери и расходы на содержание, связанное с обеспечением ресурсами помещения, можно предусмотреть такой вид арендной платы и определить по своему усмотрению. Кстати, именно такой вариант только в виде вопроса был озвучен судьей в процессе.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/10/19/peremennaya_plata_v_sostav_kotoroj_vklyuchayutsya_platezhi_za_elektroenergiyu_ne_yavlyaetsya_formoj_

УСН: коммунальные расходы арендаторов – упрощенцев

Компенсация коммунальных расходов арендатором при усн

В наше время свое помещение для многих организаций – недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги.

В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом “доходы минус расходы”), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.

Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем.

Основные варианты, примерные формулировки, которые можно использовать в договорах, а также виды налоговых расходов, которые появятся в каждом случае, приведены в таблице. Отдельный столбец посвящен документам (помимо платежных (Пункт 2 ст. 346.

17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Вариант оплаты коммунальных услугПримерные записи об оплате коммунальных услуг в договорахВид расходов, в составе которых учитываются затраты на коммунальныеуслугиДокументы
Коммунальные платежи включаются в состав арендной платы
Коммунальные платежи – фиксированная часть арендной платыИз договора аренды: “Арендная плата устанавливается в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальныхуслуг”Арендные платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)– договор аренды; – счет арендодателя на арендную плату (если его выставление предусмотрено договором аренды)
Коммунальные платежи – переменная часть арендной платыИз договора аренды: “Арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц и переменного платежа в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменного платежа определяется на основании счетов коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади и уплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетовкоммунальных служб”Арендные платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)– договор аренды; – счет арендодателя на арендную плату; – копии счетов коммунальных служб
Коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендной платы
Коммунальные платежи уплачиваются арендодателю по его счетуИз договора аренды: “Арендная плата устанавливается в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц. Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади и уплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетовкоммунальных служб”Материальные расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)– договор аренды; – счет арендодателя на коммунальные платежи; – копии счетов коммунальных служб
Коммунальные платежи уплачиваются арендодателю по посредническомудоговоруИз агентского договора с арендодателем: “Агент обязуется: – заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг: ______________ в целях обеспечения электричеством, отоплением, водоснабжением помещения, арендуемого Принципалом по договору аренды N _________ от _________; – перечислять указанным организациям принятые у Принципала денежные средства в качестве оплаты оказанных ими услуг; – не позднее чем через _______ дней после окончания каждого месяца направлять Принципалу отчет о выполнении поручения, предусмотренного настоящим Договором. Принципал обязан выплачивать Агенту вознаграждение за совершенные по настоящему Договору действия в размере _________ руб. в месяц”Материальные расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Вознаграждение посреднику учитывается в расходах как выплаты комиссионных, агентских вознаграждений и вознаграждений по договорам поручения (Подпункт 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)– договор аренды; – посреднический договор с арендодателем; – счет посредника на коммунальные платежи; – отчет посредника (Статьи 974, 999, 1008 ГК РФ); – копии счетов коммунальных служб
Коммунальные платежи уплачиваются поставщикам коммунальных услугАрендатор сам заключает договор с поставщиками коммунальных услуг (Статьи 539, 548 ГК РФ)Материальные расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)– договор аренды; – договоры с поставщиками коммунальных услуг; – счета поставщиков

——————————–

Объем потребленных арендатором услуг может определяться по отдельным счетчикам, пропорционально арендуемой площади, в процентных долях расходов на коммунальные услуги (например, 40% расходов на электроэнергию).

Источник: http://www.pnalog.ru/material/usn-kommunalnye-rashody-arendatorov

Перевыставляем коммунальные платежи арендатору

Компенсация коммунальных расходов арендатором при усн

Орешкина М. А., экономист

1-й категории

Арендная плата часто состоит из твердой и переменной части. Такой переменной частью является «коммуналка». Важно правильно оформить перевыставление счетов от специализированных организаций арендатору.

Действующее законодательство не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и иными услугами (например, услугами связи, Интернета). В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.

https://www.youtube.com/watch?v=bnIwd-OG4Fc

На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:

  • арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
  • арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);
  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом
    (по отдельному счету).

Однако заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте.

В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров также технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразно.

Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора.

При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не является частью арендной платы (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

ПЕРВОИСТОЧНИК

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

– Статья 1005 ГК РФ.

Агентский договор

В таком договоре необходимо установить:

  • предмет договора: юридические и(или) фактические действия, которые агент или субагент должен совершить по поручению принципала или агента;
  • условие о размере агентского вознаграждения, такой размер определяется в соответствии
    с п. 3 ст. 424 ГК РФ;
  • условие о порядке уплаты агентского вознаграждения. Принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Законодательство РФ не содержит специальных требований к форме агентского договора на оплату коммунальных услуг. Применению подлежат общие правила о форме совершения сделок.

Агентский договор можно составить как в виде отдельного договора, в котором арендодатель выступает в качестве агента и за агентское вознаграждение, а можно предусмотреть обязанности агента в основном договоре аренды.

Особым документом является отчет агента, из которого виден размер агентского вознаграждения.

В этом случае арендодатель выступает в роли посредника между специализированной организацией – поставщиком услуг и арендатором.

Если арендодатель сдает в аренду помещение и как посредник участвует в расчетах арендатора за коммунальные услуги, то в доходы у него включаются:

  • сумма арендной платы за сданное в аренду недвижимое имущество (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);
  • вознаграждение за посреднические услуги, которое арендодателю выплачивает арендатор
    (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Как видите, подобный договор очень выгоден для арендодателя, поскольку договор является возмездным и арендодатель получает агентское вознаграждение.

Пример 1.

По агентскому договору:

– коммунальные услуги составляют 20 000 руб.;

– агентское вознаграждение – 5000 руб.

УСН 6% с 25 000 руб. – 1500 руб.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Агентский договор на оплату коммунальных услуг прекращается по общим основаниям прекращения обязательств, а также по специальным основаниям, установленным для агентского договора в ст. 1010 ГК РФ.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Агентский договор (коммунальные услуги + вознаграждение агента)

АРЕНДАТОР
Оплата по агентскому договору

Договор на возмещение коммунальных услуг

Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (к которым относятся и коммунальные расходы), если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, при этом договором аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг, приходящихся на переданное в аренду помещение, компенсируется арендатором. Такие условия договора не противоречат п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Соответственно, существенными условиями являются:

  • предмет договора, то есть виды коммунальных услуг, которые возмещаются по договору;
  • стоимость услуг.

Если по договору арендатор возмещает стоимость потребленных им коммунальных услуг, у арендодателя не происходит увеличения или уменьшения экономических выгод и в бухгалтерском учете доходы и расходы не отражаются (п. 2 ПБУ 9/99, п.п. 2, 16 ПБУ 10/99).

Подтверждающими документами будут:

  • счета поставщиков коммунальных услуг;
  • документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, кассовые чеки и др.).

Возмещая услуги компании или предпринимателю, применяющим УСН, компания, которая находится на общей системе налогообложения, не сможет принять к возмещению НДС.

Для арендодателя договор на возмещение коммунальных услуг тоже не очень выгоден, поскольку подобный договор предусматривает исключительно возмещение расходов, а не дополнительную выгоду в виде агентского вознаграждения.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Обязательность компенсации расходов вытекает из того, что потребление арендатором коммунальных услуг по договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, без компенсации последнему понесенных им расходов должно рассматриваться как неосновательное обогащение.

Пример 2.

Сумма по договору на возмещение коммунальных услуг – 20 000 руб.

УСН с дохода – 1200 руб.

Если в договоре предусмотрено только возмещение без дополнительных услуг, то фактически арендодатель получает дополнительные расходы в виде налога.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Договор на возмещение коммунальных услуг

АРЕНДАТОР
Оплата по договору на возмещение услуг без дополнительной оплаты арендодателю

Перевыставление счетов от энергоснабжающей организации

В этом случае компания или предприниматель не заключают отдельный договор, а просто перевыставляют счета. Однако перевыставление счетов не регулируется между сторонами договором и может вызвать претензии со стороны арендатора.

Возможность перевыставления счетов-фактур вытекает из налогового законодательства для лиц (в том числе для лиц, не являющихся налогоплательщиками НДС), осуществляющих, в частности, предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и(или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента) (п. 3.1 ст. 169 НК РФ). Отметим, что такие лица при перевыставлении счетов-фактур обязаны вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности и представлять его в налоговые органы по месту своего учета (п. 5.2 ст. 174 НК РФ).

Кроме того, могут возникнуть риски у арендатора в отношении получения вычетов. В ст.ст.

171–172 НК РФ указаны условия применения вычета, но положения этих статей не содержат специальных правил о применении вычета при возмещении расходов.

При этом, по мнению ФНС, счет-фактура арендодателем не перевыставляется, арендатор не имеет права на вычет (Письмо Минфина РФ от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Источник: https://buhpressa.ru/svezhij-nomer/261-sentyabr-2017/7029-perevystavlyaem-kommunalnye-platezhi-arendatoru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.