Когда можно продать квартиру доставшуюся по наследству

Содержание

Условия и порядок продажи квартиры после вступления в наследство. Вопрос налогообложения и другие нюансы

Когда можно продать квартиру доставшуюся по наследству

Переход имущества, прав и обязанностей, которые принадлежали человеку при жизни к другим лицам, называется наследование. Это сложная юридическая процедура, которая включает множество условий.

Чаще всего в наследство переходят квартиры. После получения такого имущества, возникают ситуации, когда наследники хотят выставить его на продажу и получить доход. Но при продаже важно учитывать многие нюансы и моменты, которые влияют на продажу наследства.

Можно ли реализовать жилье, не вступив в права наследования?

Не вступив в права наследования, продавать квартиру нельзя.

Для продажи необходимо заверенное право наследования, и оформленная в собственность недвижимость. Иначе сделка будет считаться незаконной (ФЗ № 218, ст. 26, п. 1 и ГК РФ, ст. 1162, п. 2)

Условия для продажи

При продаже наследства необходимы следующие условия:

  • Наличие свидетельства наследования.
  • Постановка недвижимости на кадастровый учет.
  • Регистрация в Росреестре.
  • Наличие согласия на заключение договора у залогодержателя или погашение ипотеки.

Можно ли сразу это делать, через сколько времени допустимо?

Наследник может пользоваться и частично распоряжаться имуществом со дня смерти собственника после вступления в права наследования. Эта же дата считается днем открытия дела о наследовании.

После открытия дела, через полгода, нотариусом предоставляется свидетельство о праве на наследство, подтверждающее собственность на имущество.

По истечении шести месяцев и получению прав, можно начать процесс продажи.

О том, через какой срок после вступления в наследство можно продать квартиру или дом, говорится в другой статье.

Сколько составит и в каких случаях?

Налоговый кодекс РФ определяет срок владения унаследованным имуществом, при продаже которого производится выплата НДФЛ – менее трех лет (ст. 217.1, п. 3, пп. 1).

Лицо, имея в собственности унаследованное имущество менее данного срока, и решившее его выставить на рынок недвижимости, должно уплатить налог в размере 13 % с дохода от полученной прибыли.

НДФЛ уплачивается за календарный год, в котором была продажа.

Отдельной категорией в налоговом законодательстве выступают пенсионеры. Они освобождены от уплаты ежегодного имущественного налога.

Но с лиц, пенсионного возраста, не снимается обязанность оплатить налог на доходы. При продаже полученной таким образом квартиры, если пенсионер владеет собственностью менее трех лет, он должен оплатить НДФЛ (статья 217.1 НК РФ).

Допустимо ли избежать уплаты налога?

Не платить налог можно лишь в том случае, если собственник владел квартирой более трех лет.

Статья 220, п. 2, пп. 1 НК РФ определяет возможность уменьшения суммы налога путем использования налогового вычета:

  • налоговый имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей;
  • вычет связанный с покупкой имущества, равен сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.

Нужно ли согласие супруга?

  • Если один из супругов получил в наследование недвижимость до брака, и является собственником, то согласие на продажу другого супруга не требуется.
  • Если наследство было получено кем-либо из супругов в браке, то оно является только его собственностью и так же не требует согласия второго супруга.

Права несовершеннолетних

Государство максимально защищает интересы и права детей. Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители. В 14 – 18 лет, он может осуществлять сделки, но после письменного разрешения законных представителей. Любые сделки с несовершеннолетними, контролируют и разрешают органы опеки и попечительства.

Законные представители не имеют права распоряжаться имуществом в своих целях, они участвуют только в процедуре получения наследства несовершеннолетним.

Если в завещании на квартиру указан несовершеннолетний и планируется дальнейшая ее продажа, то вначале производят оформление собственности на ребенка, которое делается через разрешение органов опеки. После оформления права собственности на несовершеннолетнего можно производить сделку купли-продажи. Но при этом важно выполнить ряд условий, защищающих права ребенка:

  • покупка новой квартиры, которая должна быть не хуже прошлой по условиям, и передача ее в собственность ребенка;
  • в случае если у несовершеннолетнего есть другое жилье в собственности, вместо покупки квартиры можно совершить перевод денег с продажи на счет ребенка.

Если после смерти владельца досталась целая недвижимость

Порядок действий при процедуре продажи имущества:

  1. Сбор пакета документов:
    • Паспорт РФ.
    • Выписка из ЕГРН, которая подтверждает права обладателя и содержит кадастровые данные.
    • Квитанции по оплате коммунальных услуг и подтверждение отсутствия задолженности по ним.
    • Выписка банковского счета.
    • Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие других собственников и проживающих.
    • Заявление стандартной формы.
    • Квитанция об уплате госпошлины.
  2. Составление договора купли – продажи.

    Согласно статье 549 ГК РФ договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от одного лица к другому недвижимого имущества.

    Требования договора:

    • Согласно ст. 550 ГК РФ оформляется в письменной форме.
    • Указываются данные паспортов покупателя и продавца.
    • Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
    • Прописываются имеющиеся обременения или ограничения.
    • Указываются реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
    • Указывается дата и место оформления соглашения.
    • Прописываются сроки, форма и порядок расчетов, стоимость квартиры.
    • Расписывается срок передачи имущества.
    • Прописываются права и обязанности сторон.
    • Ставятся подписи участников сделки.
    • Прописываются штрафные санкции, действия в случае наступления ЧС, ответственность участников договора, порядок расторжения документа.
  3. Регистрация сделки. Можно оформить через самостоятельное обращение в Росреестр, оформив заявку на сайте Росреестра или обратиться в многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ).

    Порядок действий при регистрации сделки:

    • Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
    • Оплата пошлины продавцом.
    • Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
    • Оплата пошлины за регистрацию.
    • Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
    • Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.Необходимо внимательно проверить по расписке перечень документов, и сохранить расписку.
    • Получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности и о возникновении нового права.

Договор купли-продажи не требуется регистрировать с 2013 года. Регистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Если только доля

Согласно статье 250, пункту 1 ГК РФ, при продаже доли в имуществе после вступления в наследство, учитывается право преимущественного выкупа: другие собственники имеют первоочередное право в выкупе доли, которую продаёт другой наследник.

Будущий продавец уведомляет в письменной форме всех собственников о желании продать долю наследуемой квартиры, указывает стоимость и другие условия продажи. При получении отказа от других собственников необходимо зафиксировать его в письменной форме.

Автоматический отказ выносится, когда участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, в течение 1 месяца.

https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk

Если в указанной процедуре были допущены нарушения, любой собственник имеет право подать исковое заявление о перенаправлении на него прав по покупке жилья, в срок до 3 – х месяцев.

Порядок действий при продаже доли в унаследованной квартире:

  1. Получение официального права наследования и права собственности.
  2. Отправка нотариально – заверенного уведомления о предстоящей продаже другому собственнику или собственникам.
  3. Получение официального отказа от собственников.
  4. Сбор пакета документов для регистрации сделки по продаже:
    • Паспорт гражданина РФ.
    • Выписка из ЕГРН с правом обладания и кадастровыми данными.
    • Реквизиты банковского лицевого счета.
    • Технический паспорт недвижимого имущества.
    • Копия завещания, письменный отказ от доли в квартире других лиц.
    • Подтверждение отсутствия коммунальных задолженностей.
    • Заявление установленной формы.
    • Квитанция об уплате госпошлины.
  5. Составление договора купли – продажи:
    • Указание данных паспортов покупателя и продавца.
    • Описание недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
    • Прописывается наличие обременений или ограничений (арест, залог).
    • Выписка из ЕГРН, с указанием номера свидетельства о праве собственности наследника.
    • Указывается дата, место оформления соглашения.
    • Полная стоимость квартиры, порядок расчета.
    • Акт передачи имущества новому хозяину, с описанием условий передачи.
    • Права и обязанности сторон.
    • Подписи участников сделки.

    Доля в квартире, полученная по наследству, продается по тому же алгоритму, что и квартира целиком.

  6. Регистрация сделки. Обращение в Росреестр или МФЦ, для регистрации сделки:
    • Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
    • Оплата госпошлины продавцом.
    • Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
    • Оплата госпошлины за регистрацию.
    • Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
    • Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.
  7. Получение выписки из ЕГРН с правом перехода собственности и возникновением нового права.

Если это совместная собственность супругов

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру. При продаже такой квартиры, необходимо согласие обоих супругов.

Если собственником выступает только один из них (ст. 35 СК РФ), тогда договор о продаже недвижимости подписывается им же. В этом случае к пакету документов для оформления сделки прикладывается нотариально заверенное согласие в письменной форме второго супруга на продажу.

Если ранее был составлен брачный контракт, тогда все права супругов на имущество, определяются его условиями.

Прописаны несовершеннолетние

Согласно статье 20 ГК РФ дети до 14 лет прописываются там же, где их законные представители и проживают с ними, а подростки с 14 до 18 лет могут проживать у близких родственников.

Если ребенок не является собственником в квартире, а только прописан, он обладает всеми правами пользователя имуществом, но в договоре купли-продажи не будет обозначаться как участник.

Согласно статье 292 ГК РФ, при отчуждении имущества законные представители несовершеннолетнего, выписываются из него вместе с детьми и проводят новую регистрацию себя и детей по другому адресу проживания. Если такой возможности на момент продажи нет, допускается временная регистрация несовершеннолетнего у ближайших родственников.

Наследников несколько

Независимо от количества законных наследников, имущество между ними делится поровну. Любые сделки с долевой собственностью осуществляться только по согласию всех владельцев:

  • Если один из владельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю.
  • Если хотя бы один из них будет против, продажа имущества невозможна. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.

Выставление на рынок недвижимости и оформление сделки по продаже унаследованной квартиры, требует от сторон соблюдения всех этапов и требований. Важно правильно оформить в собственность наследство, грамотно составить договор купли-продажи, учитывая все необходимые документы.

Источник: https://nasledstvennoe-pravo.info/prodazha-nasledstva/kvartiry.html

Продажа дома, квартиры после вступления в наследство, как и когда можно продать дом, квартиру полученную в наследство

Когда можно продать квартиру доставшуюся по наследству

» Наследство » Продажа дома, квартиры после вступления в наследство

14 978 просмотров

После получения наследства преемники могут распоряжаться им по своему усмотрению. Собственность можно подарить, обменять или продать в установленном законом порядке. Чтобы правильно оформить сделку нужно знать, когда можно выставлять имущество на продажу и какие документы необходимо подготовить.

Можно ли продать дом, квартиру, доставшуюся по наследству

Чтобы продать или обменять доставшуюся по наследству недвижимость, необходимо сначала принять ее и оформить нотариальное свидетельство, подтверждающее переход права собственности. Только после этого новый владелец может начинать подготовку документов для заключения договора купли-продажи или размена квартиры.

Порядок вступления в наследство и отношения преемства регламентированы частью 3 Закона № 146 от 26.11.2001г. «Гражданский кодекс Российской Федерации» (далее – ГК РФ). Согласно ст.

1154 имущество должно быть принято в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства).

В течение этого времени правопреемники должны либо фактически вступить в наследство, либо оповестить о своем намерении нотариуса.

Если предметом наследства становится квартира или дом, то фактическим принятием считается совершение следующих действий:

  1. Вступление во владение/управление недвижимостью.
  2. Принятие мер по сохранности квартиры.
  3. Оплата расходов по содержанию жилья.
  4. Погашение любых задолженностей, связанных с недвижимостью (например, коммунальных платежей).

Для оформления перехода права собственности преемник обращается к уполномоченному нотариусу с такими документами:

  1. Оригинал свидетельства о смерти.
  2. Заявление о принятии имущества или заявление о выдаче свидетельства на наследство. Можно подать лично или отправить почтой на имя уполномоченного нотариуса

В случае почтовой отправки личная подпись преемника должна быть засвидетельствована нотариально. Если собственников несколько, то после выделения частей нотариус выдает каждому свидетельство о праве на долю в наследстве.

Согласно ст. 1175 в собственность переходят не только активы, но и долги покойного. Поэтому если при жизни родственник не платил обязательные коммунальные платежи, то преемники обязаны погасить задолженность. Пока не будет оплачен долг, квартиру продать не получится.

Когда можно продать дом, квартиру, полученную в наследство

Согласно ст. 131 ГК РФ имущественные права на недвижимость, а также ограничение, переход и прекращение этих прав подлежат обязательной регистрации в едином госреестре (ЕГР). А значит, квартиру, доставшуюся после завещания или наследования по закону, можно продать только после получения свидетельства о праве собственности, которое выдается в территориальном органе Росреестра.

Согласно части 4 Федерального Закона № 218 от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» госрегистратору подаются такие документы:

  1. Оригинал свидетельства о праве наследования.
  2. Заявление о регистрации права собственности (бланк выдается в отделении Росреестра).
  3. Паспорт правопреемника.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Платежку, подтверждающую уплату госпошлины. Размеры госпошлины за совершение госрегистрации закреплены статьей 333.35. Налогового кодекса РФ и зависят от вида регистрационных действий.

Заявление о регистрации права собственности, страница 1 Заявление о регистрации права собственности, страница 2

Документы можно подать лично, направить почтой или воспользоваться услугами МФЦ для населения.

Как продать дом, квартиру после вступления в наследство

Для оформления сделки необходимо подготовить следующие документы:

  1. Паспорта продавца, покупателя и представителя, если одна из сторон уполномочила доверенное лицо выступать от своего имени.
  2. Свидетельство о праве на наследство.
  3. Свидетельство из Росреестра о регистрации права на собственность.
  4. Выписка из ЕГРП об отсутствии на недвижимости обременений и арестов.
  5. План жилья и кадастровые документы из БТИ.
  6. Справка-расчет об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (заказывается в ЖЭО).
  7. Справка об отсутствии прописанных лиц (выдается на основании сведений из домовой книги).
  8. Если есть иные наследники, то они должны подписать официальный отказ от прав на долю в собственности.

Если в квартире прописаны дети, не достигшие 18 лет, то для продажи имущества необходимо получить согласие органов опеки.

После того, как стороны подпишут договор, данные о новом собственнике снова подаются в Росреестр. Для этого стороны обращаются в территориальный орган со следующими документами:

  1. Заявление.
  2. Паспорта.
  3. Нотариальный договор купли-продажи.
  4. Акт приема-передачи недвижимости.
  5. Квитанция об оплате госпошлины в размере, определенным налоговым кодексом на момент обращения.

Изменения должны быть внесены в течение 10 рабочих дней с момента обращения.

Продажа части недвижимости

Если в наследство на квартиру вступило несколько родственников и один из них желает выделить и продать свою часть, то согласно ст. 250 ГК РФ остальные собственники имеют так называемое «преимущественное право покупки». Для продажи доли владельцу необходимо письменно оповестить остальных собственников долей о своем намерении. Обязательно указываются условия продажи и цена.

https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY

Если никто из совладельцев не хочет выкупить долю, то они подписывают письменный отказ. Если в течение 30 дней с даты уведомления никто из родственников не вызвался приобрести долю, то это приравнивается к автоматическому отказу.

В случае, когда продавец не уведомил остальных наследников о намерении продать часть квартиры, любой из них может обратиться в суд с иском о переводе прав покупки жилья.

Облагается ли наследство налогом при продаже

Реализуя унаследованную квартиру, новый собственник получит доход. Определенная его доля в некоторых случаях взимается в виде НДФЛ от стоимости реализуемого имущества.

Чтобы активность рынка недвижимости не снизилась, попав в налоговые сети, государством предусмотрено предоставление льгот, налоговых вычетов. В отношении квартир действуют «имущественные вычеты».

Это означает, что от стоимости объекта вычитается определенная сумма, а налог платится от остатка.

Необходимость вносить налог при продаже унаследованной квартиры зависит от того, как много времени прошло с момента вступления в наследство.

Важно! Если реализуемая квартира находится в собственности наследополучателя более 3 лет, налог с ее продажи не уплачивается.

Некоторую путаницу внесли поправки в ст. 217.1, согласно которым срок владения имуществом для освобождения от льготы был продлен до 5 лет. Однако в соответствии с правками, внесенными в ст. 17 НК РФ законом №382-ФЗ от 29.11.2014 г., исключением стала недвижимость полученная:

  • от близкого родственника на основании завещания или дарения;
  • от иждивенца на основании договора пожизненного содержания;
  • после приватизации.

Для квартиры, продаваемой после принятия ее в наследство, минимальный предельный срок владения по-прежнему остается 3 года.

Продажа квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад

Если имущество было получено менее 3-х лет назад, и новый собственник решился на реализацию имущества, необходимо оплатить НДФЛ.

После подписания договора следует отчитаться в налоговую инспекцию по месту проживания, предоставив декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Декларацию можно сдать лично, отправить почтой или воспользоваться интерактивной приемной на официальном сайте ФНС www.nalog.ru.

Ставка НДФЛ в 2021 году рассчитывается как процент от базы налогообложения и составляет:

  1. Гражданам РФ — в размере 13%.
  2. Иностранным гражданам – 30%.

Важно определить, что представляет собой база налогообложения. Не всегда это стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи. Законом предусмотрено действие налоговых вычетов (льгот), существенно уменьшающих конечную сумму, подлежащую уплате в бюджет.

Льготы при продаже квартиры полученной в наследство

Льготы при продаже недвижимости предусмотрены для резидентов РФ. Если срок владения унаследованной квартирой более 3 лет, реализатор имущества получит налоговый вычет, равный стоимости жилья (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Уточнение! Для владельцев наследуемой недвижимости начало течения 3-летнего срока начинается не с даты внесения соответствующей записи об изменения собственника в ЕГРП, а с даты открытия наследства (смерти наследодателя).

При сроке владения менее 3 лет, согласно ст. 220 НК РФ налог платится с суммы, превышающей 1 млн. руб.

До 1 января 2016. г. вычет применялся к сумме, указанной в договоре купли-продажи. Это правило действует и по сей день, но только для недвижимости, полученной до указанного периода.

Например, объектом договора купли-продажи стала квартира, стоимостью 2,5 млн. рублей, унаследованная до 01.01.2016 г. В этом случае сумма налога к уплате будет равна: (2,5 млн. руб.—1 млн. руб.) * 13%=195 тыс. руб.

Поскольку участились случаи сокрытия истинного дохода, в НК РФ (ст. 217.1) внесли коррективы. Теперь при реализации наследства, полученного с начала 2016 г., принцип расчета иной.

Налоговые органы сопоставляют сумму в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью (КС), определенной в год осуществления сделки.

Если КС, умноженная на коэффициент 0,7, выше цены, указанной в договоре купли-продажи, то в расчет принимается именно КС с учетом понижающего коэффициента.

Например, квартира получена 01.07.2016 г., а ее продажа осуществляется в 2017 г. Стоимость по договору — 1,2 млн. руб., а кадастровая — 3,2 млн. руб.(при реальной рыночной — 3,5 млн. руб.).

В договоре стоимость значительно занижена с целью сокрытия налогов. При умножении КС на коэффициент 0,7, получается сумма 2,24 млн. руб. Именно ее возьмут в расчет при определении величины налога. С учетом вычета 1 млн. руб.

, налог составит 1,24 млн. руб. х 13% = 161200 руб.

Описанная схема работает, если квартира перешла по наследству в руки 1-го собственника. Если владельцев несколько, и каждый имеет право на долю в наследстве, они смогут получить вычет одним из способов:

  1. Пропорционально унаследованной в квартире доле.
  2. В размере 1 млн. руб. каждому. Для этого необходимо, чтобы каждый из собственников реализовал свою часть имущества согласно отдельно составленным договорам купли-продажи на каждую долю.

Право на налоговую льготу предоставляется один раз в году, но количество таких льгот неограниченно. Например, при продаже 2 и более объектов недвижимости, полученных в наследство, гражданин получит льготу в размере 1 млн. руб. на их суммарную стоимость. Если же продажа производится в разные годы, вычет составит 1 млн. на одну квартиру, и 1 млн. — на другую.

От НДФЛ освобождаются инвалиды первой и второй группы, пенсионеры и инвалиды детства. Для получения налоговой льготы необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания.

В некоторых случаях есть возможность уклониться от уплаты налога, но не каждый сможет самостоятельно разобраться в тонкостях законодательства.

Если вы хотите освободить себя от лишних трат при продаже наследуемой недвижимости, наши юристы проконсультируют вас и постараются найти способ избежать выплат или существенно снизить их. На портале http://ros-nasledstvo.

ru/ вы можете получить бесплатную консультацию, для этого необходимо просто задать вопрос через электронную форму, расположенную ниже.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-posle-vstupleniya-v-nasledstvo/

Продажа квартиры после вступления в наследство в 2021 году: можно ли продать и когда это возможно

Когда можно продать квартиру доставшуюся по наследству

Наследники, унаследовавшие квартиру, вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. В том числе они могут продать ее, но не ранее, чем оформят право собственности в Росреестре.

Сама процедура продажи такого жилья стандартная, так как фактически не зависит от того, как имущество было приобретено в собственность. Если с момента получения квартиры во владение прошло менее 3 лет, то придется заплатить налог на полученный доход.

Сумму налога можно снизить, воспользовавшись одним из имущественных вычетов — уменьшение базы налогообложения на 1 млн. руб. или на сумму потраченных на приобретение затрат.

Квартира как наследственное имущество

По закону вступление в наследство может происходить раньше, чем владелец распорядиться унаследованным имуществом. Ст.

1152 ГК РФ указывает, что срок владения имуществом, принятого наследником, отсчитывается с момента открытия наследства. П. 2 ст.

1153 ГК РФ определяет, что наследник может фактически принять наследство, если еще до обращения к нотариусу он совершил одно из следующих действий:

  • вступил в управление квартирой;
  • оплатил расходы на ее содержание;
  • принял меры по сохранению имущества от притязаний других лиц.

На практике это означает, что принятие квартиры в наследство возможно сразу же после смерти наследодателя. Однако факт принятия должен быть подтвержден решением нотариуса в шестимесячный срок после открытия наследства.

Нотариус не ранее чем через полгода после ухода из жизни наследодателя выдает наследнику свидетельство о праве на наследство. В свою очередь на основании свидетельства наследник может зарегистрировать право собственности.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом.

Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству.

Законодательство никак его в этом не ограничивает.

Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.

Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:

  1. Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
  2. Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.

Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.

Как продать унаследованную квартиру: пошаговая инструкция

Сама процедура продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартная. В таком случае не имеет значения, продается она за наличные, по ипотеке или с использованием государственной программы, например, материнского капитала.

Последовательность действий выглядит следующим образом:

  1. На квартиру находится покупатель, стороны заключают договор аванса или задатка.
  2. Стороны подготавливают сделку, в том числе собирают необходимые документы.
  3. Согласуется и составляется договор купли-продажи. В случае, когда предметом договора выступает наследственная квартира, необходимо указать, что основанием права собственности является выданное нотариусом свидетельство. Необходимо указать имя нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
  4. Затем покупатель и продавец подписывают договор и отправляются в отделение Росреестра или в МФЦ.
  5. В срок от 5 до 9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.

Если в сделке используются заемные или государственные средства, то проект договора должен быть согласован с источником оплаты — банком при ипотеке, ПФР при маткапитале и т. д.

Сроки продажи квартиры зависят от разновидности и сложности сделки — участия третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т. д.

Нужно ли платить налог?

Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.

Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.

Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.

Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.

В каких случаях продавец освобождается от налога?

П. 17.1 ст. 217 НК РФ устанавливает, что от налога освобождаются граждане, которые получили доход в результате продажи квартиры или иного недвижимого имущества с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. Эта статья определяет, что освобождение от уплаты налога допускается, если лица владеют недвижимостью дольше, чем установленный в кодексе минимальный срок владения.

Для большинства имущества срок владения, который освобождает от необходимости платить налог, составляет 3 года. Однако для объектов недвижимости установлены отдельные сроки. Он составляет 3 года, если объект недвижимости:

  • это единственное жилье налогоплательщика;
  • был приватизировано;
  • подарен родственником;
  • был унаследовано.

Для применения условия трехлетнего срока владения достаточно соблюдения хотя бы одного из вышеуказанных пунктов.

В остальных случаях срок, когда можно продать квартиру после вступления в наследство без уплаты налога, составляет 5 лет.

Расчет сроков владения при наследовании имущества

При наследовании имущества срок владения отсчитывается не с момента, когда гражданин оформил право собственности на унаследованное имущество, а с даты открытия дела о наследстве. По законодательству ей считается день ухода из жизни (признания умершим) наследодателя.

Дата, когда наследник зарегистрировал право собственности, при расчете срока владения не применяется. Во-первых, фактически оформить его можно не раньше, чем пройдет полгода после смерти наследодателя.

Во-вторых, фактическое оформление может быть затянуто на любой срок, хоть на год или два. Можно даже оформить право собственности перед сделкой по продаже имущества.

Однако это не значит, что все это время наследник не владел унаследованной квартирой.

Второй важный момент — наследование имущества, которое находилось в совместной собственности наследника и наследодателя, бывших супругов. Согласно ст. 34 СК РФ и ст.

256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным, даже если формально собственником является лишь один из супругов. Ст. 1150 ГК РФ утверждает, что супруг сохраняет право на наследование совместно нажитого в браке имущества.

Если муж или жена уходит из жизни, то второй супруг становится наследником минимум 50 % доли от совместного имущества.

При расчете срока владения к учету принимается не дата, когда наследник стал собственником второй доли и и не день смерти супруга, а дата, когда имущество перешло в собственность любого из супругов.

Например, муж приобрел жилье в 2012 году. Умер — в 2017, жена зарегистрировала право собственности годом позже. Супруги находились в браке с 2009 года, значит на 2020 год жена владеет недвижимостью более 3 лет. Платить налог в таком случае не нужно.

Применение налогового вычета

Налоговое законодательство РФ предполагает, что продавец квартиры как налогоплательщик может воспользоваться вычетом при расчете суммы налога. В этом случае налог с продажи квартиры, полученной по наследству, может быть значительно уменьшен.

Виды налоговых вычетов

Предоставление налоговых вычетов при продаже жилых объектов регулируется положениями 220 НК РФ. Налогоплательщик вправе воспользоваться следующими видами вычетов:

  • базовым в 1 000 000 руб. — если стоимость квартиры меньше, то налог не взимается, если больше — то налоговая база для расчета величины дохода уменьшается на эту сумму;
  • в сумме затрат на приобретение объекта недвижимости.

В случае покупки и продажи недвижимости обычно применяется второй вычет, так как часто стоимость купленной квартиры больше, чем 1 млн. руб. Однако с унаследованной квартирой ситуация другая — вряд ли можно потратить на оформление наследства сумму более миллиона.

Пример расчета

База налогообложения — разница между стоимостью продажи и налоговым вычетом. Размер налога составляет ставку налога (13 %) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру за сумму в 1 500 000 руб. Из данной суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда размер налога составляет 500000 × 13 % = 65 тыс. руб.

Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тыс. руб. Налоговая база составляет 1,42 млн., сумма налога — 184 тыс. 600 руб.

Расчет вычета при продаже доли в квартире

Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а лишь долю в нем. В таком случае порядок расчета налогового вычета при продаже остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), у каждого по ½ доли. Сделка по продаже происходит раньше, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.

Сумма продажи по договору составила 2,5 млн. руб., каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тыс. руб. для обоих продавцов (1,25 млн. минус 1 млн. вычета). Размер налога при ставке 13 % — 32 500 руб. для каждого продавца.

Можно ли указать в договоре цену в 1 млн.?

До недавних пор простейшим способом ухода от налога являлось занижение стоимости квартиры в договоре. В тексте соглашения прописывалось, что цена продажи составляет 1 млн. руб. Разница с реальной стоимостью, определенной сторонами, передавалась покупателем продавцу наличными по расписке.

С ужесточением налогового законодательства такой способ ухода от налога фактически исчез. При определении базы налогообложения применяется кадастровая стоимость недвижимого имущества. Если договорная цена меньше, чем кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7, то для определения базы налога будет применена кадастровая стоимость.

Например, сумма в договоре составила 1,1 млн., по расчетам продавца налоговая база — 100 тыс., сумма налога — 13 тыс. руб. Кадастровая стоимость проданной квартиры составляет 1,8 млн. руб. 1,8 × 0,7 = 1,26 млн., что больше, чем стоимость в договоре. Налоговая база в таком случае составит 260 тыс. (цена квартиры минус налоговый вычет). Размер налога — 33 тыс. 800 руб.

Казалось бы, в этом случае разница не велика. Однако если стоимость недвижимого имущества составляет 5-6 млн.

или более, то применение для расчета базы налогообложения кадастровой стоимости имущества позволяет взыскать с продавца несколько сотен тысяч рублей НДФЛ. Например, в случае, когда кадастровая стоимость жилья 6 млн.

, а продавец укажет в договоре 1 млн., размер налога при продаже составит (6 млн. × 0,7 – 1 млн.) × 0,13 = 416 тыс. руб.

Нужна ли помощь юриста?

В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, продавец попадает обязан заплатить налог за полученный доход. Налоговое законодательство РФ позволяет совершенно законно уменьшить базу налогообложения, а значит и саму сумму налога.

Чтобы определить базу налогообложения, рассчитать точную сумму налога при использовании разных видов вычетов, можно проконсультироваться с юристом. Специалист в области налогового и жилищного права поможет законно минимизировать сумму налога или вовсе довести ее до нуля.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo.html

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

Когда можно продать квартиру доставшуюся по наследству

20 декабря 2019 года у меня умер муж. Осталась квартира, которая была оформлена на него, но покупали мы ее, будучи в браке, в 2008 году за 1,5 млн рублей. Хочу оформить эту квартиру на себя и продать за 2,5 млн.

Но в 2020 году еще не пройдут три года с даты оформления наследства и даже с даты смерти. Документов о покупке у меня не сохранилось, и я могу вычесть из дохода только миллион. Неужели мне придется заплатить 195 тысяч рублей налога?

Как можно уменьшить эту сумму?

Лидия

Чтобы гарантированно продать любое имущество без налога и декларации, нужно подождать, пока пройдет так называемый минимальный срок владения. Это период, после истечения которого государство уже не ждет от продавца ни денег в бюджет, ни отчета в виде декларации о доходах.

Есть два минимальных срока владения в зависимости от вида имущества, года его приобретения и некоторых обстоятельств — три года или пять лет. Для движимого имущества — машин, мотоциклов, компьютеров и мебели — срок всегда три года. А вот с недвижимостью все сложнее.

Какое жилье продается

Когда можно продать без НДФЛ

Объект перешел по наследству

Через 3 года

Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника

Через 3 года

Получен в результате приватизации

Через 3 года

Передан по договору пожизненного содержания с иждивением

Через 3 года

Единственное жилье продается в 2020 году или позже

Через 3 года

Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет

Через 3 года

Квартиру купили до 1 января 2016 года

Через 3 года

Любые другие случаи продажи жилья

Через 5 лет

Для унаследованного имущества минимальный срок владения начинают считать с даты смерти наследодателя. При этом собственник может зарегистрировать свое право позже — когда получит свидетельство о праве на наследство или даже спустя два года. Это не повлияет на продажу без налога: важна именно дата смерти, а дата в выписке из ЕГРН значения не имеет.

Логика простая: принятое наследство считается собственностью наследника с даты открытия наследства. А наследство открывается со дня смерти. По общему правилу минимальный срок владения вашей квартирой истек бы только в конце 2022 года.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообщеРассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Если квартиру купили в браке, она общая для обоих супругов. И хотя по документам собственником был муж, у жены есть право на 50% этого жилья. Просто потому, что так работает семейный кодекс.

Например, муж купил квартиру в браке в 2008 году. После его смерти в 2019 году жена считается собственницей с той даты, когда квартиру купил муж. Минимальный срок нужно считать с 2008 года. В 2020 году эту квартиру можно продать без налога.

Или жена в 2015 году купила квартиру в браке, а в 2019 году выделила долю мужу. При продаже квартиры в 2020 году муж будет считать минимальный срок с той даты, когда квартира перешла в собственность жены, то есть с 2015 года. А не с той, когда он получил свою долю. В 2020 году супруги продадут квартиру без налога и декларации.

Продавайте квартиру за любую сумму, когда захотите. Вам не придется платить НДФЛ с этой сделки — ни рубля. И декларации тоже не будет.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Р'”, “description”: [“'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.

'”, “Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру. Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.”, “Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

“, “Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%”, “'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'”, “Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.”, “Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.”, “Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.”, “'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'”, “Нужно ли подавать декларацию. Обязательно. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Декларацию нужно будет подать даже при нулевом налоге.

“]}, “r_1”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_2”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_4”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_5”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_6”: {“heading”: “'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'”, “description”: [“'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'”, “Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.”, “Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.”, “Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.”, “'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'”, “Нужно ли подавать декларацию. Обязательно. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Декларацию нужно будет подать даже при нулевом налоге.

“]}, “r_7”: {“heading”: “'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_1

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/minimalnyi-srok-nasledstvo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.