Договор ренты с несовершеннолетним

Содержание

Договор ренты: виды, условия и порядок заключения, права и обязанности рентного кредитора и плательщика ренты, налоги, расторжение договора ренты, мошенничество | Жилищный консультант

Договор ренты с несовершеннолетним

Необходимость в оформлении договора ренты возникает в случае, когда одному лицу необходимо регулярное содержание в денежной или натуральной форме, а другому – объект имущества.

Соглашение позволяет зафиксировать права и обязанности, а также предусмотреть защиту в случае невыполнения контрагентом условий сделки.

Наиболее распространенным имуществом, передаваемым по договору, является недвижимость, поскольку она отвечает стоимостному минимуму ренты.

Гражданский кодекс определяет данный вид сделки, как взаимоотношения между плательщиком (рентным должником) и кредитором, осуществляющим де-факто ипотеку – передачу имущества под длительный расчет, прекращающийся с наступлением каких-либо условий или вовсе бессрочно. Данный порядок устанавливается главой 33 ГК РФ и, в частности, статьей 583. При заключении документа следует учитывать и другие нормы, касающиеся сделок (6, 9 главы).

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Перечисленные нормы позволяют оспаривать условия в суде, выступать с инициативой по заключению на равных началах и отменять обязательства, если они применяются с нарушениями.

Виды договора ренты

Глава 33 ГК РФ также определяет перечень допустимых видов ренты: постоянную, пожизненную и направленную на содержание кредитора. Отличия проявляются в моменте исполнения условий и форме обеспечения получателя.

Постоянная рента

Описание постоянной ренты дается в рамках статей 589-595 ГК РФ. Нормы предусматривают, что договор заключается бессрочно и не прекращается ни при каких условиях, кроме расторжения. В отличие от других видов, постоянный порядок действия допустим в адрес организаций, сфера деятельности которых допускает подобное финансирование (некоммерческие организации).

В договоре возможно предусмотреть передачу рентных взаимоотношений в виде прав требования, а также осуществить наследование. Особенность расчета подобного платежа заключается в индексации согласно данным Правительства. Формально, постоянная рента выступает как средство обеспечения за использование имущества, способного приносить доход.

Пожизненная рента

Альтернативой постоянной выступает рента, прекращение действия которой наступает в связи со смертью изначального собственника предмета сделки.

В момент заключения договор пожизненной ренты накладывает обременение на имущество, которое ограничивает любые распорядительные функции должника.

Смерть кредитора является основанием для снятия предупредительных мер, что дает возможность продавать его и сдавать в залог.

Заключение договора ренты допустимо только между физическими лицами, причем их число не ограничивается. Выплаты производятся в ежемесячном порядке и прекращаются аналогично снятию обременения, то есть посмертно.

Пожизненное содержание с иждивением

В отличие от предыдущих видов, договор ренты с пожизненным содержанием подразумевает осуществление ухода только в натуральном виде: приобретение продуктов, оплата жилья, одежды. Лицо, осуществляющее уход, получает все права собственности с ограничением, которое снимается посмертно.

Примечательно, что хотя в законе предусмотрена замена ухода на денежную выплату, формат документа при этом не меняется, поскольку в силу вступает статья 603 ГК РФ. Существуют ограничения, не допускающие осуществления платежей ниже, чем две величины прожиточного минимума, хотя конкретные показатели определяются в ходе обсуждения.

Условия заключения договора ренты

Реализация договора производится на основании условий, часть из которых является существенными (существенные условия обязательны), а часть – дополнительными. Перечень положений:

  • Обеспечение, принуждающее к исполнению договоренностей. К таковому может относиться залог, различные штрафные санкции и неустойки.
  • Должны быть явно определены стороны сделки. Согласно договору, плательщик становится собственником имущества, а получатель претендует на денежные средства. Соглашение может быть множественным, то есть с учетом большого количества участников с тем или иным статусом.
  • Должен присутствовать предмет договора. Таковым признается, как передаваемое имущество, так и ежемесячная денежная выплата. Вещные признаки должны позволять однозначно идентифицировать предмет, а также указывать на действующие права собственности.
  • Сделка должна иметь стоимость. В частности, предмет должен быть выражен в денежном виде. Дополнительным условием может стать необходимость перечисления выкупного платежа в момент заключения договора. Данная денежная сумма оплачивается единоразово в качестве компенсации за потерю собственности.
  • На плательщика может быть возложена обязанность застраховать ответственность. Страховым случаем принято считать невозможность перечисления денежных средств по причине серьезного ухудшения финансового положения. Страховая премия присуждается кредитору, ущемленному в правах вследствие несоблюдения условий сделки.

Права и обязанности рентного кредитора и плательщика ренты

Кредитор, то есть лицо, передающее предмет сделки в качестве обеспечения платежей, имеет право отменять соглашение, если указанные в нем положения ущемляют его права. Также право на расторжение договора ренты используется, если контрагент не соблюдает обязанности по своевременной выплате.

При заключении договора, рентный кредитор может выдвигать условия, участвовать в оценке предмета договоренности. Заключая соглашение, получатель должен обладать исчерпывающими правами собственности (без дольщиков) на объект, что проверяется в ходе нотариального заверения и последующей регистрации обременения.

Имущество вручается в сроки, оговоренные в документе, иначе применяются положения ГК РФ, требующие проведения процедуры немедленно.

Получив собственность, должник обязан в последнее число каждого месяца производить оплату. Передача денежных средств фиксируется, что позволяет защитить свои права в судебном порядке.

Рентные права, сложившиеся между гражданами, передаются плательщиком по наследству, если иное не зафиксировано в соглашении.

Также допускается единовременная выплата, произведенная по соглашению сторон и позволяющая снять обременение с предмета сделки.

Форма договора ренты

Согласно требованиям ГК РФ, рентное соглашение должно пройти обязательное нотариальное заверение. Исходя из данного условия, возможен только письменный вариант договора, надлежащим образом оформленного и подписанного на бумажном носителе.

Типовой договор ренты заключается по следующему образцу:

  • Персональные данные сторон. Сведения из паспорта для физических лиц заменяются информацией из свидетельства для юридических.
  • Права, обязанности и ответственность.
  • Отказ от ответственности в тех случаях, когда возникают непредвиденные обстоятельства.
  • Определение предмета соглашения с указанием сведений о владении, признаков (например, площади квартир).
  • Подписи сторон.

Поскольку данный тип сделки существенно изменяет права граждан, закон требует обязательной регистрации в Росреестре. При составлении текста соглашения необходимо следовать принципам разумности и добросовестности (602 ГК РФ), что выражается в объективно учтенных условиях сторон.

Порядок заключения договора ренты

Порядок заключения договора ренты состоит из ряда этапов:

  1. Найдя подходящее имущество, стороны согласуют условия договора, а также проверяют право собственности и платежеспособность. Рентный кредитор должен предоставить правоустанавливающие бумаги на предмет сделки.
  2. Заключая договор, стороны должны обратиться в нотариальную контору, обслуживающую данную территорию. Тарифы за услуги нотариуса варьируются от 1000 до 20000 рублей (влияет и цена имущества, но не более 0,5% от цены сделки). Нотариус сверяет персональные данные, анализирует представленные доказательства собственности и визирует сам договор.
  3. Пакет документов необходимо передать в отделение Федерального реестра. Процедура регистрации инициируется с момента оплаты госпошлины (2000 рублей на основании 22.1 статьи 333.33 НК РФ).
  4. Специалист Росреестра дополнительно проверяет правоспособность участников и принесенные документы. Законные требования сотрудника должны быть исполнены в течение 5 дней (например, не хватает справок).
  5. В случае принятия бумаг, в ответ выдается расписка и назначается срок выдачи свидетельства.
  6. Длительность регистрации в Многофункциональном центре (МФЦ) и Росреестре не отличается – 10-30 дней.
  7. По результатам регистрации будет выдано свидетельство о рентном обременении.

Параллельно возможно оформление в собственность имущества, которое требует обязательной государственной регистрации. В таком случае, требуется оплатить госпошлину дважды.

Налоги при заключении договора ренты

Рента, подразумевающая ценность соглашения, испытывает на себе влияние главы 30 ГК РФ, то есть является особой формой купли-продажи.

Согласно Налоговому кодексу, рентные платежи, осуществляемые ежемесячно, облагаются налогом, как объекты аренды. Также сборы касаются единовременно перечисленной денежной суммы, если она оговорена в договоре.

Статья 224 НК РФ устанавливает, что подобный доход налогооблагается по ставке 13% НДФЛ.

Если предметом сделки становится жилая недвижимость, находившаяся в собственности кредитора более трех лет, то, руководствуясь статьей 220 НК РФ, налоговая инспекция предоставляет налоговый вычет на всю сумму соглашения.

Подобный подход подразумевает, что сдача отчетности необходима, но обязанностей по уплате взносов не существует. Аналогичные положения касаются и дарения (при бесплатной ренте). Допустимо применение налогового вычета при родстве участников договора.

Расторжение и признание недействительным договора ренты

Основным способом прекращения рентных взаимоотношений является обоюдное решение сторон. В случае, если ни плательщик, ни получатель не могут прийти к договоренности, допустимо признание соглашения недействительным в рамках судебного спора. Расторжение договора ренты и подача иска возможна по основаниям:

  • Мнимость или притворность соглашения, что выражено в отсутствии желания исполнять договор де-факто.
  • Нарушение взятых обязательств (несвоевременная выплата средств или удержание имущества).
  • Оказание воздействия на получателя (физического или психологического, будь то угрозы или обман).

Защита интересов получателя ренты гораздо подробнее описана в рамках ГК РФ.

Мошенничество с договором ренты

Мошенники, заключая договор, могут руководствоваться законными ограничениями или заведомо осуществлять подлог. Рентное соглашение является высокорисковой формой получения имущества, поскольку содержит многочисленные «подводные камни»:

  • Злоумышленники могут навязать бесплатную сделку. Подобное соглашение может быть расторгнуто по надуманным основаниям (не понравился уход).
  • В договоре намеренно сделаны ошибки (назначена невысокая сумма ренты, указаны условия, грубо противоречащие закону). Подобная схема считается наиболее популярной.
  • Под видом ренты, предлагается оформить аренду с правом выкупа. Наследники собственника могут легко обжаловать данный документ.

Обратившись в суд, мошенники подтвердят, что договор ренты на квартиру существенно ущемил их права. Учитывая социальный характер соглашения, суд чаще всего принимает сторону «жертвы». Риски при покупке квартиры по договору ренты носят системный характер и могут минимизироваться лишь при взаимоотношениях с близкими людьми.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/renta/

Договор пожизненной ренты. С кем можно заключать и стоит ли?

Договор ренты с несовершеннолетним

Что такое пожизненная рента квартиры Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.

Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист.

Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода.

В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.

Что это – пожизненная рента квартиры

Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.

При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение.

Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос.

Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.

Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.

Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.

Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.

В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры.

Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты.

Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки.

А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями».

Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты

Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты.

Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры.

Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.

В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.

Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.

Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры

Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:

– гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;

– квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

1.Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику.

Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом.

Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.

2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.

3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом.

Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной.

Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.

4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.

5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение.

Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения.

Он становится полноправным владельцем квартиры.

Условия договора, его удостоверение и регистрация

В договоре пожизненной ренты прописываются:

– Стороны договора. Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.

– Предмет договора. Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.

– Условия договора. Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.

– Условия расторжения договора. Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.

– Ответственность сторон. Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.

– Разрешение споров. Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.

– Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:

-заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты; оригиналы и копии паспортов участников сделки;

-согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;

– документы, удостоверяющие право получателя на собственность; копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;

– справка о стоимости квартиры; кадастровый паспорт на помещение и экспликацию; заверенный нотариусом договор;

– оплаченная квитанция госпошлины.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

– плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;

– плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;

– получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;

– родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;

-получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:

– рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;

– договор ренты регистрируется в Росреестре,

– поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;

-заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.

Минусы:

-плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;

– при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут. Когда и как можно расторгнуть

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Отношения можно разорвать, если:

1. Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.

2. Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;

3. Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;

4. Произошло повреждение квартиры.

Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.

Остались вопросы или нужна помощь юриста? Получите бесплатную консультацию специалиста.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/dogovor-pojiznennoi-renty-s-kem-mojno-zakliuchat-i-stoit-li-59e7195f9d5cb3c0ce1a1241

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Договор ренты с несовершеннолетним

При всей своей привлекательности, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок и таит немало подводных камней. К примеру, могут возникнуть претензии со стороны налоговой службы. Чтобы исключить подобные неожиданности, следует заранее просчитать налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием.

В чем смысл договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл таких правоотношений заключается в получении постоянного дохода до окончания жизни в обмен на передачу прав собственности. Это, можно сказать, растянутая во времени продажа жилья, которая происходит следующим образом:

  1. Гражданин-получатель ренты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или дарит плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового владельца на распоряжение жильем. Например, он не может продать такую квартиру или сдать ее в аренду без согласования с бывшим владельцем. Договор купли-продажи или дарения должен пройти государственную регистрацию.  
  1. Лицо-плательщик взамен получает обязанность регулярно передавать получателю денежные средства и оказывать заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.

Виды договора ренты с пожизненным содержанием

Договоры ренты с пожизненным содержанием бывают 2 видов, учитывающих особенности взаимоотношений сторон:

  • без иждивения — обязательства плательщика ограничиваются только регулярным перечислением денег;
  • с иждивением — плательщик является для получателя некоторой заменой близких родственников: обеспечивает его повседневные нужды, возит к врачу, нанимает массажиста и тому подобное.

Заключение договора ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Особенностью рентных сделок является переплетение личных и финансовых отношений. В части получения денежного дохода такие отношения подпадают под налогообложение. Если не принимать во внимание этот момент, то после заключения сделки можно столкнуться с неожиданными налоговыми последствиями — доначисленными платежами, пенями и штрафами, которые значительно снизят ожидаемую выгоду.

Налоговые последствия для физического лица-плательщика сводятся к уплате налога на недвижимое имущество или на землю. Никаких иных налоговых обязанностей для нового владельца квартиры или земельного участка закон не предусматривает. У гражданина не возникает, например, обязанность платить налог:

При заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги ложатся на плечи получателя средств. У гражданина возникают следующие виды доходов:

  1. Выручка от продажи квартиры.
  2. Доход от регулярных поступлений средств и оказываемых услуг.

Оба вида доходов подлежат обложению НДФЛ и требуют сдачи отчетности. При подготовке декларации применяются льготы и вычеты, начисленный налог перечисляется в бюджет.

Налог с единоразовой выплаты за квартиру по договору ренты с пожизненным содержанием 

Гражданин-получатель ренты имеет право передавать квартиру в собственность плательщика одним из способов:

  1. По договору дарения, безвозмездно. У дарителя не возникает налогооблагаемого дохода.
  2. По договору купли-продажи. Налог 13% должен выплатить продавец – бывший собственник.

При расчете НДФЛ на доход от продажи квартиры применяется льгота, связанная с минимальным сроком владения имуществом: если жилье числилось в собственности гражданина не менее установленного срока, то доход от его продажи не облагается налогом. Величина минимального срока владения квартирой регламентируется пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и составляет 3-5 лет, в зависимости от условий ее приобретения.

Если минимальный срок владения имуществом не выдержан, то применяется имущественный вычет: налогом облагается только часть оплаты за квартиру, выходящая за пределы необлагаемого минимума 1 млн рублей.

Со своей стороны, гражданин-плательщик с даты регистрации договора о передаче квартиры в его собственность с обременением может использовать свое право на налоговый вычет в размере уплаченной суммы.

При завершении договорных отношений после смерти последнего получателя ренты обременение с квартиры снимается, и бывший плательщик получает права полноправного собственника имущества. Приобретенная им квартира не является его доходом и не облагается НДФЛ.

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоги с регулярных платежей

Такие доходы рассматриваются аналогично арендной плате за наем недвижимости и облагаются налогом по ставке 13%.

Особенностью налоговых отношений по договору ренты между гражданами является то, что источник выплаты не является налоговым агентом. Следовательно, он не имеет права удерживать налог с доходов получателя и перечислять его в бюджет. Обязанность рассчитывать НДФЛ, передавать декларацию в налоговый орган и уплачивать налог лежит на получателе.

При подготовке декларации применяются стандартные налоговые вычеты — на детей, ликвидаторам последствий катастроф и прочие.

Оплата коммунальных расходов становится обязанностью плательщика ренты с даты передачи ему квартиры. Оплаты по начислениям за воду, отопление, газ, электроэнергию и тому подобное не включаются в доход гражданина-получателя ренты.

Особенностью договора с иждивением является обязанность лица-плательщика обеспечивать потребности гражданина-получателя в натуральной форме, не ограничиваясь перечислением средств.

Более того, денежные переводы могут вообще отсутствовать в договорных условиях.

При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением указывается стоимость всего объема обязательной помощи, которая в дальнейшем используется при расчете НДФЛ.

По причине преклонного возраста получатель может не иметь возможности самостоятельно исполнять налоговые обязанности. Он имеет право поручить плательщику перечислять налог и передавать декларацию в ФНС. Для этого нужно включить соответствующее условие в договор ренты, подготовить нотариальную доверенность на имя ответственного лица и подписать договор поручения.

Если получателей двое или больше, каждый из них отдельно исполняет обязанность в части налоговых отчетов и платежей в бюджет.

Заключение договора ренты с пожизненным иждивением в пользу другого лица: конкретные примеры

На практике встречаются ситуации, когда собственник квартиры хочет позаботиться о будущем другого человека и заключает договор ренты в его пользу.

Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3 600 тысяч рублей за полцены соседям своих пожилых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно передавать им определенные суммы денег, готовить еду, ежедневно навещать и помогать в бытовых вопросах до конца их жизни. Общую величину ежемесячной финансовой и натуральной помощи соседей стороны установили в размере 20 тысяч рублей.

Каковы налоговые последствия такой договоренности?

  • В данном случае гражданину придется заключить договор купли-продажи и учесть в своей налоговой декларации сумму, полученную от соседей за квартиру (1 800 тысяч рублей).

  • С другой стороны, по договору пожизненного содержания с иждивением у каждого из его родителей ежегодно будет возникать обязанность отчитываться по сумме поступлений (240 тысяч рублей) и уплачивать налог на доходы физических лиц.

  • В свою очередь, соседи смогут подать налоговую декларацию и получить налоговый вычет в размере суммы, которую заплатят при оформлении квартиры в их собственность. Кроме того, после регистрации их права собственности у них возникает обязанность по уплате налога на имущество и коммунальных платежей.

Плательщик

Вид дохода, налог и периодичность

Сумма дохода, рублей

Особенности

Собственник квартиры

НДФЛ с продажи квартиры, один раз

1 800 000

Учесть минимальный срок владения и налоговые вычеты

Получатели ренты

НДФЛ со стоимости содержания, ежемесячный доход

240 000 рублей (по 120 000 на каждого получателя)

Заключить договор поручения по декларированию и уплате налога

Плательщики ренты

Налогооблагаемого дохода нет

Помимо рентных обязательств, возникает обязанность по налогу на имущество

Таким образом, у всех сторон сделки имеется обязанность по уплате налогов, в соответствии с видом полученного дохода или приобретенного имущества.

Подведем итоги

Возможность получения квартиры в собственность за 25-50% от ее действительной стоимости привлекает заслуженное внимание к рентным отношениям. Потенциальная рентабельность покупки доходит до 400%. Однако необходимо учитывать, что при заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги и юридические риски существенно влияют на экономическую целесообразность проведения сделки.

Учитывая рискованный характер подобных отношений, следует рассчитать вероятный финансовый результат и оценить возможные проблемы.

Снизить степень риска помогут такие меры:

  • проинформировать родственников о планах по заключению договора ренты с пожизненным содержанием;  
  • заручиться юридически значимым подтверждением дееспособности собственника квартиры — например, справкой из психоневрологического диспансера;  
  • проверить юридическую чистоту квартиры — удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и отсутствии обременений. Самым простым способом получить выписку из государственного реестра является сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка придет на электронную почту. Заказать сведения из ЕГРН может любой человек, достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/dogovor-renty-s-pozhiznennym-soderzhaniem-nalogovye-posledstviya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.