Что такое страховка квартиры

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Что такое страховка квартиры

Одинокая дама, военнослужащая в отставке, «очень выгодно» приобрела квартиру в Московской области с использованием военного сертификата. На ремонт она взяла потребительский кредит на 1 млн рублей.

Как только ремонт был завершен, возникло неожиданное препятствие — появилось никем не учтенное лицо. В свое время его право на приватизацию квартиры не было реализовано, а от приватизации он не отказывался.

Про этого родственника просто «забыли», когда составляли справку о лицах, проживающих в квартире на момент приватизации.

К ужасу женщины, «родственник» доказал в суде право на 1/2 долю квартиры. Конечно, в этом деле есть вероятность мошеннической схемы, но доказательств правоохранительные органы не нашли. Теперь новой хозяйке квартиры, скорее всего, придется ее продавать, а самой переезжать в более дешевое жилье.

Если бы она застраховала титул собственности, такого драматичного развития событий удалось бы избежать: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.

Титул собственника можно застраховать (причем в отношении не только конкретной сделки, но и всех предыдущих).

Это вполне разумно, если существует риск утерять свои права на свежеприобретенную недвижимость — например, в ситуации, когда сделка была оспорена.

Сделка оспаривается по ряду причин: если забыли учесть права детей, наследников или тех, кто отбывает тюремный срок; если переход прав (даже предыдущий) совершен ошибочно или мошенническим путем; если одна из сторон сделки имеет статус недееспособной.

Но для начала выясним, что такое титул собственника.

Всем сестрам по серьгам

Титул собственника ничем не отличается от обычного права собственности — это просто термин.

Обычно титулы делят на два вида:

  • первоначальный, возникший заново, он не зависит от прав предшествующего собственника на вещь;
  • производный, при котором право собственности на вещь переходит от предшествующего собственника.

Если вы планируете приобрести имущество, необходимо оценить риск утраты права собственности в будущем — для этого квалифицированные юристы проверяют все документы. В случае с первоначальным титулом изучается не только сам объект права (движимое и недвижимое имущество), но и сделка по его приобретению: каким образом возник титул, чьи интересы были затронуты и т. д.

Кроме того, они обращают внимание и на детали самой сделки: соблюдены ли все нормы действующего законодательства, правильно ли выбрана форма сделки, получены ли законные разрешения от всех лиц, чье согласие предусмотрено для передачи имущества, и т. п.

В случае с производным титулом проверка еще строже: ей подлежат абсолютно все сделки по приобретению объекта права. Если части документов не хватает, риск утраты титула собственника повышается.

Но в обоих случаях проверяемых пунктов много. После первой проверки эксперт может запросить и дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что специалист тщательно изучает документацию.

В документах, предоставляемых Росреестром, есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Теоретически она должна содержать сведения обо всех сделках, проведенных в отношении конкретного объекта недвижимости.

Но фактически в ней отражаются только сделки, совершенные после создания Единой системы государственного кадастрового учета недвижимости (после 2009 года).

К тому же часто встречается словосочетание «сведения отсутствуют», что не позволяет активно использовать эту опцию, признает адвокат Ирина Фоменко.

пример Собственник продал приватизированную квартиру за 5 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности. Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку.

Была проведена судмедэкспертиза, которая доказала, что на момент подписания ДКП этот человек не осознавал своих действий. При этом на учете он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств. Сделка была оспорена.

Страховая компания выплатила 5 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.

Титульные права и обязанности

Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.

«Яркий пример — супруги. У них равные права на недвижимость, но информация о втором законном собственнике не внесена в ЕГРН», — поясняет Ирина Фоменко.

Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.

плюсы и минусы

В личной декларации объект недвижимости не указывается.

При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.

+ Собственник без титула не уплачивает налог на имущество и налог с продажи квартиры.

Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник.

Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре.

Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.

Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.

В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.

«Если должник исполнит обязательство в срок, кредитор обязан вернуть право собственности на вещь. В случае неисполнения обязательства, кредитор может оставить имущество за собой либо продать по рыночной стоимости.

В этом случае максимально защищены интересы кредитора. Должник же сразу лишается права собственности и даже при незначительной просрочке погашения долга рискует потерять имущество безвозвратно», — подчеркивает адвокат.

 

Страхование титула собственника

Застраховать свой титул реально не только в отношении дома и квартиры, но и в отношении квартиры в пока не построенном доме (у недобросовестного застройщика не будет шанса продать ее другим покупателям), земельного участка и даже нежилого помещения.

Эксперты отмечают, что страхование особенно необходимо при наследовании недвижимого имущества, при сделках, в которых используется маткапитал, при сделках с физлицами с признаками банкротства, с определенными категориями продавцов, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере (с диагнозом «шизофрения» лучше не связываться, а вот ДЦП помехой для сделки не является, хотя человек с таким диагнозом тоже состоит на учете, но все равно лучше подстраховаться) и наркодиспансере (не все «узаконенные» алкоголики не имеют права на сделку).

пример Собственник продавал несколько земельных участков в Рузском районе Московской области, перед этим разделив один большой участок.

Уже после сделки районный прокурор стал ее оспаривать, заявляя, что продавец был мошенником — произвел отчуждение сразу нескольким покупателям, подделав документы на большой земельный участок, и впоследствии официально зарегистрировал разделение через Росреестр.

В результате прокурор лишил всех новых собственников права собственности. Один из покупателей заранее застраховал титул собственности и получил страховое возмещение.

Как это работает?

Циан.Журнал с помощью эксперта в области титульного страхования Олеси Бухтояровой, представителя страховой компании «Согласие», собрал самые распространенные вопросы и ответы на них.

Когда страховых выплат не будет?

Есть несколько исключений из правил. Допустим, если страхователь произвел отчуждение объекта недвижимости, передав его в собственность другому лицу, но при этом претендует на страховое возмещение. Еще один вариант, при котором в выплате будет отказано: если в момент отчуждения объекта недвижимости страхователь-собственник действовал в состоянии алкогольного опьянения.

Третий вариант: при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть определенные проблемы, но не уведомил об этом риске страховую компанию (страховой компании придется доказывать осведомленность собственника — это тонкий момент).

Все выплаты производятся по решению суда (впрочем, в России все лишения собственности должны проводиться только по решению суда).

Сколько стоит страхование титула?

В среднем по рынку тариф на годовой полис добровольного страхования титула (речь идет не об обязательном ипотечном страховании!) стоит около 0,3–0,4% оценочной стоимости объекта. На три года стоимость страхования обойдется в 0,75–1% цены объекта. Чем сложнее история объекта недвижимости, тем выше тариф.

три способа, как определяется стоимость страхуемого объекта недвижимости

  1. Цена, которая указана в договоре купли-продажи (если квартиру купили за 9 млн рублей, ровно на такую сумму страховая компания и оформит полис).
  2. Неполная стоимость.

    Если в договоре прописана неполная стоимость (в том числе при незаконной попытке сэкономить на выплате налогов или при сделках с потенциальным банкротом — например, если он не выплатил по своим кредитам более 500 тыс. рублей и/или не платил по ним в течение трех месяцев, что является предбанкротным состоянием), возникают риски для покупателя.

    При оспаривании сделки и признании ее недействительной покупатель будет претендовать только на ту сумму, которая прописана в договоре. Сделки по неполной стоимости вправе оспаривать третьи лица, сами продавцы, кредиторы и/или финансовый управляющий.

    Если рыночная стоимость объекта составляет 12 млн рублей, а в договоре указано только 10 млн рублей, страховая компания может потребовать составить дополнительное соглашение и расписку на разницу для подтверждения полной передачи денежных средств от продавца покупателю — при наступлении страхового случая будет выплачена полная сумма (12 млн рублей).

  3. Один из вариантов определения страховой суммы — провестинезависимую оценку объекта недвижимости, тогда страховая компания будет опираться на нее.

Выплачивается страховая сумма, которую компания зафиксировала в договоре страхования. Она определяется по перечисленным выше параметрам и должна быть указана в договоре.

Какие гарантии дает страхование титула?

В России существует негативная система регистрации права на недвижимость, согласно которой вся ответственность по сделке возлагается на конечного покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность (а это оценочная категория), осторожность и осмотрительность во время сделки. Государство отвечает только за переход права, но не за его содержание, отсюда и возникла необходимость в титульном страховании. Оно является в России единственной надежной защитой — именно поэтому банки включают титул в ипотечное страхование.

Каковы основные риски, которые покрываются титульным страхованием?

  • Риск столкнуться с мошенничеством — например, с подделкой документов о владении (встречается часто, распознается сложно).
  • Нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяют или неправильно выделяют доли, но квартиру продают. Позже опекунский совет и/или повзрослевшие дети предъявляют иски.
  • Банкротство физлиц, при котором продавец объявляет себя банкротом после проведения сделки. Для покупателя это чревато тем, что сделка будет оспорена (особенно при расчетах через банковскую ячейку и при указании в ДКП неполной стоимости сделки).
  • Если в сделке участвует человек с психическим заболеванием (и это выясняется уже после подписания ДКП).

На какой срок имеет смысл оформлять титульное страхование?

Пожизненно оно точно не нужно.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ «Сроки исковой давности по недействительным сделкам», срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, а по оспоримым сделкам — один год. В отдельных случаях сроки исковой давности составляют и 10 лет, но это редкость. Как правило, страховые компании страхуют на один или три года — больше нет смысла. Практика страховщиков подтверждает, что все риски возникают в первые три года после заключения сделки.

В каком размере и после каких процедур выплачивается страховка, если право собственности все же оспорено?

Если страхователь получает иск от продавца или от третьих лиц, он обращается в страховую, которая подключается к процессу (выступая как участник процесса в качестве третьего лица).

Если произошел страховой случай (суд аннулировал запись ЕГРН у собственности), то страховая компания выплачивает сумму, которая была зафиксирована в страховом полисе. Иногда это отнимает довольно много времени (допустим, год-полтора), так как судебные процессы в России длятся долго.

Иногда страховая компания настаивает, чтобы страхователь дошел до апелляционной инстанции, пытаясь защитить не только права своего клиента, но и деньги компании (до кассации дело, как правило, не доходит).

Получится ли застраховать земельный участок?

Таких запросов мало. Страховые компании рассматривают не все участки, но земли под ИЖС и земли сельхозназначения обычно берут. При этом они изучают, кем и когда выделялся земельный участок, требуют указать полную стоимость в ДКП, использовать безналичную форму расчета и т. д.

Можно ли оформить полис, будучи собственником?

Нет, нельзя (хотя раньше такой вариант допускался, но теперь страховщики от него отказались из-за того, что выросло количество мошеннических схем).

Сейчас объект страхуется либо в день подписания ДКП, либо через две недели — после получения выписки из ЕГРН о регистрации права нового собственника.

При этом заявку следует подать заранее — до подписания ДКП, чтобы страховая компания успела оценить риск.

Источник: https://www.cian.ru/stati-strahovka-ot-poteri-kvartiry-kak-ustroeno-titulnoe-strahovanie-314025/

Страхование квартиры: нужно ли оно?

Что такое страховка квартиры

Страхование жилой недвижимости в России пока еще только набирает обороты. В августе 2019 года в РФ вступил в силу закон о добровольном страховании жилья от чрезвычайных ситуаций.

Согласно ему, каждый из регионов должен проработать и создать свою собственную программу.

В Краснодарском Крае этот вопрос пока еще остается открытым, однако, самостоятельно застраховать дома и квартиры в Сочи можно уже сейчас!

Зачем страховать квартиру?

Страховка — это лучший способ защитить ваше имущество от возможных рисков, на которые вы никак не можете повлиять.

Бывают случаи, когда собственники заканчивают ремонт, покупают мебель, бытовую технику, но однажды вечером, приходя домой с работы, обнаруживают мокрый потолок, испорченные обои и вздувшийся паркет — затопили соседи сверху. Жизненные ситуации действительно бывают разные. Примеров, можно привести достаточно много.

Страхование квартиры, конечно, не выступает гарантией того, что с ней никогда и ничего не случиться, зато, при наступлении экстренной ситуации позволяет покрыть расходы на восстановление.

Назад к содержанию

От каких рисков защищает страховка?

Как показывают данные статистики, чаще всего хозяева квартир получают убытки при пожарах, прорывах труб и затоплений, кражах и противоправных действиях третьих лиц (вандализм). Многие компании в вопросе того, как застраховать квартиру, предлагают уже готовые пакетные предложения, в которых прописаны все вышеописанные ситуации.

В некоторых компаниях можно самостоятельно собрать все услуги, которые будут включены в полис. Вы можете выбрать весь пакет опций, а можете выбрать какую-то конкретную услугу, например, пожары или же причинение вреда здоровью людей.

Перед тем, как страховать квартиру, рекомендуется застраховать и свою гражданскую ответственность. Это позволит вам обезопасить себя от непредвиденных расходов, если чрезвычайная ситуация произошла по вашей вине. Случайные затопления соседей или повреждение общедомового имущества — ущерб покроет страховая компания.

Назад к содержанию

Что можно застраховать в квартире?

Выбирая от чего можно застраховать квартиру, помните о том, что вы в праве распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В жилье, которое принадлежит вам, можно застраховать практически все:

  • Внутреннюю отделку;
  • Мебель и бытовую технику;
  • Предметы искусства;
  • Стены и перегородки, лестницы, балконы;
  • Системы коммуникаций, счетчики, камеры видеонаблюдения.

Практика показывает, что компании не страхуют личные вещи, деньги, драгоценности, растения и домашних животных. Подробный перечень того, от чего страхуют, а от чего нет можно найти на официальном сайте или в офисе выбранной вами компании. Также вы всегда можете связаться по телефону с менеджером и задать ему интересующие вас вопросы.

Назад к содержанию

Как правильно застраховать квартиру?

Первоочередно нужно определиться с факторами и рисками, от которых вы хотите застраховать свое имуществом. Второй шаг — это выбор компании, полиса и оптимального для вас тарифного плана. Третий — сбор необходимых документов и подписание договора.

На территории Краснодарского края и в Сочи, в частности, находится большое количество компаний, оказывающих компетентные услуги. Ниже мы подробно расскажем о том, как не запутаться в многообразии и на что стоит обратить внимание.

Назад к содержанию

Выбор страховой компании

Решив обезопасить свое имущество от всех возможных рисков, очень важно правильно выбрать страховую компанию. Настоятельно рекомендуем вам акцентировать свое внимание на следующих моментах:

  • Наличие лицензии;
  • Репутация и отзывы;
  • Условия, прописанные в договоре;
  • Действующие тарифные планы.

У любой из страховых компаний в обязательном порядке должна быть лицензия на добровольное имущественное страхование. Проверить информацию можно на официальном сайте ЦБ РФ. Если она отсутствует, то СК просто не имеет права оказывать услугу.

Внимательно изучите тарифные планы и сравните их с другими компаниями. Очевидно заниженные цены — серьезный повод для того, чтобы задуматься. Уделите особое внимание договору — в нем должны быть прописаны все пункты, а также признаки наступления страхового случая.

Не стесняйтесь задавать менеджерам вопросы, относительно того, как лучше застраховать квартиру. Также, обязательно спрашивайте о том, что не совсем понимаете, касательно договора и услуг.

Назад к содержанию

Необходимые документы для страхования

Сразу обращаем ваше внимание на то, что перечень документов может меняться в зависимости от требований определенной компании. Стандартный пакет включает в себя:

  • Заявление по образцу страховой компании;
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • Паспорт заявителя и его копию;
  • Акт-описание объекта недвижимости и имущества.

Если вы хотите застраховать не свою квартиру, то знайте, что это вполне законно. Страхователь и получатель компенсации в случае ЧП (выгодоприобретатель) могут быть разними людьми. Согласно статье № 930 ГКРФ, выгодоприобретатель должен быть заинтересован в сохранении имущества на законных основаниях. В качестве основания может выступать право собственности.

Назад к содержанию

Стоимость страховки

Все тарифы на свои услуги страховые компании вправе устанавливать лично. Обычно СК предлагают своим клиентам несколько комплексных предложений с разными тарифными планами.

В случае, если вам необходимо расширение пакета, то за дополнительные услуги потребуется соответствующая оплата. Важно помнить о том, что чем больше сумма страховки, тем дороже обойдется сам полис.

Решая вопрос, на какую сумму вам можно застраховать квартиру, посчитайте примерную стоимость всего имущества. Нет никакого смысла в том, чтобы страховать квартиру на 10 млн.

рублей, если общая стоимость ремонта и всего имущества составляет 1-2 миллиона. Убытки в любом случае будет оценивать эксперт.

Страховка недвижимости — это, в первую очередь, компенсация ущерба имущества, а не способ заработать на беде.
Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/strakhovanie-kvartiry-nuzhno-li-ono/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.